|
חנייה בתל אביב, תכנית מתאר ח'
היבטים שמאיים
מאת עדי צביקל, כלכלן ושמאי מקרקעין*
שמה של תכנית "ח"
לאחר שקראתי את תכנית החנייה שאושרה לאחרונה בת"א אינני בטוח שכינויה "ח" בא לה דווקא מהמילה חנייה …
התכנית שעל עיקריה אעמוד מייד, יוצרת בעייתיות מיוחדת לבעלי קרקעות שימצאו עצמם חסרי אונים אל מול קביעות שרירותיות, בלתי ברורות, אשר עלולות בעתיד לפגוע קשות בשווי רכושם. הפגיעה הצפויה הינה באמצעות הקניית סמכויות רחבות ביותר לוועדה המקומית לפי גחמותיה בעת בקשת ההיתר. הבעייתיות המיוחדת נובעת מכך ששיעור הפגיעה יתברר רק בעת בקשת בנייה ובמועד זה, יתכן שלא תעמוד לבעל המקרקעין זכות התביעה בגין ירידת ערך שנגרמה בעקבות אישור תכנית (זכות המוגבלת לתקופה של 3 שנים מיום אישור תכנית).
משרדי שמאי מקרקעין אימצו לעצמם נוסח קבוע המצורף כיום לכל שומה בתחום העיר ת"א. הנוסח מזהיר את בעלי המגרשים מהפגיעה הצפויה (או הבלתי צפויה), וממליץ להגיש תביעה בגין ירידת ערך. הגשת תביעה כזו כנגד הרשות תאפשר לבעל הקרקע בבוא העת, במידה ויפגע, לזכות בפיצויים כחוק. להערכתי הגשת תביעה תפחית את אפשרויות הפגיעה.
לשכת שמאי מקרקעין בישראל שוקלת בימים אלו לצאת בגילוי דעת, אשר ימליץ לבעלי קרקעות בתחום העיר ת"א (התכנית חלה על המרחב התכנוני כולו) להגיש תביעת פיצויים כנגד הוועדה המקומית וזאת לשם שימור זכות התביעה.
עיקרי תכנית "ח"
רשימה זו מציגה מקצת מהוראות התכנית ומטרתה להציג את הבעיות העיקריות. מוצע לכל מי שמתעניין לעיין בנוסח המלא המצוי בעירייה.
1. הזכות שלא להתיר סידור חניה בתחום המגרש
הוועדה המקומית תהיה "רשאית על פי המלצת מהנדס העיר, לקבוע כי מקומות החניה יותקנו, כולם או מקצתם ע"י מבקשי ההיתר מחוץ לנכס ו/או כי מבקש ההיתר ישתתף בתשלום קרן חניה, בהתקנתם בחניון ציבורי שיוקם לשם כך".
למעשה סעיף זה קובע כי הוועדה רשאית להיות רשעית. שווי נכס מושפע, בין השאר, מרמת הנגישות אליו ומשירותי החנייה הן לבעלי הנכס והן למשתמשים האחרים. נכס בו תעשה הוועדה שימוש בהרשאה ותקבע כי מקומות החנייה שבו יותקנו מחוץ לאתר, להערכתי לא ייבנה. זאת לפחות במציאות השוררת כיום (חוסר מערכת להסעת המונים, תחבורה ציבורית ברמה לא מספקת והיצע קיים של נכסים ברי מתקני חנייה בהיקף סביר, בין בת"א גופה ובין בערי הלוויין).
למי שלא יורד לשורש העניין אבהיר להלן, כי בסמכות הוועדה להחליט כי פלוני אלמוני לא יבנה חניון בתחום מגרשו. לא זו אף זו, בעל הקרקע שלא יהיה זכאי להקמת החניון יהיה מחויב להשתתף בעלות בניית חניון ציבורי, ולמען הסר ספק מגדירה התכנית הגדר היטב כי חניון ציבורי הוא "חניון המיועד לשימוש הציבור ואשר מקומות החניה שבו אינם מוצמדים או מיועדים למשתמשים מסויימים".
דהיינו – המבנה ייבנה ללא חניה ואם לא די בכך יחויב הבונה לשלם את עלות החנייה הציבורית שבה לא יקבל זכות חנייה.
לעניין זכות החנייה בחניון הציבורי קביעת התכנית הינה הגיונית. כיצד ניתן להצמיד מקומות חנייה לבעל מגרש (הגם שיישא בעלותם) כאשר בהתאם להוראות התכנית (והתשריט המצורף אליה) יכול החניון להיבנות במקרים מסוימים במרחק של למעלה מ5- ק"מ מאתר הבנייה (ולשם דוגמא בלבד - בהתאם להוראות התכנית יכול בעל מגרש ברחוב סמוך לירקון בשכונת בבלי להידרש לממן חניון שייבנה מצפון למלון מנדרין על גבול הרצליה).
נושא השתתפות בחניונים ציבוריים הוסדר קודם לכן בתקנות החוק במסגרת קרן חניה. לא בכדי כונה תשלום זה בשם הגנאי "כופר חניה" ולא קרן חניה, וזאת משום שהתשלום כנגד אי אפשרות התקנת מקומות חניה לא נגבה בדרך כלל כחוק.
התקנות התירו בנייה ללא חנייה וזאת היכן שלא ניתן להקים חניה לפי תקן, (לדוגמא כאשר נוספות קומות על מבנה קיים) במקום חניות אלו נקבע שיוקם חניון במרחק סביר (שנקבע בתקנות) לשימוש הדיירים. אלא שכספי הכופר נגבו ללא קשר להקמת חניונים, לא השתמשו בכספים להקמת חניונים ואף לא הקצו מקומות חניה כנגד כספים אלו. עירית ת"א אף הפסידה במערכה משפטית ונאלצה להשיב כספים שנגבו, במסגרת כופר חניה, שלא כחוק.
וכאן המקום להזכיר, שבעיריית ת"א ניתנה הנחייה פנימית לשמאי המקרקעין העוסקים בשומות השבחה בתחומה שלא להתחשב בתשלום "כופר החנייה" כגורם בהיטל השבחה. לדעתי, תשלום אשר אינו נושא עימו כל תועלת או השבחה ואשר הינו תנאי למתן היתר, הקלה או שימוש חורג מפחית משווי המקרקעין ומשפיע על ההשבחה.
כך יהא גורל היטל ההשבחה גם בגין תכנית "ח", אלא שאליה וקוץ בה, שכן היטל ההשבחה נקבע למועד אישור תכנית, ובמועד אישור תכנית בעל המקרקעין אינו יודע כיצד תחליט הרשות בעת שיבקש לממש בנייה בנכס (ייתכן שנים רבות לאחר מועד אישור התכנית).
באופן האבסורדי ביותר קיים מצב בו משלמים כיום בעלי קרקע היטל השבחה בגין אישור תכנית "ע", תכנית המתירה, בין השאר, בניית מרתפי חניה וזאת בעת העברת זכויות במגרש.
למרות שהעירייה גובה כיום היטלי השבחה לפי תכנית זו הרי שייתכן מצב בו בהתאם לתכנית "ח" לא יתירו כלל לבנות את המרתפים הללו. ואם זו לא פגיעה בקדושת הקניין המנוגדת לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו הרי שאינני יודע פגיעה מה היא (ראה פס"ד "עמיד").
ולסיכום סעיף זה: הרשות רשאית בהתאם לתכנית לקבוע הנחיות שיש עמן סבל ונזק בל יתואר לשווי המקרקעין. בעל המקרקעין לא ידע כך עד יום המימוש. ביום המימוש עלול למצוא עצמו הבעלים בפני שוקת שבורה שכן איבד את המועדים הקבועים בחוק לתבוע פיצויים.
2. הוראות בדבר הקמת החניונים הציבוריים
התכנית קובעת הוראות בדבר בניית חניונים ציבוריים. המרחקים שנקבעו בתכנית בהתאם למתחמים שסומנו אינם סבירים. בעזרת כספים שייגבו מתכנית זו יכולה הוועדה להקים חניוני "חנה וסע" בכניסות לערים. יוזמה ברוכה, ובלבד שתבוא ביחד עם פיתוח מערך להסעת המונים ותמומן שלא על חשבון בעלי קרקע.
בהוראות שקבעה התכנית לעניין בנית חניונים ציבוריים מצאתי אי סבירות מהותית בנושאים רבים וביניהם:-
א. גודל החניון לא יעלה על 300 מקומות חניה
חניונים יכולים להיות בעלי אלפי מקומות חניה ועדיין לשמור על יעילות. בניית חניון גדול מייעל ומוזיל את העלות.
ב. נקבע שבמגרש שייעודו שטח ציבורי פתוח, לא יוקם חניון עילי או תת-קרקעי
לא מובן ההיגיון שבשלילת האפשרות של הקמת חניון תת-קרקעי מתחת לשטח ציבורי פתוח. הדבר אפשרי ואף רצוי. בגני הטילרי בפאריז הוקמו מבנים וחניונים תת-קרקעיים לתפארת, מדוע לא יפעלו בדומה גם בתחום העיר תל-אביב.
ג. חוק התכנון והבניה לא מכליל חניונים ציבוריים כמטרה שלמענה מותר להפקיע שטחים ללא תמורה. דומני, שעובדה זו נעלמה מעיני הוועדה.
שטחים שהופקעו בביצוע תכנית ללא תמורה למטרה ציבורית ועתה ישונה ייעודם לחניון יחולו עליהם הכללים הקבועים בסעיף 196 לחוק המחייבים את הוועדה לשלם פיצויים לבעליהם. ואם הפיצויים יוערכו על אותו בסיס שלפיו מעריכה העיריה שווי מרתפי חניה לצורך גבית היטל השבחה, הרי שאין ספק שיש בכך בכדי לפעור חור רציני ביותר בתקציב הרשות.
3. תקן החנייה - אימוץ קריטריון לא ידוע
תקן החנייה הוא אותו השטח שבשימוש, אשר כנגדו מתחייב בעל הקרקע להתקין מקומות חנייה. תכנית "ח" קבעה תקן חניה מוגדר למגורים ואולם לגבי תקן חניה שלא למגורים נקבע שתקן זה: "יהיה בהתאם לתקנות... או בהתאם לתקן אחר שיהיה תקף בעת הגשת הבקשות להיתרי בניה".
מגמת משרד התחבורה בת"א להקל בתקנים (דהיינו, לקבוע תקן נמוך במפגיע) האידיאולוגיה המסתתרת אחרי החלטה זו הינה הכוונה להכריח את התושבים להשתמש בתחבורה ציבורית. כוונה זו עולה בקנה אחד עם הוראות תכנית "ח". לאור אי הבהירות יקשה כיום על יזם להיערך לבניה ארוכת טווח בת"א ויקשה לשמאי להעריך שווי מגרשים כאשר רב הנסתר על הגלוי.
סוף דבר
התכנית מקנה לוועדה המקומית סמכויות נרחבות לפגיעה בנכסים וזאת ללא מתן אפשרות למידע מוקדם. אנו, כשמאי מקרקעין נבוכים נוכח האפשרויות המשנות את ערך המקרקעין מקצה לקצה תוך שימוש הוועדה בסמכויות שעשויות/עלולות להשפיע על מגרשים סמוכים באופן שונה. בעלי קרקע שלא יהיו ערים לזכויותיהם עלולים להיפגע ללא זכות תביעה.
שווי הקרקע בת"א מושפע ישירות מהחלטות עתידיות שיינתנו לפי קריטריונים שטרם נקבעו, ומכל מקום שלא פורסמו. התכנית הוכנה כנראה ללא ליווי שמאי ויישומה יגרור את הוועדה ללא ספק להוצאות בלתי צפויות. הקמת חניונים בשטחים ציבוריים כרוכה בדרך כלל בתשלום לבעלי הקרקע מהם הופקעו השטחים - נושא שכנראה לא הובא בחשבון.
אין לי ספק שהתכנית תתרום לפיתוח מואץ של אזורי משרדים ותעשיה וזאת בערים רמת-גן, ראשון-לציון, הרצליה, חולון וייתכן אף שברעננה ובכפר-סבא, מה מפליא שדווקא הוועדה המקומית של תל-אביב היא שיזמה תכנית "ברוכה" זו.
____________________
* הכותב הוא שמאי מקרקעין - יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.
| 
