שנה שניה * גיליון מס' 12 מרס-אפריל 2001 המו"ל: המכון לחקר מיסוי מוניציפלי בע"מ פקס 035626222 דבר העורך קוראת נכבדה, קורא נכבד תאוות הבצע של שליחינו בבית המחוקקים קוברת את שוק הנדל"ן ועמה את כלכלת המדינה. יאסר עראפת יסכים לשלטון בינלאומי בירושלים. בינתיים הוא מבקש פיקוח בינלאומי בעזה וביו"ש. בעוד כחודשיים יעלה לאויר האתר של איגוד מנהלי הארנונה ברשויות המקומיות. החתום מטה גויס לנהל לפני כשנה וחצי את קהילת הנדל"ן ב- I.O.L ומצא עצמו בשבוע שעבר ב- walla. קרא בעמוד 2 שימורה של עיר מאת בתיה שורר בשנים האחרונות התפתחה בישראל מגמה של שימור מבנים ואזורים. קדמה לכך ההכרה, שלבניינים ישנים יש ערך כלכלי גבוה, ולאחר השימור והשחזור הם הופכים לנכס המניב תשואה כספית נכבדה. בד בבד זכה להכרה הצורך לשמר את מורשת העבר, להכיר את הסיפורים ההיסטוריים והלאומיים, ולעיתים גם האישיים. סיפורים אלה מלווים את הבניינים הישנים ומעניקים להם הדר מיוחד שלא קיים בבנייה מודרנית, המשדרת לעיתים יוקרה וניכור. בית כצמן שכונה "בית הנביאים" על שום עיטורי מוזאיקה של בצלאל של ארבעה נביאים. כיום - בית בנק הספנות / בית מוריץ טוכלר. קרא בעמוד 3 בגיליון זה קרא אודות מגזין ARNONA המגזין היחיד בישראל התלוי במדינה. לרשותכם מנוע חיפוש באתר הפועל לפי מילות מפתח, וכן ראו את אינדקס המאמרים שהתפרסמו בגליונות הקודמים וקישורים לכל עמודי השער. למעוניין לקרוא אודות המגזין נא להקליק כאן. הנכם מוזמנים לשלוח למערכת מאמרים, כתבות, ביקורת פסיקה ויצירות הומוריסטיות (איך אפשר לדון כל הזמן במיסים???) הקישור לאימייל בראש העמוד. קרא בעמוד 4 הפקעת מקרקעין בישראל, נוסח חדש הכתובת על הקיר מאת ירמיהו אלוני, שמאי מקרקעין בפסק דין מהפכני שניתן לאחרונה בבית המשפט הגבוה לצדק בנושא הפקעות מקרקעין ובפס"ד חשובים נוספים, גילתה המערכת המשפטית, על כל רמותיה, את דעתה על העיוות הקיים במצב החקיקתי בנושא דנן. העיוות בחקיקת הפקעת מקרקעין ראשיתו בחוקי המנדט הבריטי, שאומצו אל החוק הישראלי הם תוצרת כחול-לבן, אשר אף הגדילו עשות בהתירם הפקעה ללא תמורה של עד 40% משטח הקרקע, במקום 25% שהיו מותרים עד אז. קרא בעמוד 10 "שווי המכירה" לעניין מס שבח מאת הנריק רוסטוביץ ועדת ערר בתל אביב פסקה שיש הצדקה רק לגילום חלקי. הלך מנהל מס שבח אצל בית המחוקקים, והפרצה בחוק נסתמה. ועדת הערר בראשות כב' השופט סלוצקי פסקה, כי כאשר מס השבח משולם על ידי הקונה, יש לקבוע את שווי המכירה בדרך של "גילום מלא". אין מקום לאבחן בין חוכר המוכר את זכויותיו תמורת 800,000 $ ומשלם 200,000 $ דמי הסכמה לבין חוכר המוכר את זכויותיו תמורת 600,000 $ ומעביר את החבות בתשלום דמי הסכמה לקונה. מיסוי המקרקעין בישראל הוא עושק העם. כל עוד תימשך מדיניות זו של נבחרי האומה, יימצאו פרצות נוספות ברשת דיני המס. עם ישראל הוא יצירתי, והוא מקדים את שלטונות המס הטרודים בסתימת פרצות. קרא בעמוד 6 הלגיטימיות בתכנון מס מאת: ד"ר אברהם אלתר, עו"ד תכנון מהלכים עסקיים הנו חלק מחירויות היסוד במדינה דמוקרטית בה רשאי האזרח, כחלק מזכויותיו הבסיסיות לכלכל את צעדיו כרצונו, במסגרת החוק הקיים. אך טבעי הוא שנישום יכלכל את צעדיו בהתאם ליתרונות המס שינבעו לו מפעולותיו, ויפים לעניין זה דבריו של השופט ויתקון "אשליה היא להניח, שהאזרח אינו ער לתוצאות הפיסקליות של מעשיו ומחדליו, ולדרוש ממנו להיות תם. בדרך זו רק נחנך אותו לצביעות..." קרא בעמוד 16 סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין – כפתרון לבעיית המיתון ואי היכולת למכור את הדירה הישנה מאת: זיו שרון, עו"ד; רונן ארויו, עו"ד (רו"ח) ברכישת דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין זכאי הרוכש למדרגות מס רכישה. בתיקון 45 לחוק מס שבח, הנדון בענייננו, נקבעו מקרים מסויימים כחריגים, בהם גם רוכש דירה, אשר ברשותו דירת מגורים נוספת (או חלק מדירה) יוכל ליהנות ממדרגת מס הרכישה המופחתת. קרא בעמוד 13 האם תקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה היא בלתי סבירה ויש לבטלה? מאת הנריק רוסטוביץ בית המשפט העליון דחה את טענת הנישומה לפיה יכול בית המשפט לבטל את התקנה בדרך פרשנית, אולם הנשיא הביע דעתו, כי על מחוקק המשנה לפעול לביטול התקנה. לדעתי, לא חרג מחוקק המשנה מסמכותו. הטעם לתקנה זו אינו האפשרות של פיצול מלאכותי של הקנייה, המאפשר הנאה ממגרדות מס זולות פעמים אחדות. הטעם לתקנה זו הוא הקלה עם רוכשי דירות זולות ולא עם רוכשי חלקים בדירות יקרות. קרא בעמוד 14 מדור הפסיקה בני זוג המוכרים שתי דירות שנרכשו לפני הנישואים אינם פטורים ממס שבח עמ"ש 1019/00 כהן נ' מנהל מס שבח לעוררת ולבעלה היו דירות בטרם נישאו. לאחר נישואיהם מכר הבעל את דירתו וקיבל פטור ממס שבח. כעבור שלוש שנים, מכרה העוררת את דירתה. המשיב סרב לפטור את העוררת מתשלום מס שבח. קרא בעמוד 17 "התא המשפחתי" - פרק 3 מתוך הספר הפטור ממס שבח לדירת מגורים קרא בעמוד 18 הזכות למכירת דירת מגורים בפטור ממס ליורשי מנוחה בעלת זכויות בלמעלה מדירה אחת מאת הנריק רוסטוביץ למנוחה הייתה דירת מגורים וכן 5% נוספים בדירת מגורים אחרת. העורר, בתוקף תפקידו כמנהל עיזבון, מכר את הדירה. העורר ביקש פטור ממס שבח. המשיב לא קיבל את בקשת היורשים, היות ולמנוחה היו זכויות בדירה נוספת, לא התקיים התנאי כי "לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד". קרא בעמוד 8 איחור בהגשת תשובה לערר אינו גורם לקבלת הערר המבחנים למיון השימוש בנכס מאת הנריק רוסטוביץ מנהל הארנונה איחר באופן ניכר בהגשת התשובה לערר, אולם המחוקק הבחין בין איחור לתשובה בהשגה - לה קבע סנקציה לפיה תתקבל ההשגה אוטומטית, לבין איחור במועד הגשת תשובה, אשר לא קבע לה סנקציה דומה. למשמע פסק הדין ששו וצהלו מנהלי הארנונה ברשויות המקומיות. המועד להגשת התשובה בערר אינו עוד כחרב המתהפכת מעל לראשם. יקיריי מנהלי הארנונה - השמחה לא במקומה. הבעיה היא, כי בלהט ההתרגשות נשמטו מהעין כמה היבטים. קרא בעמוד 19 ארנונה מול משכנתא, מי גובר? מאת הנריק רוסטוביץ על דירת הנישומים רבצה משכנתא לטובת בנק כרמל. הנישומים לא החזירו את ההלוואה לבנק, ומונה לה כונס נכסים, אשר קיבל את החזקה בדירה לידיו ביום 28.10.98. ביום 28.7.99 מכר כונס הנכסים את הדירה. העירייה סירבה לתת לכונס הנכסים אישור להעברת הבעלות בדירה על פי סעיף 324 לפקודת העיריות עד לתשלום מלוא החובות הארנונה ואגרות המים והביוב. קרא בעמוד 12 תקיפת חיובי אגרות והיטלי פיתוח מאת עו"ד עדי מוסקוביץ האגרות והיטלי הפיתוח מוטלים מכוח שורה של חקוקים ישנים, שאינם מתאימים למציאות הכלכלית, משפטית והנדסית של ימינו. ברובד הראשון נמצאת החקיקה הראשית של הכנסת ופקודות מנדטוריות שונות, כגון: פקודת העיריות, פקודת המועצות המקומיות ועוד. ברובד השני נמצאים חוקי העזר של הרשויות המקומיות המותקנים על-ידי מועצת הרשות המקומית, באישור שר הפנים. חוקי עזר אלה מהווים חקיקת משנה. קרא בעמוד 5 הפורום לנדל"ן ולמיסוי מקרקעין כאשר עיתונאי, סופר או מחבר מאמרים מתיישב אל מול הנייר החלק, הוא מעלה במוחו הקודח את הרעיון הנשגב שבדעתו לכתוב, ואז בלהט היצירה הוא משרבט את הדברים בנוצת האווז, או בעט הנובע ואולי במקלדת המופלאה. אבל פלאי ה"פורום" הביאו לכתיבת יצירות בדרך שונה לחלוטין. יש לה ליצירה מחברים רבים, אבל ראשיתה בסוגיה פלונית וסופה מי ישורנו. הפולמוס מרתיח את דמם של המאמינים בצדקת מחשבתם, והתוצאה עולה במובנים רבים על יצירה סדורה של מחבר אחד שנאמר - אין סכין מתחדדת אלא בירך של חברתה. קרא בעמוד 7 על שומת היטל השבחה וטבלאות שומה מאת ניקי פרימו מתכנן ערים ושמאי מקרקעין כאשר לוח השומה מתייחס לשטחים שאינם בנויים, או למקרה של שינוי ייעוד גורף לקרקע פנויה, הרי שרמת ההכללה המאפיינת את הלוח יכולה לעמוד במבחן הסבירות. אולם, כאשר התכנית היא באופייה כזאת שמטרתה הוספת זכויות בנייה חלקיות בלבד, ובמיוחד כאשר מדובר באזורים הכוללים נכסים בנויים, הרי שרמת ההכללה המאפיינת את לוח השומה, עלולה ליצור עיוותים בלתי נסבלים. קרא בעמוד 19 מדור שמאות מקרקעין השבחה בגין שימוש חורג מהיתר מאת אבי שנער, שמאי מקרקעין מתן היתר בנייה לשימוש אחד, מתוך השימושים המותרים בתכנית בניין עיר, הינו היתר לניצול זכויות חלקי. היתר מאוחר יותר, הניתן לשימוש מותר נוסף, משמעותו היתר לניצול יתרת הזכויות הקיימות ואין בו השבחה. כדי לבחון אם מתן אישור לשימוש חורג מהיתר משפיע על שווי מקרקעין, יש להשוות בין נכסים דומים אשר קיבלו היתר לשימוש חורג לבין כאלו אשר לא קיבלו היתר כזה. מכיוון שרוכשים פוטנציאלים יודעים, כי השימוש החורג מההיתר מותר על פי התב"ע, הרי שהתוספת שיהיו מוכנים לשלם בעבור נכס עם היתר לשימוש חורג, לעומת נכס ללא היתר כזה, תהיה לא יותר מהעלות של היטל ההשבחה ששולם. קרא בעמוד 9 תכנית השימור שהופקדה בת"א - היבטים שמאיים מאת עדי צביקל כלכלן ושמאי מקרקעין לאחרונה הופקדה במחוז ת"א תכנית 2650ב'. תכנית זו היא חוליה בשרשרת תכניות שימור שהוכנו בעירית ת"א ומעולם לא הגיעו למעמד סטטוטורי מאושר. התכנית כוללת רשימת מבנים לשימור ולראשונה רשימת מתחמים לשימור. הכנת תכנית שימור גוררת בעטיה מגבלות ומטלות המשפיעות על שווי המקרקעין. מבלי להיכנס להיבטים הציבוריים, לצורך שבשימור ולשיקולים האדריכליים שבבחירת האתרים, אבקש להפנות את הקורא להיבטים השמאיים כלכליים ולהתייחס לתרופות וסעדים המוצעים למי שנפל בחלקו ורכושו נכלל בהוראות השימור. קרא בעמוד 15 ביזיון בבית המחוקקים עלייתו המוזרה ונפילתו הפתאומית של תיקון 53 לחוק התכנון והבנייה בעניין היטל השבחה מאת הנריק רוסטוביץ ורונית כהן-כספי את הסיפור נפתח בסופו. לאחרונה התקבלה הצעת חוק של הממשלה להוסיף לחוק ההסדרים 2001 ביטול ודחיית ביצוע של 6 חוקים שנחקקו בשנה האחרונה, בעקבות הצעות חוק פרטיות. שר האוצר, סילבן שלום, נימק את הדחייה בעלות יקרה (3 מיליארד ש"ח), שאין לה כיסוי בתקציב המדינה. התוספת לחוק ההסדרים הקפיאה את תיקון 53 לחוק התכנון והבנייה בעניין היטל השבחה. קרא בעמוד 11 חיים רק פעם אחת מאת בתיה שורר התפיסה הרווחת כי "חיים רק פעם אחת" מכתיבה כל צעד בחיינו. ההשלמה עם הידיעה שחיים רק פעם אחת - נותנת לנו לגיטימציה לכל ההחלטות המוזרות והאנוכיות שאנחנו מקבלים, שפעמים רבות הן לא מוסריות, לא חוקיות, משמינות ומסוכנות. קרא בעמוד 21 צרור חרוזים מאת רו"ח גדעון להבי שפע המסים המוטלים בישראל על מקרקעין, אינם תורמים לעידוד הענף - וזאת: בלשון עדין. שהרי ידוע לכל, כי על עיסקה פלונית כלשהי בתחום הנדל"ן בישראל, עשויים לחול מסים: הכנסה, שבח, רכישה ומס המכירה שראוי לבטל; קרא בעמוד 22 ששת הזוכים בתחרות הכלבים שהתקיימה בכ"ז בתמוז בהרי גלבוע בעריכת הנריק רוסטוביץ הקלק על הכלב על מנת לקבל תמונה גדולה. ועוד בעמוד זה ליצן חביב שניתן לשלוט בתנועותיו. אכן תקופה מופלאה. קרא בעמוד 23