|
עסקת קומבינציה - פתרון להיטל השבחה
מאת עו"ד נתן מאיר ועו"ד (רו"ח) שי עינת
מבוא
ביום 1.7.1981 נכנסה לתוקף התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. התוספת השלישית עוסקת בהיטל ההשבחה. מס זה (שנקרא עד לתיקון "מס השבחה") מוטל על הבעלים של מקרקעין על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשל השבחה (עליית שווי המקרקעין) של המקרקעין שבבעלותו. עליית השווי של המקרקעין יכולה להיות בעקבות שינוי הייעוד של המקרקעין מייעוד תעשייתי או חקלאי לייעוד מגורים, הגדלת אחוזי הבנייה המותרים ועוד.
סעיף 19 לתוספת השלישית מציג מספר אפשרויות של קבלת פטור מחבות בתשלום היטל ההשבחה. סעיף 19(ג)(1) מציג אפשרות לפטור מתשלום היטל השבחה עקב הרחבת דירת המגורים, ובלבד ששיטחה לאחר ההרחבה אינו עולה על 160 מ"ר – "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה ליתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה איננו עולה על 160 מ"ר, עם כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".
סעיף 19(ג)(2) ממשיך ופותח פתח לתכנון מס אפשרי: "העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה או שניתן להרחיבה לפי תוכנית. לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום היטל השבחה אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בניה משפחתם הקרובים מגמר הבנייה ועד מכירתה לא פחות מ4- שנים".
הגדרת "קרוב" לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מפורטת בסעיף 1 לתוספת "קרוב" – בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם".
מקלט המס של היטל השבחה
סעיף זה פותח פתח לתכנון מס רחב בידי בעל קרקע, כאשר זה חייב בהיטל השבחה. בעל הקרקע יתקשר בחוזה קומבינציה ("עסקת אחוזים"), לצורך הדוגמא 40% - 60%, כלומר יקבל 4 דירות מתוך 10 הדירות שתיבנינה, לאחר אישור היתר הבניה על ידי הועדה המקומית יגיש בקשה לפטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(2), לגבי 4 הדירות שתיוותרנה בידיו עפ"י חוזה הקומבינציה. הרשות המקומית תפטור אותו מתשלום ההיטל בגין דירות אלו אם יציג בפניו, את "הקרובים", אשר יתגוררו בפועל בדירות. דחיית תשלום זו הופכת לפטור מוחלט מתשלום, אם "הקרוב" לא ימכור את הדירה במשך 4 שנים.
הוראת הסעיף מחייבת מגורים בפועל בדירות אלו. כמובן, יכול אדם להיות בעל יותר מדירה אחת, כאשר אחת הוא משכיר לצורך העניין, ואילו בזו שנדרש לגביה פטור מתשלום השבחה, הוא מחויב להתגורר. זאת ועוד, בגין כל בנייה מעבר ל120- מ"ר לדירה מחויב בעל הקרקע לשלם היטל השבחה באופן יחסי למ"ר הנוספים.
אסימטרייה עם חוק מס שבח
נדבך נוסף לעניין הוא כמובן החבות במס שבח על בעל הקרקע בעת העברת הדירות ל"קרובים". הגדרת "מכירה" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין – 1963 (להלן: "החוק") קובעת שהענקת זכות או העברת זכות במקרקעין ללא תמורה הינה מכירה, וזו חייבת במס שבח מכוח סעיף 6 לחוק. אולם המחוקק בסעיף 62 לחוק קבע – "מכירת זכות במקרקעין… ללא תמורה מיחיד לקרובו – שאינו איגוד בשליטתו – יהיו פטורים ממס".
משמעות הדבר שבהעברת כל אחת מ4- הדירות ל"קרובים" (ראה הגדרת "קרוב" בחוק מס שבח) יש פטור מתשלום מס שבח על בעל המקרקעין. הקרוב שקיבל לקניינו את הדירה רשאי עתה ליהנות מהפטורים לפי סעיף 49ב לחוק מס שבח אם יקיים את התנאים האמורים שם. אם ירצה ה"קרוב" למכור את הדירה לצד ג', הרי יוכל גם להמשיך וליהנות מפטור ממס שבח אם יקיים את הוראות סעיף 49(א)(2) – "אם הדירה, שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – 3 שנים, וכאשר נותן המתנה הוא הורה, אם איננו נשוי – שנתיים, ואם נשוי – שנה אחת".
ללמדנו, שאם "קרוב" יקבל דירה שחלה עליה דחיית תשלום היטל השבחה מכוח סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, והוא יתגורר בה שנים לפחות הרי הדחייה בתשלום תהפוך לפטור מוחלט מחד, ומכירת הדירה על ידו לאחר מכן תהא פטורה גם מתשלום מס שבח. אם ימכור אותה קודם ל4- שנים, ניקלע למצב של אסימטרייה בין החוקים, כאשר יחול אומנם הפטור מתשלום מס שבח כאמור לעיל, אך תחול חובת תשלום היטל השבחה.
חסכון במס רכישה ובמס מכירה
תקנות מס שבח במקרקעין (מס רכישה) - 1974 קובעות בסעיף 20, כי בהעברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו (ראה הגדרת "קרוב" בסעיף 1 לתקנות), יחול מס רכישה בשיעור שליש ממס הרכישה הרגיל. משמעות הדבר, חסכון נוסף בעת העברת 4 הדירות מבעל המקרקעין ל"קרוביו".
בשולי הדברים אסב את תשומת הלב, הגדרת המילה "קרוב" איננה בהכרח זהה לחלוטין בכל אחד מהחוקים והתקנות שהוזכרו כאן, ויש לקחת זאת בחשבון בעת תכנון המס.
___________________
הכותבים הם עורכי-דין במשרד נתן מאיר ושות'.
|
