עמוד 7 שנה שניה * גיליון מס' 11 ינואר-פברואר 2001 ארנונה על בניין שנהרס או ניזק ארנונה עירונית מוטלת בגין בניינים, קרקע תפוסה שעושים בה שימוש, וקרקע המשמשת לגידולים חקלאיים. בגין קרקע שאין עושים בה שימוש לא מוטלת ארנונה והיא מכונה "אדמת בניין". שתיים מהסוגיות שמתעוררות בהקשר לכך הן: מהו דינו של "בניין שנהרס", ומהו דינו של "בניין שניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו ואין משתמשים בו". מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלעד (גלדקוב)   א. בניין שנהרס בסעיף 330 לפקודת העיריות נקבע, שאם בניין נהרס לא יוטל בגינו חיוב נוסף בארנונה בתנאי שהנישום מודיע על כך לרשות המקומית בכתב. הפסקת החיוב תחל, אפוא, מיום מסירת ההודעה ובקשר לזה מתעוררות שתי בעיות: · מה דינו של נישום שמסר הודעה בעל-פה? · מה דינו של נישום שמסר הודעה באיחור? מרבית הרשויות המקומיות נוטות לפרש את שני התנאים האמורים כ"תנאים מהותיים" לחדילת החיוב בארנונה, ובכל מקרה שבו לא נמסרת הודעה בכתב, או שנמסרת הודעה באיחור, הם ממשיכים להטיל את הארנונה בלב חפץ ותאב. האם התנאי של "הודעה בכתב" הוא מהותי או ראייתי? "תנאי מהותי" לפטור ממס הוא תנאי, שאם הוא אינו מתקיים לא קמה הזכות לקבל פטור ממס. "תנאי ראייתי" הוא תנאי, שאם הוא שקיומו מעביר את נטל הראיה לצד שכנגד, ואם הוא אינו מתקיים קמה הזכות לקבל פטור ממס, אולם על מבקש הפטור להוכיח ולשכנע שנתקיימו התנאים המהותיים של הפטור. לדעתנו, דרישת הכתב בסעיף 330 לפקודת העיריות היא דרישה ראייתית ולא מהותית. המשמעות היא, כי נישום שמסר הודעה כזאת בעל-פה, עלול להתקשות בהוכחת עצם מסירת ההודעה לרשות המקומית ומועד מסירתה. נטל הראיה להוכחת מסירת ההודעה ומועדה מוטל על הנישום, והיעדרה של הודעה בכתב אינה מקילה על נטל זה. בהתדיינות משפטית בסוגיה זו, יהיה על הנישום לשכנע את בית המשפט, כי הודעה כזו אכן נמסרה וכי נמסרה במועד מסוים. לכלל זה יש יוצאים מהכלל. כך למשל, אם הבניין נהרס בצו של מהנדס העיר כבניין מסוכן, וההריסה בוצעה בידי עובדי העירייה, משום שהבעלים סירב לקיים את הצו, די בדו"ח ביצוע ההריסה כדי לצאת ידי חובה. באותה דרך, אם בניין שנהרס, למשל, מפגיעת סקאד, יהיה קשה לרשות מקומית לטעון שלא "ידעה" על הריסתו של הבניין. מסירת הודעה באיחור לעתים נהרס בניין, והבעלים "מודיע" לרשות המקומית על דבר הריסתו רק לאחר שהוא נתבע לשלם ארנונה בגין התקופה שלאחר ההריסה. הודעה כזו נמסרת לעתים באיחור של שנים אחדות. מצב כזה הוא סבוך ביותר, משום שהנישום התרשל ולא טרח להודיע במועד על דבר ההריסה. נישום כזה מבקש, בעצם, "לפתוח" שומות סופיות באופן רטרואקטיבי, והפסיקה בסוגיה של "סופיות השומה" אינה חד משמעית. מכל מקום, הדלת אינה סגורה לחלוטין, אולם הדרך לפטור אינה דרך המלך. ב. בניין שניזק במידה שאי אפשר להשתמש בו ואין משתמשים בו בסעיף 330 לפקודת העיריות נקבע פטור נוסף לבניין שניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו ואין משתמשים בו, וגם כאן מוטלת על נישום חובה להודיע על כך לעירייה בכתב. למרות ששני הפטורים קבועים באותו סעיף, עסקינן בשתי סוגיות שונות בתכלית. בניין שנהרס לחלוטין חדל להתקיים לנצח. גם אם ייבנה בניין חדש על אותה קרקע, אין זהו הבניין שנהרס. במקרה כזה אין מדובר עוד ב"בניין" שניתן להטיל בגינו ארנונה כי אם ב"אדמת בניין" הפטורה מארנונה. ההגדרה "בניין שניזק במידה שאי אפשר להשתמש בו" אינה הגדרה מדויקת, ומעצם טבעה ניתן לפרש כל מקרה בשתי צורות. מהו בניין שניזק במידה שאי אפשר להשתמש בו? מאחר שמדובר בסוגיה כמותית, נתון תנאי זה לפטור מארנונה לפרשנותה של הרשות המקומית, של הנישום, וכמובן של בית המשפט. אין די בכך שהנישום משפץ את הדירה, ובמהלך השיפוצים לא ניתן להשתמש בה. אולם, אם במהלך שיפוץ יסודי מנותקת הדירה ממערכות החשמל והמים, מקצת מהקירות הרוסים, הכלים הסניטריים הישנים נעקרו, ניתן לומר כי בשלב מסוים ניזוקה הדירה במידה שלא ניתן להשתמש בה. העובדה שההרס נגרם ביוזמת הנישום, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין הפטור. הריסת הגג של הבניין היא מבחן חשוב, אולם לא המבחן היחיד בסוגיה זו. מאחר שמדובר בהפעלת שיקול דעת מומלץ להצטייד בחוות דעת של מהנדס בניין או של שמאי מקרקעין. אם ניזק חלק מבניין ועושים שימוש בחלקו האחר, ניתן לפצל את הנכס לשתי יחידות שומה, לחייב אחת מהן ולפטור את האחרת. מהו בניין שאין משתמשים בו? התנאי השני לקבלת הפטור מארנונה הוא שאין עושים שימוש בבניין במהלך התקופה שבה הוא ניזק. אם תנאי זה אינו מתקיים, אין זכות לקבל את הפטור מארנונה. כמו בפטור הראשון, גם כאן מוטלת על הנישום חובה להודיע בכתב לרשות המקומית כי "הבניין ניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו וכי אין משתמשים בו". נישום שאינו מקיים הוראה זו עלול לאבד את זכותו ליהנות מהפטור. ג. כיצד תוקפים את שומת הארנונה? כאשר בין פקיד השומה של הארנונה לבין הנישום מתעוררת מחלוקת בסוגיית הזכאות לפטור ניתן להגיש השגה למנהל הארנונה על החלטת פקיד השומה של הרשות המקומית, שלא ליתן את הפטור. ברשויות מקומיות רבות, "פקיד השומה" ו"מנהל הארנונה" מתמזגים באותו בעל תפקיד, ואין בכך כל פגם. על ההחלטה השלילית של מנהל הארנונה יש להגיש השגה לוועדת הערר של הארנונה, ועל החלטתה ניתן לערער לבית המשפט המחוזי.