בסעיף 5 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה נקבע:
"אושרה תכנית ולא החליטה הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, תערוך הועדה המקומית, על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין, לוח שומה לכל התכנית שאושרה, ובו יפורטו המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם".
אין ספק, שבמקרים מסוימים קיים הגיון לא מבוטל בהכנת לוח שומה לתכנית בשלמותה, במקום להכין שומה פרטנית לכל נכס הנכלל בה. עם זאת, הרי שמעצם הגדרת השומה כ"לוח שומה", ניתן ללמוד כי אופייה הוא כוללני למדי, בלי התייחסות פרטנית לכל נכס ונכס.
כאשר לוח השומה מתייחס לשטחים שאינם בנויים, או למקרה של שינוי ייעוד גורף לקרקע פנויה, הרי שרמת ההכללה המאפיינת את הלוח יכולה לעמוד במבחן הסבירות. אולם, כאשר התכנית היא באופייה כזאת שמטרתה הוספת זכויות בנייה חלקיות בלבד, ובמיוחד כאשר מדובר באזורים הכוללים נכסים בנויים, הרי שרמת ההכללה המאפיינת את לוח השומה, עלולה ליצור עיוותים בלתי נסבלים.
לאחרונה נתקלתי בסוג חדש של שומות, שאינן מוגדרת בחוק. המדובר ב"טבלאות שומה". למה מתייחסים דברי?
במרחב תכנון של עיר מסוימת אושרה תכנית, המאפשרת הוספת בניה חלקית בחלל גג הרעפים במבנים צמודי קרקע. בעקבות אישור התכנית, פנתה הוועדה המקומית לשמאי מקרקעין, וביקשה הכנת טבלת ערכים כספיים לשימוש זה. אמנם לא ראיתי את עבודתו של השמאי, אולם למדתי כי הוא קבע שווי למ"ר מבונה לפי חלוקה לאזורים, ונציג הוועדה המקומי עורך את תחשיב ההשבחה על פי תוספת הבניה הניתנת לדעתו למימוש כתוצאה מאישור התכנית.
ומעשה שהיה כך היה.
בחלקה מסוימת הנכללת התחום התכנית בוצע מימוש זכויות. על החלקה בנוי בית מגורים יוקרתי צמוד קרקע, ובעליו החליט למכרו. בעת הגשת הבקשה להעברת הזכויות, נדרש המוכר לשלם היטל השבחה בגין התכנית.
גובה ההשבחה חושב ע"י נציג הוועדה המקומית. הוא אימץ את השווי שקבע השמאי למ"ר מבונה באזור המסוים, הכפיל אותו בתוספת שטח הבנייה על פי קריטריון שאינו נהיר לי דיו, והאזרח קיבל דרישת תשלום.
מהיכרותי האישית עם השמאי שהכין את "טבלת השומה", אני סמוך ובטוח, שאילו נדרש לערוך שומת השבחה פרטנית לנכס זה, כאשר מימוש הזכויות הוא על דרך מכירה, הוא היה מגיע למסקנה, כי במקרה זה לא עלה שוויים של המקרקעין עקב אישור התכנית, והיה קובע כי אין חבות בהיטל השבחה.
השימוש הטוב והיעיל במקרקעין שאליהם מתייחסת דוגמא זאת, הוא המשך השימוש בבית הבנוי. הוספת שטחי הבניה על פי התכנית החדשה איננה מעשית במקרה זה בשל הסיבות הבאות:
- הבית הבנוי הוא בית חדש יחסית.
- שטחי הבניה רחבי היקף ואין כל צורך בתוספת בניה.
- תכנון הבית הוא במספר מפלסים ואין אפשרות לממש את זכויות הבניה.
- עלויות ההתאמה של תוספת הבניה הן יקרות בצורה בלתי סבירה.
רצה הגורל, והטענות שפורטו לעיל, עמדו במבחן המציאות. מכיוון שהבית נמכר, הרי שבמסגרת שיפוצים רגילים שביצע הרוכש החדש, הסתבר כי זכויות הבנייה בחלל גג הרעפים לא מומשו.
ברמה התיאורטית, יתכן וזכויות הבנייה שמקנה התכנית ימומשו ביום מן הימים. מתי זה יקרה בדיוק? איש אינו יודע.
האם ניתן להעריך את הדחיה במימוש בזכויות? כמעט בלתי אפשרי.
וכאן שורש הבעיה בעריכת "טבלאות שומה" במקרים בעייתיים שכגון אלה.
את שיקוליה של הוועדה המקומית אני מבין. היא רוצה לחסוך בהוצאות ולהימנע מהזמנת שומת השבחה פרטנית בכל מקרה לגופו. עם זאת, הדרך בו בחרה לנהוג הוועדה המקומית במקרה זה פסולה לחלוטין בעיני.
מקובל עלי שהוועדה תפנה לשמאי מקרקעין סמוך לאישור התכנית, כדי שזה יקבע שווי מ"ר מבונה בתאריך הקובע. לא מקובל עלי שפקיד בוועדה יערוך את תחשיב ההשבחה ועל בסיס זה יידרש האזרח לשלם היטל השבחה. נכון שהדבר כרוך בהוצאה לוועדה המקומית, אבל לאחר שנקבע השווי למ"ר מבונה, יש לערוך שומת השבחה פרטנית בכל מקרה ומקרה.
כבר נאמר על ידי חכמנו כי "המוציא מחברו עליו הראיה". הוועדה המקומית רוצה ל"הוציא" (לגבות) מהאזרח היטל השבחה. רצונה סביר ומעוגן בחוק, אבל לא בכל תנאי ולא בכל מקרה.
מכיוון שנטל הראיה נופל על הוועדה המקומית, חובה עליה לנקוט בכל אמצעי הזהירות למען לא ייווצר מצב שאזרח נדרש לשלם סכומי כסף כמס, כאשר אין כל הצדקה לנסות ולגבות אותו. אנו כשמאים אמונים על הפעלת שיקול הדעת האם חלה השבחה כתוצאה מאישור תכנית זאת או אחרת. המחוקק נתן בידנו את הסמכות להעריך את גובה ההשבחה.
נכון שהזמנת שומה אצל שמאי כרוכה בתשלום שכר טרחתו. שכר הטרחה משולם לשמאי עבור עבודה מקצועית שהוא עושה. עבודת השמאי דורשת מיומנות רבה, והיא מתייחסת לכל נושא לגופו של עניין. המחוקק נתן סמכות זאת רק לשמאי מקרקעין ולא לאיש אחר פרט לנו.
האם יעלה על הדעת כי פקיד ברשות שלטונית יגיש תביעה משפטית כנגד אזרח על סמך חוות דעת כוללנית שהגיש היועץ המשפטי של אותה רשות? לפני הגשת תביעה משפטית נבחן כל נושא לגופו.
ועל אותו משקל, האם יעלה על הדעת שאזרח יידרש לשלם סכומי כסף בלתי מבוטלים לרשות השלטונית על סמך תחשיב שערך פקיד מסוים, המבוסס על חוות דעת כוללנית של שמאי מקרקעין?
ניסיון של רשות שלטונית לקחת לעצמה סמכויות שאיש לא נתן בידה, נראה לי נפסד ופסול מן היסוד.
____________________
התשובה לסוגייה המוצגת במאמר היא פשוטה לחלוטין.
המחוקק הסמיך את שמאי המקרקעין לקבוע את "סכום ההשבחה", ואת פקיד השומה של הוועדה המקומית לחוק התכנון והבנייה להוציא "שומת מס" המתבססת על סכום ההשבחה.
במקרה המתואר חרג פקיד השומה מסמכותו וקבע את סכום ההשבחה.
התוצאה היא, כי שומת המס חסרת כל תוקף משפטי. במקרה כזה, יש להימנע מלתקוף אותה במבחנים השמאיים המקובלים, ויש לתקוף את תוקפה המשפטי בלבד ולפסלה.
והערה לעניין חובת ההוכחה המוטלת על שלטונות המס.
דעתי כדעת הכותב המלומד, אלא שאני נוהג להשתמש בביטויים חריפים יותר כשאני מעלה טענה זו בערכאות המשפטיות. דא עקא, שלא כל השופטים שותפים לדעה זו. עד שלא נתפטר מהמורשת הישנה, נמשיך לחיות במדינה בעלת משטר פשיסטי.
