עמוד 3 The Power of the Power Center בישראל פועלים 118 מרכזים מסחריים ו- 28 פאואר סנטרים מה מסתתר מאחורי מרכז הקניות, ואילו סוגים קיימים? אילו פרמטרים צריכים להלקח בחשבון בבניית מרכזים מסחריים, ומהם הגורמים להצלחתם? מאת בתיה שורר מרכז קניות Shopping Center ה"שופינג סנטר" התפתח ב- 1950 בארה"ב, בתחילה נכללו בו 4 צורות בסיסיות של מרכזי קניות: מרכזים שכונתיים, קהילתיים, אזוריים ועל אזוריים. כיום מדברים כבר על 8 צורות בסיסיות של "שופינג סנטר", שנקבעות בהתאם לאוריינטציה המסחרית (סוגי הסחורות או השירותים שמוצעים בהם) וגודלם של המרכזים. כדאי לזכור, שלא תמיד ניתן לאפיין בדיוק כל מרכז במרכז מסחרי אחד ניתן למצוא לעיתים אלמנטים שמתאימים ל- 3-2 צורות בסיסיות אחרות. לעומת זאת, יכולה להיווצר סיטואציה שבה התפישה השיווקית והמסחרית של הסנטר אינה מספיקה כדי להיכלל באחת מ- 8 הקטגוריות של השופינג סנטר. הנטייה לקיים דיפרנציאציה בין הצורות השונות של המרכזים תימשך והטרמינולוגיה תתרחב, ככל שזו תתפתח. ההגדרה "שופינג סנטר" מציינת שזו קבוצה של חנויות קמעונאיות ומוסדות מסחריים שמתוכננים, מפותחים ומנוהלים כיחידה עצמאית. שתי הצורות העיקריות של שופינג סנטר הם קניונים ( Mall ) ומרכזים קמעונאיים פתוחים ( Open Strip Centers ). קניון Mall הקניון מייצג את הצורה הנפוצה של מרכזים אזוריים ועל אזוריים. הקניונים הם מבנים סגורים, בעלי שתי רצועות של חנויות, ש"שביל" ממוזג מקשר ביניהן. הפאאור סנטר בשפיים מרכז קמעונאי Open Strip Center המרכז הקמעונאי מאופיין בשורת חנויות או שירותים, ומנוהל כיישות קמעונאית בעלת רצף הגיוני, וכולל חנייה לרכב הממוקמת, בדרך כלל, לפני החנויות. ל- Open Strip Center אין "שביל" מקשר בין החנויות. המרכז יכול להיות מוגדר כקו ישר, או בעל צורת L או U. 8 סוגים של שופינג סנטר א. מרכז שכונתי – Neighborhood Center מרכז זה מתוכנן כדי לאפשר לצרכנים קנייה יומיומית נוחה בשכונת המגורים שלהם. מחצית מחנויות העוגן הם סופרמרקטים או חנויות המכונות "דרגסטור". ב. מרכז קהילתי – Community Center מרכז קהילתי אופייני מציע לצרכניו מגוון רב של סחורות. בין חנויות העוגן, נוסף על סופרמרקטים ודרגסטור, נמצאות חנויות כל-בו המכילות ביגוד, ריהוט, כלי בית, צעצועים, מוצרי אלקטרוניקה ודברי ספורט. המרכז בנוי כרצועה ישירה, או בצורת L או U. ג. מרכז אזורי – Regional Center האטרקציה העיקרית בו הן חנויות העוגן המסורתיות ובנוסף חנויות כל-בו שמציעות סחורות בהנחה נכרת, וחנויות אופנה ייחודיות. ד. מרכז על-אזורי - Superregional Center דומה למרכז אזורי, אבל מפני שהוא גדול ממנו, יש בו יותר חנויות עוגן, מיון גדול יותר של סחורות, והוא מקור משיכה לאוכלוסייה רחבה יותר. ה. מרכז אופנה Fashion / Special Center זהו מרכז שמורכב מחנויות ביגוד, בוטיקים, חנויות למתנות, מוצרי אופנה בעלי איכות גבוהה ומחירים יקרים. מרכז כזה אינו זקוק לחנויות עוגן, למרות, שלעיתים, מסעדות או מתקני בידור מהווים תחליף לחנויות עוגן. התכנון הפיזי של מרכז כזה הוא אליטיסטי ומשדר יוקרה. ו. פאואר סנטר – Power Center מרכז שמאופיין על ידי מספר גדול של חנויות עוגן שאינן קשורות ביניהן, חנויות כל-בו שמספקות מוצרים בהנחה. בחנויות ניתן למצוא מגוון סחורות שמוצעות במחירים נמוכים, ומחסני עודפים למיניהם.         בילו סנטר ו. פאואר סנטר – Power Center מרכז שמאופיין על ידי מספר גדול של חנויות עוגן שאינן קשורות ביניהן, חנויות כל-בו שמספקות מוצרים בהנחה. בחנויות ניתן למצוא מגוון סחורות שמוצעות במחירים נמוכים, ומחסני עודפים למיניהם. ז. מרכז נושא / פסטיבל Theme / Festival Center מרכזים אלו מאופיינים על ידי הפעלתם בידי חנויות אינדיבידואליות, שייחודן מתבטא בארכיטקטורה שלהן, ובמידת מה, גם בסחורות שהן מציעות. מרכזים אלו פונים לתיירים, בחלקם יש גם מסעדות ומתקני בידור, והם ממוקמים בדרך כלל באזורים עירוניים ולעיתים בבניינים ישנים והיסטוריים. ח. מרכז-חנויות מפעל Outlet Center מרכז שממוקם בדרך כלל במתחם עירוני שמיועד לתיירות ומכיל חנויות מפעל המוכרות את תוצרת המפעל בהנחה ניכרת, חנויות אלו אינן שייכות לחנויות עוגן, וממוקמות בצורת קו ישר. מאפייני הפאואר סנטר הפאואר סנטר הוא מקבץ של חנויות עוגן, לרוב של רשתות גדולות, שנמצאות בשטח בנוי בהיקף של 60-25 אלף מ"ר, שנבנה על שטח של כ- 325-100 דונם. בישראל פועלים 28 פאואר סנטר, ששטחם הכולל מסתכם בכ- 1.8 מיליון מ"ר. הגדולים שבהם באיזור המרכז בשפיים, בגעש, בגלילות, בצומת ירקון ועוד.         הפאאור סנטר בנס ציונה בשנים הקרובות מתוכננת בנייתם של 53 מרכזי מסחר, מחציתם מסוג פאואר סנטר, בנייה שתביא להגדלת השטחים ב 60% עד להיקף של 2.5 מיליון מ"ר מסחרי. הפאואר סנטרים פתוחים גם בשבתות ומאפשרים לצרכנים לערוך קניות באוירה של נינוחות ובילוי משפחתי. הגורמים להצלחה קיימים שלושה גורמים חשובים להצלחת פרויקט מסחרי: מיקום, נגישות טובה ומקומות חנייה, וחלוקת השטחים במבנה. א. מיקום יועצי נדל"ן מדגישים את חשיבות המיקום של פאואר סנטר כתנאי להצלחתו. צרכן שמחליט לנסוע לפאואר סנטר יחפש מקום שקל להגיע אליו בעל דרכי גישה טובות. הפאואר סנטר בצומת ירקון - מיקומו מצויין אם כי הנגישות אליו וממנו היא בעייתית. ב. הנגישות והחנייה הנגישות אל ומהפאואר סנטר צריכה להיות נוחה וחשופה לכבישים ראשיים, כך שאם נשכח לקנות מוצר כלשהו, נראה את הפאור סנטר בדרכנו הביתה, וניכנס אליו להשלמת הקנייה. רב המכר בצומת גלילות, הממוקם על כביש החוף, מאפשר נגישות טובה למקום, אם כי מתחם שמירת החשיפה שלו לצירי תנועה פחת לאחרונה במקצת, עקב פתיחת נתיבי איילון מצומת גלילות צפונה. גם העתקת תוואי הכביש בקטע הסמוך לביל"ו סנטר שבצומת ביל"ו בדרום רחובות עלול להקשות על נוחות הנגישות אליו. הפאואר סנטרים משופעים במקומות חנייה. יש לזכור, שצרכן שמגיע לפאואר סנטר, מצפה למצוא חנייה זמינה בכל שעה שיגיע, מבלי לבזבז זמן מיותר על חיפוש אחריה. ג. חלוקת השטחים במבנה לחלוקת השטחים במבנה יש השפעה לא מבוטלת על הצלחת הפאואר סנטר. יש רשתות שרכשו שטחים רחבים בפאואר סנטר, ועם הזמן החליטו להתייעל וצמצמו את שטחיהן. רשת "טוייס אר אס", למשל, נכנסה לישראל בפורמט של 3,000 מ"ר, ולאחר התייעלות צמצמה את שטח החנות ל- 1000 מ"ר. תכנון לא מבוקר של פאואר סנטרים באזור המרכז קיים שטח מסחרי של 0.55 מ"ר לנפש, דבר שמאפשר לצרכן לבחור בין מגוון חנויות שמורידות מחירים, במאבק על כיסו. המחיר הכדאי עבור הקמת פאואר סנטר עם 40% בינוי מוערך ב- 120 אלף דולר לדונם. מחירים אלה אינם ריאליים בגוש דן, ולכן לא נבנים פאואר סנטרים בערים הגדולות. הפאאור סנטר בירקונים בישובים הכפריים, בהם תעריפי הארנונה ומחירי השטחים נמוכים מאלו שבערים, יש יתרון לבניית פאואר סנטרים. יש לזכור, כי משרד הפנים מסייע להם בהיותם שייכים לקטגוריה של ישובים חקלאיים. כל קיבוץ או מושב מבקש לעצמו איזור תעשיה ופותח את עסקיו בשבת, דבר הפוגע ביכולת המסחר של החנויות הקטנות בערים ובקניונים. התרחבות הפאואר סנטרים מעל ליכולת הקנייה של הציבור, מעמידה בסכנה את רווחיותם ומעלה את השאלה בדבר הצורך בפתיחתם של פאואר סנטרים חדשים. יש לזכור שבמרחב הכפרי שבין נתניה להרצליה למשל, פועלים כיום 87 אלף מ"ר של שטחי מסחר קמעוני, לצד 120 אלף מ"ר של מסחר. התפתחות עתידית יש מקום לפתיחת פאואר סנטר בכל עיר שיש בה יותר מ- 10,000 משפחות, זהו כח קניה שאין ביכולתן של החנויות הקטנות לספק. עם זאת, צריך להפעיל חשיבה ארוכת טווח ולצפות כיצד יפעלו המרכזים הענקיים הללו בעוד 20 שנה, ולתכנן אותם כך, שלא יהפכו ל "פילים לבנים". רק באמצעות תכנון נכון ניתן יהיה לפתח מרכזים מסחריים מסוגים שונים, שמותאמים להעדפות הצרכנים, מבלי לפגוע בחלקים המסחריים של מרכזי הערים, ומתוך אמונה שהמסחר יכלול גם בעתיד את התמהיל של - חנויות ברחוב, קניונים ומרכזים מסחריים.