שנה שלישית * גיליון מס' 14 יולי-אוגוסט 2001 המו"ל: המכון לחקר מיסוי מוניציפלי בע"מ פקס 035626222 דבר העורך קוראת נכבדה, קורא נכבד מגזין ARNONA חוגג את יום הולדתו השני. ועדת רבינוביץ מונתה להמליץ על רפורמה במיסוי הנדל"ן. בג"צ נזף במשרד הפנים שלא התיר את כניסתם לישראל של שינה פיטרס ולהקתו. קרא בעמוד 2 The Power of the Power Center מאת בתיה שורר בישראל פועלים 118 מרכזים מסחריים ו- 28 פאואר סנטר. מה מסתתר מאחורי מרכז הקניות, ואילו סוגים קיימים? אילו פרמטרים צריכים להלקח בחשבון בבניית מרכזים מסחריים, ומהם הגורמים להצלחתם? קרא בעמוד 3 בגיליון זה קרא אודות מגזין ARNONA המגזין היחיד בישראל התלוי במדינה. הקלק לרשותכם מנוע חיפוש באתר הפועל לפי מילות מפתח, וכן ראו את אינדקס המאמרים שהתפרסמו בגליונות הקודמים וקישורים לכל עמודי השער. קרא בעמוד 4 חנייה בתל אביב, תכנית מתאר ח' היבטים שמאיים מאת עדי צביקל, כלכלן ושמאי מקרקעין לאחר שקראתי את תכנית החנייה שאושרה לאחרונה בת"א אינני בטוח שכינויה "ח" בא לה דווקא מהמילה חנייה... התכנית שעל עיקריה אעמוד מייד, יוצרת בעייתיות מיוחדת לבעלי קרקעות שימצאו עצמם חסרי אונים אל מול קביעות שרירותיות, בלתי ברורות, אשר עלולות בעתיד לפגוע קשות בשווי רכושם. הפגיעה הצפויה הינה באמצעות הקניית סמכויות רחבות ביותר לוועדה המקומית לפי גחמותיה בעת בקשת ההיתר. הבעייתיות המיוחדת נובעת מכך ששיעור הפגיעה יתברר רק בעת בקשת בנייה ובמועד זה, יתכן שלא תעמוד לבעל המקרקעין זכות התביעה בגין ירידת ערך שנגרמה בעקבות אישור תכנית (זכות המוגבלת לתקופה של 3 שנים מיום אישור תכנית). קרא בעמוד 10 מתוך העיתונות יפוי כוח בלתי חוזר - אימתי? מבין הפולשים, הקודם עדיף מי רוצה לקנות שצ"פ? האם ההפקעה מעל 40% חייבת במע"מ? תוכנית ארצית והפירוש המרחיב ניתוק הקשר בין קיומם של רווחים לגבייתם של מיסים בעלי בתים, היזהרו בארנונה המחיר של זכות שיווק בלעדית מרבה דירות מרבה גם דאגה הוראות ביצוע מס מכירה מתירות ניכוי מע"מ ממס המכירה היוון שווי המכירה קרא בעמוד 6 התפתחות עולמית דרמטית מקלטי המס ימשיכו לשרת אותנו עוד שנים רבות מאת: צבי אלטמן, עו"ד יזמים ישראלים שהשתמשו בשנים האחרונות במקלטי מס נהנו מהטבות מס מפליגות, וזאת באופן גלוי וחוקי. דומה כי לאור ההתפתחות האחרונה בשנים האחרונות רק ילך ויגבר השימוש במקלטי המס ומי שישכיל לעלות על הסוס, וירכב בצורה מבוקרת, נכונה וגלויה, יוכל רק להרוויח וליהנות ממשבי האוויר החמימים שמקלטי המס באיים האקזוטיים הללו יכולים להציע. קרא בעמוד 18 הבנקים והרשויות המקומיות מאת: אלי גרוס, חיים גבאי ומשה סויסה המחלוקת הנטושה בין הרשויות המקומיות לבין הבנקים חורגת אל מעבר להיבט הכספי, היבט שאינו מבוטל כלל ועוד לאורך ימים תעמוד השאלה המרחפת בחללו של בנק, האם הרשויות המקומיות נוהגות בו כמנהג האופנובנק. סוף סוף מדובר בשני גופים/ תאגידים רבי כוח אשר הנטייה ביניהם לא הוכרעה, למעשה, עד למועד כתיבת שורות אלה. יש הסוברים שפסיקה רבת היקף תכריע, בסופו של דבר, את הכף לטובת אחד הצדדים. אנו, לאחר שבחנו מעט את הדברים סוברים אחרת. קרא בעמוד 9 הסוף לסופיות השומה הידד לבית משפט העליון מאת: דוד גואטה ומלי אלימלך יש לברך על פסיקת בית המשפט העליון העניין לה נסיונל ובעניין קזז. לא פעם נשמעת הטענה, כי בית המשפט העליון יושב במגדל השן שלו כשהוא מנותק מהמתרחש בעמו, והנה כאשר סוף "יורד בית המשפט אל העם" ובתוך עמו הוא יושב, תוך הבנה מעמיקה של המתרחש באמת הן בקרב תושבי הערים השונות והן במסדרונות העיריות ורשויות המקומיות, באה על כך ביקורת אשר לדעתנו אינה מוצדקת. השינוי שחל בפסיקת בית המשפט הוא שינוי מבורך הן מהבחינה המשפטית גרידא, ואין מבחינת מדיניות ראויה. לדעתנו יש להמשיך ולעגן את הפסיקה החדשה וליצור שינוי מהותי ביחסיי הגומלין שבין העיריות והרשויות המקומיות ובין תושביהן. קרא בעמוד 19 מדור הפסיקה הלול של משה גנץ מאת הנריק רוסטוביץ ורונית כהן-כספי המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור היא מועצה חרוצה מאוד. בשנת 2000 טרחה המועצה בדקה ומצאה, כי בשנת 1995 הקים מר גנץ לול לגידול פרגיות, וגידר סביב הלול שטח קרקע של 1,423 מ"ר. אץ רץ פקיד השומה של הארנונה, ושלח לגנץ הודעת שומה חדשה בגין הלול והקרקע שסביבו - לא לשנת 2000 בלבד, כי אם רטרואקטיבית משנת 1995. קרא בעמוד 17 פטור ממס רכוש בעת שינוי יעוד קרקע חקלאית מאת רו"ח בועז מקלר ורו"ח חן שחרור יש מקרים רבים למצער בהם החוק לא צודק אך הוא ברור. במקרים אלו ידי בית המשפט כבולות. לא כן הדבר באותם מקרים של 'בין השמשות' שבהם נוצרת אי בהירות עקב מצב דברים שבהם מתבקש בית המשפט לפרש את תכלית החוק וזהו המצב בעניינו. קרא בעמוד 8 שווי המכירה בעסקת קומבינציה מאת הנריק רוסטוביץ חקיקת המס המטורפת של מדינת ישראל יוצרת אפשרות, שבה שווי המכירה וסכום המס לאחר קבלת הפטור עולה על שווי המכירה וסכום המס ללא פטור. הבשורה הטובה היא, שלגויים יש עוד מה ללמוד מאיתנו. קרא בעמוד 21 מיסוי עירוני על עסקאות באינטרנט מאת עו"ד יעקב פוטשבוצקי אך מה היה הדין אילו הוכח שהמכירות נעשות מתוך אתר ברמת גן ובאמצעות ספק שירותי אינטרנט שמקום מושבו בירושלים? האם בעל האתר בת"א היה מופטר מארנונה? האם לרמת גן ו/או ירושלים הייתה זכות להטיל ארנונה? ואולי מן הראוי להתחיל וליצור רשת של אמנות למניעת כפל מס בין הרשויות המקומיות? קרא בעמוד 11 האם לרפובליקת בננות היינו? מאת הנריק רוסטוביץ בפסק דינו, לא פרט בית המשפט מה היו היסוסיו - האם הונחו על כפות המאזניים שיקולים של היגיון חשבונאי פשוט ובריא, זכויות האזרח במדינה המתיימרת לשווא להיות דמוקרטית וליברלית, ו"מטרת החקיקה" כמאמרו של נשיא בית המשפט העליון. קרא בעמוד 12 תיאגוד משק המים והביוב מאת עו"ד שי עינת בתקופה הקרובה תוגש בכנסת לקריאה שניה ושלישית הצעת החוק לתיאגוד משק המים והביוב בישראל. הצעת החוק באה להפריד את משק המים והביוב מהרשות המקומית לתאגיד מים בשליטת הרשות המקומית. ברשימה זו נתייחס בקצרה למספר מצומצם של היבטי מס העולים מקריאת הצעת החוק. קרא בעמוד 13 הערת אזהרה כשיעבוד מאת עו"ד דוד פולק בע"א 2659/96 קבע בית המשפט העליון, כי רישום הערת אזהרה הוא מעשה פשיטת רגל בהתאם לסעיף 5(1)(ב) לפקודת פשיטת הרגל, משום שרישום הערת האזהרה הוא הקניית שיעבוד. רישום הערת אזהרה צמצמה את זכות המימוש של הנושים, וחל שינוי מהותי במעמדם של הנושים כלפי הנכס. קרא בעמוד 20 עיוותי מס רכישה בקניית דירה "על הנייר" מאת עו"ד דורון מאור הרוכש דירה חלופית "על הנייר" חייב למכור את דירתו הנוכחית תוך שנה מסיום בניית הדירה החלופית (ולא מיום הרכישה) כדי להיחשב כבעל דירה יחידה למס שבח, ואין סיבה שאותו היגיון לא יחול אף לצורך מס רכישה על אף השוני בהגדרת דירת מגורים. קרא בעמוד 22 מדור היטל השבחה מועד תשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות בדרך של עסקה מאת: משה גלברד, עו"ד הניסוח בו השתמש המחוקק ביחס להתרחשות השלישית שבהגדרת "מימוש זכויות", עלול ליצור קושי פרשני לא מבוטל ביחס לקביעת המועד המדויק, בו מתרחש "מימוש זכויות" על פי חלופה זו. נציג את הפרשנות שניתנה בפסקי-דין של בית משפט השלום ונעיר באשר למה שנראה בעיננו כפרשנות הראויה וכדין הרצוי. שני פסקי דין, אשר ניתנו בסמיכות זמנים, האחד בבית משפט השלום ברמלה והאחר בבית משפט השלום בפתח-תקווה, עסקו בפרשנותו של סע' 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. קרא בעמוד 14 פטור מהיטל השבחה לדירה שהורחבה או שניתן להרחיבה, מניין ארבעת השנים - ממתי? מאת: אבי שנער, שמאי מקרקעין סע' 19(ג)(2) לתוספת השלישית מעניק פטור מהיטל השבחה בעת מכירת דירת מגורים, "העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא ייראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבנייה ועד למכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבנייה" - כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים". קרא בעמוד 15 היטל השבחה: מניין השנים לצורך פטור במכירה של דירת מגורים מאת: משה גלברד, עו"ד שני פסקי דין, שניתנו לאחרונה בבית משפט השלום בתל-אביב, עסקו בשאלה, כיצד יש לחשב את מניין ארבע שנות המגורים, לצורך תחולת הפטור מהיטל השבחה בעת מכירה של דירת מגורים. למיטב ידיעתנו, שני פסקי הדין הללו היו הראשונים שעסקו בשאלה פרשנית זו. מאחר וההכרעות שניתנו בשני פסקי הדין היו סותרות ומנוגדות, אנו מבקשים לשוב ולבחון את הסוגיה שבמחלוקת. קרא בעמוד 16 מע"מ בעסקאות קומבינציה מאת עו"ד אברהם אלתר בעסקת קומבינציה, בהיותה עסקת חליפין - קרקע בתמורה לשירותי בנייה - יש בדרך כלל שני שלבים לחבות במע"מ: א. חשבונית עצמית אותה מוציא הקבלן על עצמו בגין רכישת הקרקע מבעל הקרקע הפרטי. ב. חשבונית מס אותה מוציא הקבלן על שם אדם פרטי בעל הקרקע בגין בניית דירות עבורו. קרא בעמוד 5 מע"מ על עסקת אקראי במקרקעין מאת עו"ד אברהם אלתר ורונן ארויו קיימת טעות הנפוצה אף בין המתמחים בתחום המס, לפיה על עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי במקרקעין, מוטל מע"מ. אולם, המצב החוקי הנכון איננו כך. עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי ממהותה הינה עסקה בה, לדוגמא, אדם פרטי בעל מיומנות ובקיאות בתחום המקרקעין, כדוגמת מהנדס בניין, אדריכל, או עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין, קונה קרקע, מפתח אותה, לרבות ייזום של התב"ע, ותוך זמן קצר אחרי השבחתה של הקרקע מוכר אותה ברווח ניכר. קרא בעמוד 7 החטא ועונשו מאת בתיה שורר תקצר היריעה מלתאר את מגוון החטאים, הגדולים והקטנים, בהם הטבענו את החותמת האישית שלנו במהלך חיינו. לא נעים להודות, אך לפעמים אנחנו נתקפים בייסורי מצפון וברגשי אשם על כך, ובהעדר מערכת וידוי יהודית ישראלית, מצבנו לא קל. גילינו שברשת האינטרנט יש אתרי וידוי, שבהם ניתנת מחילה לגולשים ללא הבדל דת, גזע ומין. גלשנו והתרשמנו. קרא בעמוד 23 מילואים: תצפיות, הבחנות ותובנות מאת רוני רוחקין במהלך חודש יוני, במסגרת שירות מילואים פעיל (למדי), ערכתי תצפיות נרחבות, מעמיקות וחודרניות על אורח החיים של אזרחים מן השורה, הנקראים להפר את שגרת חייהם וללבוש מדים לתקופה שנעה בין שבוע ל28- יום. את ממצאי בנוגע לתופעה הנקראת חייל מילואים (להלן: "המילואימניק"), העברתי לשני מכוני מחקר שונים. קרא בעמוד 24 הומור ליקט הנריק רוסטוביץ הומור הוא תיאור חולשות ופגימות של בני-אדם בצורה מבדחת צחוק מתוך יחס לבבי וסלחני - להבדיל מן ה"סטירה", שיש בה חריפות ועוקצנות. הומור נובע מאהבת האדם, מהשקפת עולם אופטימית. (אברהם אבן-שושן, המילון החדש) והפעם באוסף - תמונות, מלל וקבצי הפעלה. קרא בעמוד 25