|
מקלטי המס החדשים בהיטל השבחה
בעקבות תיקון מס' 53 לחוק התכנון והבנייה מיום 14.12.2000
מאת אריה קמיל והנריק רוסטוביץ
ביום 14.12.2000 נכנס לתוקפו תיקון מס' 53 לחוק התכנון והבנייה, ובו תוקנה התוספת השלישית לחוק, העוסקת בהיטל השבחה. התיקון לחקיקה עוסק בשני נושאים:
א. הוספת "הקדש ציבורי" לרשימת המוסדות הפטורים מהיטל השבחה (מוסדות חינוך, תרבות, מדע וכיוצא באלה - להלן: "מוסדות הציבור") לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית, וכן, מתן אפשרות לאותם מוסדות הציבור לקבל פטור מהיטל השבחה גם כאשר הם מוכרים מקרקעין, שאינם משמשים למטרות המוסד הציבורי, ובתנאי שהתמורה שתתקבל מהמכירה תשמש למטרות האמורות.
ב. בניית דירת מגורים או הגדלת השטח של דירת המגורים עד לשטח של 160 מ"ר + 20 מ"ר מחסן אינה נחשבת כ"מימוש זכויות", וכן, מכירת דירת מגורים שהורחבה או שניתן להרחיבה אינה נחשבת כמימוש זכויות ותהיה פטורה מהיטל השבחה ללא כל הגבלה בשטח ההרחבה המותרת. הוראה זו חלה רק על מי שלא קיבל היתר בנייה עד ליום פרסום החוק
מהו ומיהו הקדש ציבורי?
על שאלה זו ימצא הקורא הנבון תשובה בחוק הנאמנות, התשל"ט1979-. אין צורך ביום לימודים ארוך על מנת להבין, שעסקינן בעיקר במוסדות המופקדים על עניינים שנפש שבין בורא עולם לאיש הקטן, ומה לנו להלין על שנציגיו עלי אדמות של הקב"ה זקוקים לפטור מהיטל השבחה למטרות קדושות בתכלית?
מקרקעין שאינם משמשים למטרות "מוסד הציבור"
למוסדות ציבור מעצם מהותם מותר לעשות שימוש בכספים העומדים לרשותם רק למטרותיהם. התוצאה היא, כי כל הכספים המתקבלים מכל מכירה של מקרקעין מיועדים לשמש למטרותיהם. לפיכך, כל מכירה של מקרקעין שהושבחו תהיה פטורה לחלוטין מהיטל השבחה.
כך למשל, כאשר מוסד ציבורי יורש מקרקעין שחל עליהם היטל השבחה, הוא פטור מתשלום אותו היטל גם כאשר הוא ירש קרקע חקלאית שהופשרה לבניית מרכז מסחרי של 50,000 מ"ר. התוצאה היא, שהקופה של הרשות המקומית משתתפת בתרומה למוסד הציבורי בגובה היטל ההשבחה שלא ישולם.
אין הקבלה בין הפטור החדש מהיטל להשבחה לפטורים המוענקים למוסדות ציבור ממס שבח מקרקעין. לפי סעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין, על מנת ליהנות מפטור ממס שבח במכירה של נכס, חייב נכס לשמש במישרין למטרות המוסד הציבורי. לפי התיקון בתוספת השלישית, כל נכס פטור מהיטל השבחה ובכלל זה נכס שאינו משמש את המוסד הציבורי למטרותיו.
תיקון זה מלמד על הנתק שבין השלטון המרכזי העומד על משמר זכויותיו בדיני המס לבין השלטון המקומי החשוף לגחמות של השלטון המרכזי, המוציא לפועל את האינטרסים הפוליטיים שלו על חשבון הקופה של השלטון המקומי.
התוספת של 40 המ"ר
התוספת השלישית נחקקה בשנת 1981, ומאז חלפו 20 שנה. בתקופה זו חל שינוי בהרגלי המגורים של הציבור בישראל, וניתן לומר, כי 160 המ"ר כיום דומים בעיקרם ל- 120 המ"ר שהיו נוהגים בשנת 1981.
תהליך דומה התחולל גם במינהל מקרקעי ישראל, שבעבר פטר מתשלומי דמים בנייה של דירת מגורים עד לשטח של 120 מ"ר, ואילו כיום הוא פוטר בנייה כזו עד לשטח של 160 מ"ר. ההבדל הוא, כי מינהל מקרקעי ישראל מעניק פטור זה רק לבנייה צמודת קרקע ולא לבנייה רוויה.
ביטול הזיקה בין פסקה (1) לפסקה (2)
עד לתיקון החקיקה הייתה זיקה בין פסקה (1) להוראת הפטור מהיטל השבחה לבניה או להרחבה של דירת מגורים לבין פסקה (2). הראשונה עסקה במתן דחייה לתשלום היטל ההשבחה בעת קבלת היתר הבנייה, והאחרת העניקה פטור מהיטל השבחה למי שקיבל דחייה על פי הפסקה הראשונה.
עם ביטול הזיקה שבין שתי הפסקאות, נוצרו שני מקלטי מס שספק אם המחוקק נתן עליהם את דעתו.
מקלט המס הראשון
קבלת היתר בנייה לדירת מגורים עד ל- 160 מ"ר אינה נחשבת למימוש זכויות. לפני ביטול הזיקה שבין הפסקאות, הייתה הוראה זו מעניקה דחייה במועד תשלום היטל ההשבחה בעת קבלת היתר הבנייה. אם הנישום או קרובו התגוררו בדירה 4 שנים, התקיימו תנאי פסקה (2), ודחיית מועד התשלום הפכה לפטור מוחלט.
כיום, משבוטלה הזיקה, נותרה דחיית מועד התשלום ללא פטור בצידה. לכאורה, במקרה כזה יהיה הנישום חייב בתשלום היטל ההשבחה בעת המכירה, אולם אז הוא יוכל לבקש את הפטור לפי פסקה (2) כמו שהיה בעבר. בפועל, הפכה דחיית המס לפטור מלא, משום שאין יותר צורך בדרישת המגורים לפי פסקה (2), וניתן לפרש את פסקה (1) כעומדת בפני עצמה.
מקלט המס השני
ביטול הזיקה בין הפסקאות גורם לכך, שהפטור בגין הרחבת דירת מגורים הקבוע בפסקה (2) אינו מוגבל בשטח של 160 מ"ר, הקבוע בפסקה (1).
כך למשל, אם יש לי דירה בת 60 מ"ר על מגרש גדול, שניתן להרחיבה לשטח של 400 מ"ר, אני יכול בשלב הראשון למכור את המגרש והדירה הקטנה לבני, ולקבל פטור מוחלט מהיטל השבחה.
בשלב השני, יבקש בני היתר בנייה ל- 400 מ"ר ולא יהיה חייב בהיטל השבחה, משום שביום אישור התכנית המשביחה הוא לא היה הבעלים של הנכס, ולכן הוא לא הנישום.
הוראת המעבר
הרחבת הפטור לדירות מגורים חלה רק על מי שלא קיבל היתר בנייה עד ליום פרסום החוק. אם נישום פלוני קיבל היתר בנייה וטרם בנה, הוא יכול לבקש את ביטול היתר הבנייה, ואז לא תחול עליו ההגבלה שבסעיף המעבר.
לאחר ביטול היתר הבנייה, יוכל אותו נישום לקבל היתר בנייה עד ל- 160 מ"ר ללא תשלום היטל השבחה. אם על המגרש בנויה דירה קטנה, יוכל הנישום למכור את מקרקעין ולקבל פטור מהיטל השבחה גם אם מותר לבנות על המגרש דירה בת 400 מ"ר.
| 
