|
על סוגי הנישומים בארנונה עירונית
קיימים ששה סוגי נישומים בארנונה עירונית. המאמר מתאר כל אחד מהם. תקציר מתוך הפרק הרביעי של המהדורה החמישית של הספר ארנונה עירונית המצויה בכתיבה.
מאת הנריק רוסטוביץ
א. מבוא
נושא המס הוא הנישום. המס מוטל על הנישום, והוא חייב בתשלומו. נהוג לחשוב, כי הארנונה מוטל על המחזיק ולהסיק כי המחזיק הוא הנישום בארנונה, ולא היא. הארנונה מוטלת על ששה מיני נישומים - שניים מחזיקים וארבעה שאינם מחזיקים, ומכאן שהארנונה אינה מוטלת על ארבעה מיני מחזיקים, אשר למרות חזקתם בנכס אין הם הנישומים.
בסעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג1993-, (להלן: "חוק ההסדרים") נאמר: "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה...".
אם הארנונה מוטלת על הנכסים מדוע נדרשים הנישומים לשלמה? פתרון חידה זו מסתתר בסופו של אותו סעיף: "...ותשולם בידי המחזיק בנכס." אם המחזיק אמור לשלם את הארנונה, היה על המחוקק לקבוע כי הארנונה תוטל על המחזיקים ולא על הנכסים. זאת ועוד. הארנונה אינה מוטלת על המחזיקים בלבד, והיא מוטלת על ארבעה מיני נישומים כפי שיתואר במאמר זה.
בכך לא שגי. אם המועצה מטילה ארנונה על הנכסים, מהו סכום הארנונה שעל הנישום לשלם? פתרון חידה זו מצוי בחלקו האמצעי של הסעיף הנ"ל: "...הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו...". סתם המחוקק ולא פרש אם המועצה אמורה לחשב את סכום הארנונה או שמא מוטלת חובה זו על הנישום. למעשה, מוטל תפקיד זה על פקיד השומה של הרשות המקומית.
חקוק זה שנחקק בשנת 1992 לוקה בכל החסרונות של חקוקי המסים שתורגמו מאנגלית, שכן הסתום בו רב על הגלוי, ובתי המשפט נדרשים להתמודד עם ניסוחים לקויים, סתומים ושגויים. וכך היה צריך לחוקק את הסעיף האמור -
8. (א) מועצה תחוקק לכל שנת כספים את צו הטלת הארנונה. הארנונה תוטל על הנישומים בשל הנכסים המצויים בתחום השיפוט של הרשות המקומית למעט אדמת בניין. פקיד השומה של הרשות המקומית יישום את סכום הארנונה לפי שטח הנכס, ובהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. פקיד השומה ישלח לנישום הודעת שומה.
על דיני המס להגדיר במדויק מיהם הנישומים שעליהם מוטל נטל המס. על פקיד השומה, המפיק את שומת המס, מוטלת החובה לוודא, כי הודעת השומה נוקבת בשמו המדויק של הנישום ובמספר הזיהוי שלו. דיני הארנונה מטילים את הארנונה על ארבעה מיני נישומים: המשתמש בנכס; מחזיק שאינו משתמש; מי שהשתמש וחדל להשתמש ולהחזיק בנכס; בעלים שאינו מחזיק ואינו משתמש.
נישום חייב להיות אישיות משפטית - אדם ילוד אישה או תאגיד ילוד מחוקק. לא ניתן להטיל מס על שם מסחרי מהטעם הפשוט שאיש לא ישלמו.
ב. הנישום הראשון - המשתמש
כאשר נמצא הנכס בחזקתם של מספר מחזיקים במשותף, חזקתו של כל מחזיק מתפשטת על כל הנכס, ואין לו חזקה ייחודית על חלק מהשטח. העירייה רשאית להטיל את כל הארנונה על כל אחד מהמחזיקים או על כולם, וכל מי ששמו מופיע בספר השדה, חייב במלוא הארנונה בשל כל הנכס.
בת"א 75884/94 עיריית פ"ת נ' דוידי רפאל נפסק כי - "כאשר נכס נמצא בחזקתם של מספר מחזיקים במשותף, חזקתו של כל מחזיק, מתפשטת על כל הנכס והעירייה רשאית לשלוח לכל אחד מהשותפים את דרישת התשלום וזו מחייבת את כל הבעלים".
בת"א 75884/94 עיריית פתח תקוה נ' דוידי רפאל נדון מקרה בו לפי הסכם פירוק שותפות חדל הנתבע להחזיק בנכס. ביהמ"ש קבע, כי כאשר נמצא נכס בחזקתם של מספר מחזיקים במשותף, חזקתו של כל מחזיק מתפשטת על כל הנכס והעירייה רשאית לשלוח לכל אחד מהשותפים את דרישת התשלום וזו מחייבת את כל הבעלים.
מחזיק במבנה בלתי חוקי
האם ניתן לחייב מחזיק בתשלום ארנונה בגין מבנה שבנייתו אינה חוקית ויתרה על כך - שלגביו הוצא צו הריסה שיפוטי?
בת"א 780/54 אנקלביץ ואח' נ' ראש העיר בני-ברק נאמר: "העובדה, היא עצמה, שקיום מבנה נוגד את החוק עדיין אינה פוטרת את הבעל מתשלום ארנונת רכוש לגביו. אולם אין זאת אומרת שהעובדה, היא עצמה, שבעל משלם ארנונת רכוש לגבי מבנה, מונעת בעד הריסת המבנה במקרה נאות מכוח פקודת בניין ערים, והרס המבנה כאמור, עשוי סוג הנכס להשתנות בהתאם לכך".
מחזיק המשתמש במבנה בשימוש שלא כדין
האם ניתן לחייב מחזיק בתשלום ארנונה בגין מבנה שהשימוש בו הינו בניגוד להוראות דין? בע"ש 187/66 כהן ואח' נ' ועדת השומה לענייני ארנונה כללית ורכוש נטען כי כיוון שלמגרש חנייה הטעון רשיון לא ניתן רשיון, אין לחייב בתשלום הארנונה בגינו. בית המשפט קבע כי אין חשיבות לעניין קיום רשיון, "אלא החשוב הוא, אם המערערים החזיקו באדמה והשתמשו בה. העדר רשיון הוא בודאי אבל בשום פנים ואופן אין להסיק מהעדר רישיון, שלא היה שימוש. אם היה שימוש, ולא היה רשיון לכך, למרות שהחוק מחייב השגת רשיון, אזי היה השימוש אולי בלתי חוקי, אבל אי אפשר לומר שלא היה שימוש". לפיכך, קבע בית המשפט שיש לחייב את מגרש החנייה בתשלום המס.
על הלכה זו חזר בית המשפט בפסק דין רונן הנ"ל וקבע כי שימוש בנכס למטרה המצריכה רשיון, כאשר אין בידי המחזיק הרשיון הנדרש, אין בו כדי לפטור את המחזיק מתשלום הארנונה.
ג. הנישום השני - המחזיק שאינו משתמש
ארנונה משולמת תמורת מכלול השירותים הציבוריים, שהרשות חייבת על פי דין לספק לתושביה. המחזיק בנכס בתחומי הרשות המקומית הוא הנהנה מהשירותים הציבוריים, ולפיכך הוא החייב בארנונה.
אדם המחזיק למעשה
"המחזיק" הוא נושא החיוב בארנונה. ההגדרה בסעיף 1 לפקודת העיריות מבהירה, כי הכוונה היא למי שמבחינה עובדתית הוא המחזיק בנכס, ולא למי שהוא בעל הזכות המשפטית לחזקה.
בת"ה 13/55 סנדר נ' ועד השומה על יד עיריית חיפה נפסק, כי המחזיק בפקודה הינו המחזיק הפונקציונלי ולא בעל זכות החזקה המשפטית. לאמור, דייר שתקופת שכירותו פגה, או אפילו פולש, יחשבו כמחזיקים לצורך הפקודה (וראה דיוננו בעניין בעמ' 94 לעיל).
עם זאת, כאשר בעל הנכס לא העביר זכויות כלשהן בנכס לאחר, הרי שלעניין החובות החלים על הנכס, אין גורם חוצץ בין הבעלים לנכס, ובעל הנכס יהיה תמיד המחזיק, בת"א 3544/93 עיריית נתניה נ' יעקובוביץ.
הצורך בזיהוי ה"מחזיק" מתעורר, כאשר דייר מפנה נכס מושכר, ובעליו אינו משתמש בו לצרכיו, ואינו משכירו לאחר. השאלה, מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר במקרה מעין זה, צריכה להתחשב בזכותו המשפטית של בעל הנכס לתפוס את החזקה בנכס שהתפנה, אם המחזיק שפינה את הנכס לא העביר את החזקה.
בע"א 655/95 שמואלי אליהו, עו"ד ואח' נ' עיריית פ"ת נדון מקרה בו המערערים הינם הבעלים הרשומים בפנקס רישום המקרקעין בנכס אותו ירשו מהוריהם. בנכס ישבו שוכרים ולאחר שנים נמכר הנכס לאחרים. המערערים/ות לא הודיעו לרשות דבר ההשכרה בנכס. בית המשפט קבע כי על המערערים אשר ידעו כל השנים את זהותם של השוכרים היה להודיע לעירייה על חילופי המחזיקים ומשלא נהגו כך כדין חויבו בתשלום הארנונה. פסק דין זה אושר בבית המשפט העליון בר"ע 8732/96.
מחזיק רשום בספרי העירייה אשר מעולם לא החזיק בפועל בנכס
האם עובדת רישומו של גוף כמחזיק בנכס בספרי העירייה תחייב אף אם אותו גוף מעולם לא החזיק בפועל בנכס?
בת"א 11737/94 עיריית רמת גן נ' איתן ארזי נידון מקרה בו נרשם הנתבע כמחזיק מכוח הסכם שכירות שנמסר לתובעת ועל פיו שכר הנתבע את הנכס בשמו הוא ו/או עבור חברה בע"מ. הנתבע הוכיח כי עוד קודם שנכנס חוזה השכירות לתוקפו, הודיע על כך כי השוכר היחיד על פי הסכם השכירות הוא החברה, והיא היחידה ששכרה את הנכס והמחזיקה בו. לפיכך, טען הנתבע, לא הייתה עליו כל חובה להודיע על חדילת החזקה בנכס.
בית המשפט קבע כי משום שהנתבע הוכיח שמעולם לא החזיק בנכס, "סתם את ההנחה לכאורה הנוצרת כתוצאה מהרישום שלו כמחזיק בספרי העירייה. רישום מוטעה אינו יכול לבסס חזקה של מי שאינו מחזיק, ואינו מחייב את מי שרשום כמחזיק להודיע על חדילת חזקה בנכס, שכן מדובר במי שלא החזיק בנכס מעולם.... אין העירייה מוסמכת לחייב בארנונה את מי שהוכיח כי מעולם לא החזיק בנכס, כמובנו של מונח זה בפקודת העיריות, וזאת גם אם אותו אדם נרשם בטעות כמחזיק בפנקסי העירייה...". הנתבע בענייננו עמד בנטל שהוטל עליו והוכיח כי מעולם לא החזיק ולא היה זכאי להחזיק בנכס נשוא התביעה ולכן הרישום בפנקסי העירייה שעל פיו היה הוא המחזיק - יסודו בטעות, ואינו מקנה לתובעת זכות תביעה כנגדו. הסכם שכירות המקנה לאדם זכות להחזיק בנכס בעתיד, אשר לא יצא לפועל, ואשר הזכות על פיו בוטלה כדין בטרם החלה תקופת השכירות ובטרם נשלחה הודעה לעירייה, אין בו כדי להפוך אדם ל"מחזיק". רישום בפנקסי העירייה שהתבסס על הסכם כזה אינו יכול לשנות את המסקנה דלעיל.
החלטת ערכאת בימ"ש השלום אושרה בבית המשפט המחוזי בע"א 1508/96. חשוב לציין כי בית המשפט הנכבד ייחס חשיבות לכך, שעל אף שבחוזה השכירות נאמר במפורש שהמשיב שכר את הנכס בשמו ו/או עבור חברה בע"מ, העירייה לא טרחה לבדוק מי בפועל החזיק בנכס. כמו כן, העירייה ידעה על המצאה של החברה בנכס, שכן העסק התנהל ע"ש החברה. בית המשפט העלה נקודה נוספת שלא נידונה כלל בערכאת השלום והיא, כי נשלחה הודעה לעירייה בתחילת תקופת השכירות, בדואר רשום, לפיה המחזיקה בנכס היא החברה. על אף שהעירייה כפרה בקבלת המכתב, ראה בית המשפט, לפי סעיף 57(ג)(1) לפקודת הראיות, נ"ח, במכתב שנשלח משום המצאה לעירייה, וזאת, מכוח חזקת המצאת מכתב שנשלח בדואר רשום, לנמען.
ד. הנישום השלישי - מי שחדל להחזיק ולהשתמש
החזקה קונסטרוקטיבית
בסעיף 325 לפקודת העיריות נאמר -
חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בניין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.
סעיף 325 לפקודת העיריות מחייב בארנונה מי שחדל מלהחזיק בנכס, כל עוד לא נמסרה מטעמו הודעה בכתב על הפסקת החזקה בנכס. חייב זה הוא בבחינת חייב נוסף בארנונה, שיכונה: "המחזיק הקונסטרוקטיבי". קיומו של חייב בארנונה שאינו "מחזיק", מעורר קשיים ביישום הוראות החוק העוסקות בקביעת סכום הארנונה בהן יהיה חייב.
פקודת העיריות ביקשה להקל על העירייה באיתור החייב הנכון והאמיתי במס, ולכן מטיל סעיף 325 לפקודה חיוב בארנונה על מי שחדל מלהחזיק בנכס, כל עוד לא נמסרה מטעמו הודעה בכתב על הפסקת החזקה בנכס, והריהו בבחינת "מחזיק קונסטרוקטיבי". הוראת סעיף 325 מאפשרת לרשות המקומית לשמור על רציפות מס גם כאשר נערכים חילופים תכופים של מחזיקים, המקשים לעקוב אחרי המחזיק שיש לחייבו בארנונה בכל עת.
חובת ההודעה על הפסקת החזקה מוטלת בכדי למנוע מקרים, בהם מחזיק חדש בנכס לא יחויב בארנונה. ההנחה היא, שהמחזיק הקודם ימהר להשתחרר מחבותו וימסור על-כך הודעה בכתב לעירייה, אולם, רבים אינם מודעים לחובה זו, ומופתעים כאשר נשלחות אליהם דרישות תשלום, הגם שחדלו להחזיק בנכס.
לצד הטלת חובת ההודעה מהטעם האמור לעיל, קיים טעם נוסף והוא שלא להכביד על הרשות יתר על המידה באיתור מחזיק ושלא לחייב רשות לבדוק בכל עת את המצב בשטח לאשורו.
מהשוואה בין סעיף 274ב לבין סעיף 325, ניתן ללמוד, כי העירייה רשאית לחייב בארנונה, הן את מי שחדל להחזיק בקרקע או בבניין ולא הודיע על כך לעירייה, והן את המחזיק בפועל מכוח סעיף 274ב(א). ברור, כי העירייה אינה רשאית לגבות אותה ארנונה פעמיים, אולם, יש לה זכות תביעה נגד כל אחד משני אלה. הטעם לכך הוא, כי סעיף 274ב נחקק בתיקון תשכ"ח, ובו נקבעה ההוראה, שהארנונה תשולם על ידי המחזיקים, ובהגדרת "מחזיק" נקבע, כי הוא "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל, או כשוכר, או בכל אופן אחר...". בסיפא של סעיף 325 נקבע, כי הודעה על פי סעיף זה, אינה גורעת מחבותו של המודיע בארנונה, המגיעה ממנו לתקופה שלפני מסירת ההודעה. הוראה זו מוסיפה על ההוראה שבסעיף 274ב, ואינה באה במקומה. מי ששילם ארנונה בעד תקופה שלא החזיק את הנכס, רשאי להיפרע מהמחזיק בפועל מכוח חוזה שביניהם, או, מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
חיובו בארנונה של המחזיק הקונסטרוקטיבי
אמרנו, כי מי שחדל להחזיק בנכס אך לא מסר על כך הודעה בכתב לרשות המקומית, הוא בבחינת חייב נוסף בארנונה. עולות שאלות, הכרוכות בחיוב בארנונה בתקופה שבין חדילת החזקה לבין מסירת הודעה בכתב. החייב הנוסף יכונה להלן: "המחזיק הקונסטרוקטיבי". כיצד יקבעו תעריפי הארנונה שיחולו עליו, ואילו פטורים והנחות יחולו עליו? המחוקק לא סיפק מענה לשאלות אלה. דיון דומה מתעורר לגבי סעיף 326 לפקודת העיריות, הדן בחיובו של מי שמשכיר נכס לתקופה הפחותה משנה.
על-פי איזה תעריף יחויב המחזיק הקונסטרוקטיבי? פרשנות אפשרית אחת היא, כי המחזיק הקונסטרוקטיבי יהיה חייב בארנונה באותם התעריפים, בהם חייב היה בתקופה בה החזיק בנכס. פרשנות זו נשענת על אינטרס ההסתמכות ועל אינטרס הציפיה של הרשות המקומית, שביססה את תקציבה על הנתונים שהיו בידה במהלך תקופת ההחזקה הקונסטרוקטיבית. פרשנות אפשרית אחרת היא, כי המחזיק הקונסטרוקטיבי יהיה חייב בתעריפי הארנונה בהתאם לשימוש, שנעשה בפועל בידי המחזיק החדש בתקופת ההחזקה הקונסטרוקטיבית. פרשנות זו נשענת על הסיפא של סעיף 325. זו נוקבת בביטוי: "...שיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה" ולא בביטויים כגון: "שיעורי הארנונה המגיעים מלפני חדילת החזקה" או "שיעורי הארנונה בהם חויב". הלכה למעשה, תתעורר הבעיה רק לגבי פרק הזמן, שבו רשאי היה המחזיק הקוסנטרוקטיבי להשיג על התעריף שחויב בתקופת החזקה הקונסטרוקטיבית.
פטורים והנחות
בהמשך לשאלת תעריפי החיוב מתעוררת שאלת הפטורים וההנחות. האם יוכל המחזיק הקונסטרוקטיבי להנות מפטורים והנחות, להן היה זכאי כמחזיק?
סעיף 2 לתקנות ההנחה מסמיך את המועצה "לקבוע הנחה מסכום הארנונה הכללית שהוטלה באותה שנת כספים על מחזיק בנכס שנתקיימו לגביו...". בהמשך להוראה זו קובע סעיף 2א לתקנות ההנחה, כי מועצת הרשות המקומית רשאית להתחשב במצבו החומרי של "המחזיק" ואף לקבוע תנאים ומבחני משנה לזכאות להנחה לפי סעיף 2. השאלה רלבנטית גם להנחה לגבי תשלום בהוראת קבע, הקבועה בסעיף 3א לתקנות ההנחה, להנחה למבקש נזקק, הקבועה בסעיף 7 לתקנות ההנחה, וכן להנחות לבניין חדש, לבניין ריק ולבניין לתעשייה, אשר קבועות בסעיפים 12 עד 14 לתקנות ההנחה. בכולן מוקנית ההנחה למחזיק.
ניתן לגרוס, כי ההנחות הנ"ל ייחודיות רק למי שהוא בגדר "מחזיק", ואינן מוקנות למי שחייב בארנונה אך אינו "מחזיק" כדוגמת מי שמחויב בארנונה מכוח סעיף 325 לפקודת העיריות. תוצאה זו אינה מוצדקת, וספק אם לכך נתכוון המחוקק.
ה. הנישום הרביעי - משכיר לתקופה קצרה
בסעיף 326 לפקודת העיריות נקבע -
"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם הייתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם הייתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעירייה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלמו ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה."
הפסקה "ואם הייתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר..." והפסקה "בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה" התווספו לסעיף 326 לפקודת העיריות בשנת הכספים 1993. התיקון לסעיף 326 דן במשכיר של נכס לתקופה של פחות משנה, להלן: שכירות קצרה", שאינו עונה להגדרת "מחזיק" בסעיף 1 לפקודת העיריות, והתיקון מטיל עליו חבות בארנונה. קיומו של חייב בארנונה שאינו "מחזיק", מעורר קשיים ביישום הוראות החוק העוסקות בקביעת סכום הארנונה בהן יהיה חייב.
הרישא של סעיף 326 קובעת, כי מי שהפך לבעליו של נכס או למחזיק בו יהיה חייב בארנונה בגינו. בסעיף 326 לפקודת העיריות כבקודמו, אזכור הבעלים מיותר, שכן הארנונה מוטלת על המחזיק, וארנונת הרכוש בוטלה.
אין הכרח בקיומה של הוראה זו, שכן כל מי שעונה להגדרת מחזיק שבסעיף 1 לפקודת העיריות חייב בארנונה. הרישא של סעיף 326 מטילה את החיוב בארנונה על המחזיק, אולם קביעה זו נבלעה בעבר בסעיף 274ב לפקודת העיריות שבוטל, וכיום היא נבלעת בסעיף 8 בחוק ההסדרים. ההוראה שבסיפא של סעיף 326 מזכירה את הוראת סעיף 325.
הסיפא מאשש את ההלכה שנקבעה בת"א 8711/86 עיריית תל אביב נ' אסולין שגם המחזיק בפועל וגם המחזיק הקונסטרוקטיבי חייבים בארנונה. סעיף 326 לפקודת העיריות אינו מציין את דרישת הכתב לגבי הודעה על חדילת חזקה, אולם אין בכך כדי לגרוע מדרישה זו הקבועה בסעיף 325 לפקודת העיריות.
הפסקה "ואם הייתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר..." והפסקה "בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה" התווספו לסעיף 326 לפקודת העיריות בשנת הכספים 1993, ולסעיף 161 בצו המועצות המקומיות א' וסעיף 73(ב) בצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), בשנת 1995. תיקון זה בא למנוע מהרשויות המקומיות את חסרון הכיס בשל שוכרים ארעיים, כגון עובדים זרים, תיירים וכו', אשר נמנעו מתשלום הארנונה, החליפו מקום מגורים או חזרו לארצם. התיקון לסעיף 326 דן במשכיר של נכס לתקופה של פחות משנה, להלן: שכירות קצרה", שאינו עונה להגדרת "מחזיק" בסעיף 1 לפקודת העיריות, והתיקון מטיל עליו חבות בארנונה. המחוקק לא סיפק מענה לשלל שאלות הקשורות בכך. השאלות המתעוררת הן: מה דין חבותו של השוכר בשכירות קצרה, כיצד נמדדת תקופת השכירות, כיצד יקבעו תעריפי הארנונה שיחולו על המשכיר, ואילו פטורים והנחות יחולו על המשכיר.
דינו של השוכר בשכירות קצרה
השאלה הראשונה המתעוררת היא, מה דין חבותו של השוכר בשכירות קצרה. ניתן ללמוד מכלל הן על כלל לאו, קרי, המשכיר חייב בארנונה והשוכר אינו חייב בה. לפי פרשנות זו יש למעט מהגדרת "מחזיק", אדם ששוכר לתקופה של פחות משנה. לפי פרשנות אחרת ניתן לגרוס, שהחבות המוטלת על המשכיר אינה גורעת מחבותו של השוכר, ונמצא, שלפי פרשנות זו גם השוכר וגם המשכיר חייבים בארנונה. לדעתנו, הפרשנות השניה היא הנכונה. התיקון נועד להטיב עם הרשויות המקומיות ולא עם משתמטי התשלום. ראוי, שרשות מקומית תדרוש את הארנונה מהמחזיק בפועל אם ניתן לעשות כן. פרשנות זו נותנת תשובות הולמות לשאלות נוספות, בהן נדון להלן.
משך תקופת השכירות
שכירות קצרה מוגדרת בסעיף 326 בפסוק: "ואם הייתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר..." שנה היא בת 365 יום. כיצד נמדדת תקופת השכירות?
מה דינה, למשל, של שכירות לתקופה של עשרה חודשים, אשר בסיומה הוארכה לתקופה נוספת של עשרה חודשים נוספים?
פרשנות אפשרית אחת היא, כי משך תקופת השכירות נבחן על-פי זכותו של השוכר בנקודת המוצא, קרי, האם תקופת השכירות החוזית היא לפרק זמן של פחות משנה אחת. פרשנות זו נשענת על אנלוגיה מהטכניקה הגדרת "זכות במקרקעין" שבסעיף 1 לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג1963-. פרשנות אפשרית אחרת היא, שמשך תקופת ההשכרה נבחן גם בדיעבד. הפרשנות השניה נוחה יותר ליישום, ואמרנו, כי החובה המוטלת על המשכיר אינה גורעת מחבותו של השוכר. נודע לרשות מקומית, כי פלוני החל להחזיק בנכס כשוכר, עליה לרושמו בפנקסיה כמחזיק ללא קשר לתקופת ההשכרה, שכן חבותו כמחזיק חלה אף אם תקופת ההשכרה פחותה משנה. חדל השוכר מלהחזיק בנכס בטרם חלפה שנה, חלה הוראת סעיף 326 ואף המשכיר חייב בתשלום הארנונה בגין תקופה זו. המשיך השוכר להחזיק בנכס יותר משנה, אין סעיף 326 חל והמשכיר אינו "ערב" לתשלום הארנונה בגין שנת ההשכרה הראשונה. דין זה יחול בין אם מלכתחילה נועדה תקופת ההשכרה לחול לתקופה ארוכה משנה ובין אם תקופת השכירות הוארכה. ראוי שרשויות מקומיות תעדכנה את המשכירים בהוראות אלו מיד עם היוודע להן דבר ההשכרה.
תעריף הארנונה
על-פי איזה תעריף יחויב המשכיר לגבי נכס המושכר לתקופה קצרה? אמרנו, שחבותו של המשכיר אינה גורעת מחבותו של השוכר. אין זה ראוי, שבגין אותו נכס, אותה תקופה ואותו שימוש ארנונה יחויבו המשכיר והשוכר בתעריפי ארנונה שונים. נכס שהושכר לתקופה קצרה יחויב בתעריפי הארנונה בהתאם לשימוש שעשה השוכר בנכס. תוצאה זו מוצדקת מאחר שהיא קולעת למטרת החקיקה בקביעת שיעורי הארנונה לשימושים למיניהם.
פטורים והנחות
בהמשך לשאלת תעריפי החיוב מתעוררת שאלת הפטורים וההנחות. האם יהיה משכיר, שחויב בארנונה בגין שכירות קצרה, זכאי לפטורים להם היה זכאי השוכר? האם יוכל משכיר לדרוש את הפטור לו הוא זכאי בגין חיוב המושת עליו בהשכרה קצרה, למרות שהשוכר אינו זכאי לפטור?
סעיף 2 לתקנות ההנחה מסמיך את המועצה "לקבוע הנחה מסכום הארנונה הכללית שהוטלה באותה שנת כספים על מחזיק בנכס שנתקיימו לגביו...". בהמשך להוראה זו קובע סעיף 2א לתקנות ההנחה, כי מועצת הרשות המקומית רשאית להתחשב במצבו החומרי של "המחזיק" ואף לקבוע תנאים ומבחני משנה לזכאות להנחה לפי סעיף 2. השאלה רלבנטית גם להנחה לגבי תשלום בהוראת
קבע, הקבועה בסעיף 3א לתקנות ההנחה, להנחה למבקש נזקק, הקבועה בסעיף 7 לתקנות ההנחה, וכן להנחות לבניין חדש, לבניין ריק ולבניין לתעשיה, אשר קבועות בסעיפים 12 עד 14 לתקנות ההנחה. בכולן מוקנית ההנחה למחזיק.
ניתן לגרוס, כי ההנחות הנ"ל ייחודיות למחזיק והן ניתנות לו בשל תכונותיו המיוחדות. התוצאה הצודקת היא, כי משכיר שאינו "מחזיק", לא יהיה זכאי להנחות להן זכאי השוכר אף אם השוכר המחזיק היה זכאי להן. הבעיה מתעוררת במקרה ההפוך. תקנות ההנחה הותקנו בטרם תוקן סעיף 326 לפקודת העיריות, והן אינן צופות את חיובו של המשכיר מכוח סעיף זה. התוצאה, לפיה לא יהיה המשכיר זכאי להנחות אף אם נתקיימו לגביו התנאים הנקובים בפסקאות המשנה של סעיף 2, אינה צודקת וספק אם לכך נתכוון המחוקק.
ו. מחזיקים שאינם נישומים
אדם הגר בבית מלון או בפנסיון
המחוקק הניח, כי אדם הגר בבית מלון או בפנסיון מחזיק בחדרו למשך תקופה קצרה. לפיכך, מיעטה הגדרת "מחזיק" אורח במלון. התוצאה היא, כי גם מי שמתגורר במלון דרך קבע, אינו מחויב בארנונה, ובעל המלון הוא המחזיק לצורך החיוב בארנונה.
בהמ' 135997/93 גורדון נ' עיריית תל אביב תבעה העירייה שוכרת לטווח ארוך של דירה במלון. נקבע, כי פקודת העיריות אינה מבחינה בין דייר זמני לדייר קבוע בבית מלון. הרעיון העומד בבסיס הפטור הוא שבעל בית המלון חב בתשלום הארנונה בעבור הנכס כולו, ואין להטיל חובת תשלום על דיירים אינדיבידואליים, לפיכך נקבע, שיש ממש בטענת המבקשת, שהיא אינה המחזיקה בנכס בשל היותה דיירת בבית מלון.
הביטוי "אדם הגר במלון" מעלה שתי שאלות. בפקודת הפרשנות נקבע, כי "אדם" הוא לרבות חברה. לגבי משמעות המילה "גר" התעוררה שאלה, אם מילה זו כוללת שימושים אחרים שאינם מגורים.
בע"א 299/64 ועדת השומה שליד עיריית חיפה נ' טכניקום בע"מ נקבע, כי אדם, שגר בבית מלון או בפנסיון, לרבות חברה, המנהלת את עסקיה בבית מלון, אינם "מחזיקים" ואינם חייבים בארנונה. את המושג "גר", המופיע בהגדרה, יש לפרש על פי תכליתו של החוק, והכוונה שיש ליחס למחוקק. אין לראות כל הבדל לעניין זה בין המילה העברית "ישב" לבין המילה העברית "גור". שתיהן כאחת מסוגלות להיאמר לא רק לגבי בני אדם בלבד. אדם הגר בבית מלון ואף חברה המנהלת עסקיה בבית מלון במשמע. לדעתנו, פירוש זה עונה על המשמעות הלשונית של הפיסקה: למעט אדם וגו', אולם הוא מחטיא את כוונת המחוקק להימנע מהטיל ארנונה על אורח במלון. אין הבדל ענייני בין משרד, המתנהל בבניין משרדים, לבין משרד המתנהל בקומת משרדים של מלון. הפרשנות צריכה להתאים עצמה לשינויים באורח החיים, ולא לדבוק במילה שנכתבה לפני יובל שנים.
דייר משנה
בסעיף 269 לפקודת העיריות נקבע -
"מחזיק" - למעט דייר משנה;
"דייר משנה" - אדם הגר בחדר, או בחלק מחדר, של בניין שאחר מחזיק בו, והמשלם למחזיק דמי שכירות בעדו.
"דייר משנה" מוצא מהגדרת "מחזיק", והוא פטור מחובת תשלום ארנונה ישירות לעירייה. עם זאת הוא חייב בתשלום ארנונה למחזיק. דייר משנה מוגדר כאדם, הגר בחדר או בחלק מחדר של בניין, שאחר מחזיק בו, והמשלם למחזיק דמי שכירות בעדו. יש להכיל את ההגדרה גם על מי שמחזיק ביותר מחדר אחד, ובלבד שאינו מחזיק בכל הנכס, שניתן לראותו כיחידה נפרדת. המונח "דייר משנה" מלמד על קיומו של "דייר ראשי". בעלים אינו דייר של עצמו, לפיכך דייר המשלם דמי שכירות למחזיק, שהוא גם בעל בית, אינו דייר משנה.
אין לפרש שכירות משנה בנכס כ"דיירות משנה" לפי פקודת העיריות. שכירות משנה של יחידה נפרדת מביאה לחיוב ישיר של שוכר המשנה כמחזיק. חוזה בין השוכר הראשי לשוכר המשנה, המטיל על שוכר המשנה לשלם לשוכר הראשי סכומים בגין הארנונה, החלה על הנכס, כוחו יפה במערכת היחסים שביניהם בלבד, ואין כוחו למנוע את חיובו של שוכר המשנה, המחזיק למעשה בנכס, בארנונה. המבחן של תשלום דמי שכירות אינו ממצה, שכן בר-רשות, שאינו משלם דמי שכירות, עשוי להיות הן מחזיק מכוחו של הבעלים והן
דייר משנה. הגדרת דייר משנה חובקת את הזכות המשפטית של הדייר, שאינה מכוח הבעלים, אלא מכוחו של הדייר הראשי, ואת החזקה הפיזית של חלק מנכס, שהוא יחידה נפרדת.
הביטוי "יחידה נפרדת" יכול להתפרש על פי צורת הרישום המשפטית כדירה בבית משותף, וראוי, שהפירוש הנכון יהיה הפונקציונלי והעובדתי. כך ניתן לחלק דירה, שיש לה שתי כניסות מרשות הרבים או מרכוש משותף, לשני נכסים נפרדים לצורך הארנונה, ולראות במחזיק של כל יחידה כזאת מחזיק, החייב בארנונה ולא דייר משנה. "יחידה נפרדת" היא יחידת שומה, ומחזיקים אחדים רשאים לבקש, כי הרשות המקומית תרשום בפנקסיה חלק מבניין כמספר יחידות שומה, ושטח כל אחת מהן יהיה השטח, המוחזק על ידי כל אחד מיחידי המחזיקים.
|
