חוק ההסדרים ותוך מספר שינויים:
1. המחוקק, לא רק שלא נטל מידי הרשויות המקומיות את הסמכות לגביית ארנונה אלא בניגוד למצב שהיה לפני חקוק חוק ההסדרים, בו המועצה הייתה רשאית להטיל ארנונה, כיום הטלת הארנונה הינה חובה על המועצה.
2. ההנחות והפטורים יקבעו ע"י השרים והכנסת בלבד.
3. שרי האוצר והפנים הוסמכו לקבוע סכומים מזעריים ומרביים לארנונה הכללית, אשר תוטל על כל אחד מסוגי הנכסים.
4. ההוראה אוסרת שינוי סיווג של נכס שנעשה בו שיפוץ באופן שיש בו העלאת סכום הארנונה.
מהאמור לעיל עולה, כי למחוקק לא הייתה כוונה להביא שינוי מהפכני בדיני הארנונה, כפי שנשתרשו בהוויה המוניציפלית ועוגנו בשורה של פסקי דין עקרוניים של ביהמ"ש העליון.
השוואה של סעיף 8 לחוק ההסדרים ותקנה 3 לתקנות ההסדרים מול סעיף 275 לפקודת העיריות מגלה, כי לעניין המבחנים לסיווג בניין שאינו משמש למגורים, המבחן היחיד שהתווסף בתקנות משק המדינה, אשר לא היה קיים בפקודת העיריות הינו מבחן המיקום, אשר התווסף למבחני: סוג הבניין, השימוש ויחידת השטח. אולם, גם אבחנה זו אינה מדויקת, שכן מלשונו של ס' 275 לפק' העיריות ניתן ללמוד, כי שיעורי הארנונה יכולים להיות שונים לגבי סוגים שונים של נכסים ומדורגים לפי שימושם של הנכסים.
מכאן, שגם ע"פ פקןדת העיריות אחד הקריטריונים שיכלה הרשות המקומית להביא בחשבון הינו השימוש בנכס. ואכן הפסיקה מלמדת (בג"צ 345/78 [ירדניה], בג"צ 1355/93[ועד המעקב]), כי מרכיב השימוש היה רלוונטי לצורך הטלת הארנונה גם בתקופה שלפני חוק ההסדרים והינו רלוונטי גם היום. זאת, בשינוי אחד בלבד, לפיו חייבת העירייה להתחשב במרכיב זה.
הטלת תעריף ארנונה גבוה על גופים גדולים
בצד סמכותה הרחבה של העירייה להשתמש במבחנים השונים לפי שיקול דעתה, התעוררה השאלה, האם ניתן להטיל ארנונה גבוהה על גופים מסוימים, כגון: בנקים, חברות ביטוח וכו'. התשובה לכך ניתנה בפס"ד ירדניה. אלא שלצורך המקרה דנן, יש לבדוק את ההלכה משני אספקטים: 1. האם היא חלה אך ורק על בנקים וחברות ביטוח. 2. מהו טעם ההלכה והאם ניתן לעשות בה שימוש גם לעניין חיובה של המבקשת במקרה דנן.
האם ניתן להחיל את ההלכה אף על המבקשת
כב' השופט לנדוי בפס"ד ירדניה קבע, כי הסיבה להטלת הארנונה הגבוהה על בנקים וחברות ביטוח הינו עקב מצבן הכלכלי הטוב והכנסותיהן הגבוהות. לפיכך, ניתן להגיע למספר מסקנות:
א. ניתן לקחת בחשבון את מצבו הכלכלי של המחזיק בנכס.
ב. העיריות קבעו לבנקים וחברות ביטוח קריטריון משלהן לגובה תשלומי הארנונה ואין לראות בכך אפליה אסורה.
ג. שיקולי חלוקת נטל הארנונה בין מחזיקי הנכסים השונים בתחומי העירייה.
ד. אין לערוך אבחנה מלאכותית בין מהיות השימוש בנכס לבין זהות המשתמש בו.
לפיכך, אין כל עילה לסבור, כי הלכה זו יוחדה אך ורק לבנקים ולחברות ביטוח ועל פי היקפה ונימוקיה היא ישימה בכל מקרה שסווג הארנונה ושיעורה הקבועים גם על יסוד מבחנים חורגים מהשימוש הפיזי בנכס.
טעם ההלכה
האם העובדה, כי עתה, בתקנות ההסדרים, מחויבת הרשות המקומית להתחשב ב"שימוש" שנעשה בנכס מבטל את הלכת ירדניה? התשובה לכך שלילית. יש לבחון את המושג "שימוש" במספר היבטים: שימוש פיזי וכן שימוש כלכלי. מבט מעמיק בהלכת ירדניה מגלה, כי בדיקה מקיפה של הפעילות הכלכלית בנכס נותן אפשרות להתחשב בהיבטים נוספים של המחזיק כגון איתנות כלכלית, צורת התאגדות וכו' - על פיו יש לקבוע השימוש בנכס.
מתוך האמור נראה, כי מאפייני הפעילות הכלכלית של המבקשת בנכס מהווה לכשעצמם היבט של יסוד "השימוש" בנכס והוא העושה את השוני בין רשת שיווק לבין חנות פרטית רגילה.
מספר ממאפייני הפעילות הכלכלית המבדילים בין רשת שיווק לבין חנות רגילה:
1. גודל הנכס
