שנה שניה * גיליון מס' 11 ינואר-פברואר 2001 המו"ל: המכון לחקר מיסוי מוניציפלי בע"מ פקס 035626222 דבר העורך קוראת נכבדה, קורא נכבד ביום 26.2.2001 קם ובא לעולם איגוד מנהלי הארנונה ברשויות המקומיות. כנס היסוד התקיים באולם המועצה של עיריית בני ברק, והשתתפו בו כחמישים מנהלי ארנונה מקריית שמונה ועד אילת. לשרון יש תדמית נצית. גם למנחם בגין הייתה תדמית כזו. תדמית של אדם אינה מרשימה אותי. השאלה החשובה היא - מיהו באמת אריק שרון? קרא בעמוד 2 רעידת אדמה מאת הנריק רוסטוביץ ובתיה שורר מהי רעידת אדמה? מדוע באזורים מסוימים מתרחשות כל כך הרבה רעידות אדמה? כיצד ניתן לשקם ערים לאחר רעידת אדמה? האם ניתן לתכנן ערים כך שיוכלו לעמוד בפני רעידות אדמה? קרא בעמוד 3 בגיליון זה על אודות מה שיש במגזין - מדריך קצר להתמצאות למנויים החדשים ולגולשים שהגיעו באקראי. ראו גם את אינדקס המאמרים שהתפרסמו בגליונות הקודמים וקישורים לכל עמודי השער. קרא בעמוד 4 השקעה בקרקעות בפולין מאת פיני גלעד - ת"א ואלי ארליך - ורשה מיזמי נדל"ן בפולין קרצו ועדיין קורצים לייזמי נדל"ן ישראליים, שהוקסמו, בין היתר, מעלותה היחסית הנמוכה של הקרקע. שיעור עלות הקרקע ממחירו הסופי של הנכס הבנוי עשוי לנוע בין 5% ל15%- בלבד (תלוי בסוג הנכס – מגורים, משרדים, מחסנים וכו'). השיעור הנמוך של עלות הקרקע בעלות הכוללת של מיזם נדלני מאפשר נטל מימוני קטן בהרבה מהנטל המימוני המוטל על יזם בארץ, הן מבחינת ההון העצמי הראשוני הנדרש, והן מבחינת עלויות המימון אח"כ. קרא בעמוד 10 קטעי עיתונות בג"ץ: יש להחזיר לבעליה קרקע שהופקעה ביטול מס המכירה אפילו לשנה אחת למנוע מעיריית חיפה להעסיק גובי ארנונה לא מורשים כחוק המלחמה על המועצה אפעל עלייתה ועלייתה של ועדת הערר של חוק התכנון והבנייה במסדרון בית המשפט משלמים פחות 100 ימי מיסוי: ביטול, קיצוץ ושיחלוף מלד"ן: משרדי ממשלה נמנעים מדמי תיווך בעסקאות נדל"ן קרא בעמוד 6 על סוגי הנישומים בארנונה עירונית מאת הנריק רוסטוביץ קיימים ששה סוגי נישומים בארנונה עירונית: המשתמש, המחזיק שאינו משתמש, הנישום שחדל להחזיק ולא הודיע, המשכיר לתקופה קצרה, משכיר של בית מלון ומי שהשכיר לדייר משנה. מאמר מקיף בנושא. קרא בעמוד 16 חליפין במקרקעין עסקת קומבינציה מאת אבי שנער, שמאי מקרקעין עסקת חליפין במקרקעין, הידועה בשמה העממי הנפוץ כ"עסקת קומבינציה", הינה עסקה בה בעל הזכויות בקרקע מוכר ליזם את כל הקרקע שבבעלותו או חלק ממנה, בתמורת לקבלת חלקים במבנה שיבנה על אותה הקרקע. קרא בעמוד 13 היתר בנייה חריג מתוך השער המשפטי חברה יזמית ושני מנהלים, בנו מרכז ספורט תוך ביצוע חריגות גדולת מתוכנית המתאר אך תוך קבלת היתרי בנייה מן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. האם יורשעו בעבירות של בנייה ללא היתר? קרא בעמוד 14 הידועה בציבור והפטור ממס רכישה מאת: הנריק רוסטוביץ* ופיני גלעד (גלדקוב) המחוקק התכוון להקל על בני הזוג המפרקים את התא המשפחתי ולא להטיל מס רכישה או מס שבח בגין העברות נכסי מקרקעין שנעשים בין בני זוג ומהם לילדיהם. על מנת למנוע שימוש לרעה בפטור זה נקבע, כי העברת הרכוש צריכה להיות מעוגנת בפסק דין לגירושין ואין די בכך ששני בני הזוג נפרדו לפרק זמן מסוים. קרא בעמוד 8 מדור הפסיקה אגרות והיטלי פיתוח רעידת אדמה בבית המשפט העליון מאת הנריק רוסטוביץ ופיני גלעד (גלדקוב) רעידת אדמה של ממש פקדה לאחרונה את ביהמ"ש העליון בתחום האגרות והיטלי הפיתוח. בשלושה פסקי דין שניתנו בחודשים האחרונים נפסקו הלכות חדשות, בחלקן מהפכניות, בחלקן סותרות הלכות קודמות של ביהמ"ש העליון. קרא בעמוד 17 חקיקת חוק עזר עירוני בעל תחולה רטרואקטיבית מאת עדי מוסקוביץ, עו"ד ביום 7.12.00 ניתן פסק הדין בעניין ארקו. הסוגיות הנדונות בפסק הדין יורדות לשורשן של עקרונות זכויות האזרח במדינה דמוקרטית. עקרון החוקיות, העומד בבסיסו של שלטון, החוק קובע שלושה תנאים להיותו של חוק בעל תוקף: (א) וודאות ובהירות החוק (ב) נגישות ופרסום (ג) תוקף מיום פרסומו ואילך. קרא בעמוד 18 פטור ממס שבח לדירת מגורים בהחכרה לתקופה של 10 שנים באדיבות מס פקס כאשר באים להתחקות אחר כוונת המחוקק בכל האמור לפטור ממס שבח על חכירת דירת מגורים, יש להידרש לתכלית העומדת מאחורי מתן הפטור. על כן גם ניתן הפטור רק במכירת כל הזכויות בדירה. על פי דיני הקניין, מכירת החכרה אינה עולה כדי מכירת כל הזכויות במקרקעין, אולם נקבע כבר (ע"א 265/79 (בן עמי)), כי שאלת החיוב במס איננה נחתכת על פי דיני הקניין אלא על פי לשון החוק ותכליתו. קרא בעמוד 19 סיווג שונה בתעריף הארנונה לרשת שיווק לעומת עסקים אחרים באדיבות מס פקס חוק ההסדרים ביטל את הוראות פקודת העיריות, הדנות בהטלת ארנונה, אך זאת לא לשם ביטול ההוראות לגביית ארנונה, שהופיעו בפקודת העיריות, אלא לשם העתקת ההוראות לתוך מסגרת סטטוטורית חדשה – חוק ההסדרים ותוך מספר שינויים. קרא בעמוד 12 ארנונה על בניין שנהרס או ניזק מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלעד (גלדקוב) ארנונה עירונית מוטלת בגין בניינים, קרקע תפוסה שעושים בה שימוש, וקרקע המשמשת לגידולים חקלאיים. בגין קרקע שאין עושים בה שימוש לא מוטלת ארנונה והיא מכונה "אדמת בניין". שתיים מהסוגיות שמתעוררות בהקשר לכך הן: מהו דינו של "בניין שנהרס", ומהו דינו של "בניין שניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו ואין משתמשים בו". קרא בעמוד 7 הסדר נושים במושב שיתופי ובקיבוץ מאת דר' גדעון קלוגמן, עו"ד בין הסדרי הנושים שמציפים את המשק בולט בייחודו הסדר הנושים של כפר חיטים: מדובר במושב שיתופי (המאוגד כאגודה שיתופית) שצבר חוב של עשרות מיליוני שקלים, כשמעבר לבעיות העסקיות הלא מעטות שבכינוסו מתעורר הצורך בפתרון בעיות אנושיות ייחודיות. מדובר במושב השיתופי הראשון בישראל הסמוך לטבריה ומשקיף על פני נוף נפלא. קרא בעמוד 5 מדור היטל השבחה עסקת קומבינציה - פתרון להיטל השבחה מאת עו"ד נתן מאיר ועו"ד שי עינת סעיף 19 פותח פתח לתכנון מס רחב בידי בעל קרקע, כאשר זה חייב בהיטל השבחה. בעל הקרקע יתקשר בחוזה קומבינציה, לצורך הדוגמא 40% - 60%, כלומר יקבל 4 דירות מתוך 10 הדירות שתיבנינה, לאחר אישור היתר הבניה על ידי הועדה המקומית יגיש בקשה לפטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(2), לגבי 4 הדירות שתיוותרנה בידיו עפ"י חוזה הקומבינציה. קרא בעמוד 9 מקלטי המס החדשים בהיטל השבחה מאת אריה קמיל והנריק רוסטוביץ ביום 14.12.2000 נכנס לתוקפו תיקון מס' 53 לחוק התכנון והבנייה, ובו תוקנה התוספת השלישית לחוק, העוסקת בהיטל השבחה. התיקון לחקיקה עוסק בשני נושאים: בניית דירת מגורים או הגדלת השטח של דירת המגורים עד לשטח של 160 מ"ר + 20 מ"ר מחסן אינה נחשבת כ"מימוש זכויות", וכך גם מכירת דירת מגורים שהורחבה או שניתן להרחיבה. קרא בעמוד 15 האם תכנית ביניים מקלקלת הפטור לפי ס' 19(ב)(6) ? מאת זוהר ברניר - מהנדס ושמאי מקרקעין יש מקרים ברורים בהם היתה תכנית ישנה מלפני 1.1.1950 ותכנית חדשה המאפשרת בנייה או הרחבת בנייה . אם הנישום עומד בכל שאר תנאי הפטור, אין בעיה בקבלת הפטור לפי סעיף זה. ישנם מקרים, בהם היתה תכנית ביניים בין התכנית הישנה (לפני 1.1.50) לבין התכנית החדשה. קרא בעמוד 11 טוב שם טוב משמן טוב מאת בתיה שורר לכל איש ואשה יש שם. בעבר, יכולנו לבנות "פרופיל אישי" של אדם לפי שמו. תהליך זה נמשך עד שקם הדור הצעיר ש"לא ידע את יוסף", והעניק לילדיו שמות חדשניים ויצירתיים. קרא בעמוד 21 כיצד כתבתי את מדור אתנחתא הנריק רוסטוביץ המתכון הסודי שלי כיצד לכתוב את מדור אתנחתא, שלב אחר שלב, עד למוצר המוגמר. כל הזכויות שמורות. נא לגרוס לאחר הקריאה. קרא בעמוד 22 4 קטעים משעשעים מהאוסף של הנריק הרוג את בילי האקדוחן, האישוש האולטימטיבי לתורתו של דרווין, נוק-אאוט לרופא המיילד, הדג מסריח מהראש והקוף... קרא בעמוד 23