עמוד 15 שנה שניה * גיליון מס' 13 מאי-יוני 2001 מס שבח והיטל השבחה מס שבח הינו מס רווחי הון החל על הרווח מעסקת מקרקעין, בדומה למס הכנסה - ההכנסות מגבייתו מיועדות לקופת המדינה. היטל השבחה, מוטל על בעלי זכויות במקרקעין שהושבחו כתוצאה מהחלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - ההכנסות מגבייתו מיועדות לקופת הוועדה מאת אבי שנער, שמאי מקרקעין* מאמר נועד לציבור שאינו בקיא ברזי מסי המקרקעין ונוטה לערבב בין שני מושגים נפוצים, שבח והשבחה, בעלי משמעות לשונית זהה אך שימוש ויישום שונים. במסגרת זאת אין בכוונתי לערוך דיון מעמיק בחוקי המס, אלא לתאר בקצרה את ההבדל המהותי בין מס שבח לבין היטל השבחה, אשר למרות הדמיון המילולי בשמותיהם, הם מתייחסים לשני סוגי מס השונים לחלוטין זה מזה. מס שבח הינו למעשה מס רווחי הון החל על הרווח מעסקאות מקרקעין, הוא דומה במהותו למס הכנסה וההכנסות מגבייתו מיועדות לקופת המדינה. היטל השבחה, אשר בעבר נקרא מס השבחה, מוטל על בעלי זכויות במקרקעין שהושבחו כתוצאה מהחלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ההכנסות מגביית ההיטל מיועדות לכיסוי הוצאות הוועדה להכנת תכניות ולביצוען, כולל הוצאות פיתוח, רכישת מקרקעין לצורכי ציבור, שימור אתרים או הפקעתם. מס שבח מס שבח מוטל בעקרון על הרווחים מעסקת מקרקעין, כלומר על ההפרש שבין שווי המכירה של נכס לבין שווי רכישתו, בניכוי הוצאות מותרות אשר הוצאו לצורך הרכישה, המכירה וההשבחה שלו. עד כה, מרבית הציבור לא היה מודע למס השבח, שכן קיימים פטורים שונים בעת מכירת דירת מגורים, ולמעשה המס משולם בפועל רק בעת מכירת קרקעות, נכסים מסחריים ודירות שאינן פטורות. בעקבות המלצות ועדת בן בסט, סביר להניח שאם וכאשר תבוצע רפורמה במיסוי מקרקעין, הרי שכל אזרח ייוודע מקרוב למס זה, אם כי לא תמיד ישלמו בטווח המיידי, עקב הפטור ודחיית המס שיחולו על דירת מגורים. השבח, כלומר הרווח, מצורף להכנסות השנתיות של המוכר כרווח הון והמס החל עליו הינו בשיעור מס ההכנסה השולי החל על ההכנסה המצטברת. בשלב ראשון, בסמוך למועד המכירה, משלם המוכר מקדמה בשיעור של 50% מהשבח על חשבון המס. בתום שנת המס עליו להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה, גם אם הוא פטור בדרך כלל מהגשת דו"ח כזה, לצורך התחשבנות סופית. על מכירת זכות במקרקעין יש להצהיר ולדווח לשלטונות המס תוך 30 ימים מיום המכירה או להגיש שומה עצמית תוך 50 יום. שומה עצמית, הנערכת לרוב על ידי עורך דינו של המוכר, מפרטת את התמורה בעד הרכישה והמכירה של הנכס, ההוצאות (בצרוף קבלות) המותרות לניכוי, סכום המס ודרך חישובו. כאשר נמסר דיווח בלבד יש לשלם את המס תוך 14 יום מקבלת השומה. כאשר הוגשה שומה עצמית יש לשלם את המס המגיע על פיה עם מסירתה. אין שלטונות המס חייבים לקבל את השומה העצמית והם יכולים לקבוע, על פי שיקול דעתם, שומה שונה, ועל הנישום לשלם את ההפרש בין השומות תוך 14 ימים מקבלתה. נישום, הרואה עצמו מקופח, רשאי להגיש תוך 30 יום השגה למנהל מס שבח. כדי שהשגה תשיג את מטרתה עליה להיות מנומקת כראוי ורצוי שתסתמך, בהתאם למקרה ולסיבות הגשתה, על חוות דעת משפטית ו/או חוות דעת שמאית. על החלטתו של המנהל ניתן לערור תוך 30 יום לועדת ערר, הממונה ע"י שר המשפטים, אשר בראשה עומד שופט ולפחות אחד מחבריה הינו נציג הציבור. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט העליון תוך 45 יום. היטל השבחה היטל השבחה מוטל ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המזוהה לרוב בטעות עם הרשות המקומית, למרות שמבחינה משפטית אלו גופים נפרדים לחלוטין. ההיטל חל, מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, על השבחת מקרקעין עקב אישור תכנית בנין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג והינו בשיעור של 50% מההשבחה. ההשבחה נקבעת ע"י שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית בהתאם ל"עליית שווים של מקרקעין" עקב האישור, מתן ההקלה או התרת השימוש החורג, ומהווה את ההפרש בין שווי הנכס במצבו החדש לעומת שוויו במצב הקודם. החבות בהיטל נוצרת ביום אישור התוכנית והוא חל על בעל המקרקעין או החוכר לדורות במועד זה. את ההיטל יש לשלם לא יאוחר ממועד מימוש הזכויות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, כאשר "מימוש זכויות" לעניין זה הינו מכירת הנכס או קבלת היתר שלא היה ניתן לקבלו אלמלא אושרה התכנית, ניתנה ההקלה, או הותר השימוש החורג. הדרך העומדת בפני בעל הנכס להתנגד לשומת הוועדה הינה הגשת "שומה אחרת" אשר הכין שמאי מטעמו. אם פרסמה הוועדה לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית, רשאי כל בעל נכס הכלול בלוח, להגיש שומה אחרת, תוך שנה מיום הצגתו. כאשר לא פורסם לוח שומה והיא הוכנה ע"י הוועדה עקב מימוש זכויות על בעל הנכס להגיש את השומה האחרת תוך 30 יום בלבד. אם בעל הנכס מגיע להסכמה עם הוועדה המקומית, עורכים השמאי מטעמו ושמאי הוועדה שומה מוסכמת. אם אין ביניהם הסכמה, עליהם לבחור שמאי מקרקעין אשר ישמש כ"שמאי מכריע" ושומתו תהיה סופית. על החיוב בהיטל ועל הכרעת "שמאי מכריע" ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, לבית משפט השלום תוך 45 ימים מהיום שבו נודעה ההחלטה שעליה מערערים. סיכום למרות הדמיון בין שבח להשבחה, אין כל קשר ודמיון בין מס השבח לבין היטל ההשבחה למעט העובדה ששניהם מסי מקרקעין. יש לזכור, כי אלו מסים המוטלים ע"י רשויות שלטוניות נפרדות בגין סיבות ועילות שונות לחלוטין, כך שבמקרים רבים חלה חובת תשלום מס שבח אך אין כלל חבות בהיטל השבחה ולהפך. ________________________ * הכותב הינו שמאי מקרקעין חבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.