|
עיוותי מס רכישה בקניית דירה "על הנייר"
הרוכש דירה חלופית "על הנייר" חייב למכור את דירתו הנוכחית תוך שנה מסיום בניית הדירה החלופית (ולא מיום הרכישה) כדי להיחשב כבעל דירה יחידה למס שבח, ואין סיבה שאותו היגיון לא יחול אף לצורך מס רכישה על אף השוני בהגדרת דירת מגורים
מאת עו"ד דורון מאור
מס רכישה של דירת מגורים
בתיקון 45 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע בסעיף 9, כי רוכש דירה שהיא דירתו היחידה ישלם מס רכישה מופחת לפי 3 מדרגות מס. ההקלה מתבטאת בהוספת מדרגת מס תחתונה, בשיעור 0.5%, והפרש עשוי להגיע עד לכדי 3% מסכום המדרגה התחתונה (כיום כ- 13,000 ש"ח). הקלה זו מוענקת גם לרוכש דירה שבבעלותו דירת מגורים אחרת, שהייתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה, ובלבד שימכור את הדירה האחרת תוך 12 חודשים לאחר "הרכישה" של הדירה החלופית.
מכירת דירה תוך 12 חודשים בתקופה של מיתון אינה משימה קלה, ולעיתים נאלצים מוכרי דירות להתפשר במחיר כדי להימנע מתשלום "קנס" על שלא השכילו למכור את הדירה במועד הקצוב בחוק.
לאחרונה התבשרנו שנציבות מס כנסה שוקלת ליזום הכנסת תיקונים בהוראות מס רכישה כדי להקל על מצוקת רוכשי דירות, שמבקשים להחליף את דירתם היחידה. אך לפני כן ראוי, שהנציבות תחדל להחמיר עם רוכשי דירות שבנייתן טרם הסתיימה ("על הנייר") שמצבם קשה יותר.
רכישת דירה "על הנייר"
ברכישת דירה חלופית "על הנייר" עולה השאלה ממתי מונים את 12 החודשים "שלאחר הרכישה", שבמהלכם על בעל הדירה למכור את דירתו היחידה הנוכחית. בעניין זה יתכנו שתי גישות:
א. הגישה המחמירה שבה אוחזת הנציבות, נסמכת על פרשנות מילולית של המילים "שלאחר הרכישה". לפי גישה זו הכוונה היא לאחר "יום הרכישה" של הדירה, שהוא יום חתימת הסכם לרכישת הדירה. משמע, על הקונה למכור את דירתו היחידה הנוכחית תוך 12 חודשים לאחר חתימת הסכם הרכישה של הדירה החלופית ("על הנייר") וזאת, אף אם בנייתה טרם הסתיימה ואינה ראויה עדיין למגורים.
ב. גישה מקלה שנסמכת על פרשנות החוק לפי תכלית החקיקה. גישה זו גורסת שמרוץ 12 החודשים אינו מתחיל לפני סיום הבניה של הדירה הנרכשת.
תימוכין לגישה המקלה
א. לגישה המחמירה יש השלכות קשות - ולכן יש להעדיף פרשנות לפי תכלית החקיקה. קשה להעלות על הדעת שהמחוקק היה נותן את ידו לפרשנות מחמירה, שעלולה להפלות לרעה רוכש דירה "על הנייר", שיאלץ לבחור בין ויתור על ההקלה, לבין מכירת הדירה שמשמשת למגוריו ומעבר למגורים בשכירות בתקופת ביניים עד סיום הבניה. הפרשנות המחמירה אף גורמת לכך שרבים נרתעים מרכישת דירת מגורים שמצויה בשלבי בניה ראשונים.
ב. היקש למס שבח - במס שבח כמו במס רכישה ניתנת הקלה לבעלי דירה יחידה או למי שמחליף דירה יחידה. בסעיף 49ג(1) לחוק נקבע לצורך פטור ממס שבח, כי יראו את הדירה הנמכרת כדירה מגורים יחידה בבעלות המוכר, אף אם יש לו דירת מגורים שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בשנה שקדמה למכירה. (בעבר התקופה הייתה 9 חודשים ובתיקון 34 הוארכה לשנה). לפיכך, רוכש דירה חלופית לדירתו היחידה ייחשב (לצורך מס שבח) כבעל דירה יחידה, אם ימכור את הדירה הקיימת תוך שנה מיום רכישת הדירה החלופית. הנציבות אינה חולקת כי לצורך הוראה זו יום רכישת דירה "על הנייר" חל רק ממועד היותה גמורה וראויה לשימוש. רואים אנו שהמחוקק ביקש להקל על רוכש דירה חלופית בשנה שלפני מכירת דירתו היחידה, מתוך הנחה שמצב טבעי הוא שבעל דירה זקוק לתקופה של עד שנה כדי למכור את דירתו הנוכחית, ובלבד שמרוץ השנה אינו מתחיל לפני סיום בניית הדירה שנרכשת כתחליף.
במילים אחרות, רוכש דירה חלופית "על הנייר" חייב למכור את דירתו הנוכחית תוך שנה מיום סיום בניית הדירה החלופית (ולא מיום חתימת הסכם הרכישה), כדי שיחשב כבעל דירה יחידה למס שבח. אין סיבה שאותו היגיון לא יחול אף בהחלפת דירה לצורך מס רכישה, על אף השוני בהגדרת דירת מגורים.
ג. לשון הסעיף אינה מכריעה - שורש הבעיה נעוץ בכך שהמחוקק לא היה ער להשלכות הנובעות מכך שהגדרת "דירת מגורים" לצורך מס רכישה, שכוללת דירה שבנייתה טרם הסתיימה, חלה אף לעניין מועד מכירת הדירה המוחלפת, ולהיעדר הגדרה למונח "הרכישה". ברור שאין להיצמד לפרשנות מילולית כאשר הדעת נותנת שמדובר בטעות של המחוקק, וכידוע המחוקק אינו חף משגיאות. לראיה ניתן להצביע על שתי שגיאות נוספת של המחוקק באותו סעיף ממש: האחת, דירה שהיא מלאי עסקי הוחרגה מהגדרת "בניין", אך לא מהגדרת "דירת מגורים", ולכן לכאורה תיחשב כדירה נוספת. השניה, דירה שמוחזקת באמצעות תאגיד אינה נחשבת כדירה שניה, משום שאין בסעיף סייג דוגמת סעיף 49ד לחוק.
סיכום
יש לקוות שהנציבות תאמץ את הפרשנות המקלה והגיונית יותר, שמונעת תוצאות בלתי רצויות, עוד בטרם סוגיה זו תוכרע בידי ערכאות משפטיות.
__________________
* הכותב עו"ד ועורך פורטל "מיסוי מקרקעין" www.LawTax.co.il
| 
