|
|
|
|
געגועים לחלקה הוירטואלית
לנגד עינינו מתפתחת תופעה לפיה כמה מהשמאים "מחרימים" פסק דין חשוב, שהתקבל לפני שנתיים בבית המשפט העליון. מדובר בפס"ד צאיג (ע"א 7075/93), והסיבה לחרם, כביכול: השוק לא יכול לקבל את פסק הדין הזה, וזהו פסק דין לא צודק ומעוות
מאת דן לאופר, שמאי מקרקעין
ההלכה המשפטית
לא תעזור כאן העובדה כי נשיא ביהמ"ש העליון, אהרון ברק, דחה עתירה לדיון נוסף בתיק, כבר באוגוסט אשתקד. ברק כתב בהחלטתו כי "אין חולק שהקביעה, כי יש לנקוט בשיטת החישוב המצטבר היא קביעה חדשה, אולם אין למצוא בה אותה קשיות או אותו חידוש, המהווים תנאי ראשון לקיומו של דיון נוסף".
גם לאחר פסיקתו הסופית של ברק בנושא, ולאחר שלא מצא בפסק הדין את "אותה קשיות או אותו חידוש", פורסם מאמר של שניים מחברי השמאים חיים מסילתי ונעמי ספיר, ובו נטען כי הלכת צאיג כוללת "אפשרות, לפיה, בסופו של דבר, ע"י הפקעה חוזרת ונשנית, השטח "נטו" שיוותר בידי הבעלים הפרטיים יהיה מגוחך... בנוסף לכך שלא יקבלו פיצוי".
האמנם כצעקתה?
פס"ד צאיג קבע שתי מגבלות להפקעה ללא תמורה:
א. הפקעה של עד 40% מהחלקה הנוכחית.
ב. הפקעות מצטברות של עד 40% שבוצעו מסך כל החלקות שנגזרו מ"החלקה המקורית".
כדי ללמוד מהי ההפקעה המרבית המותרת ללא תשלום, יש לקבוע הן את שטחי החלקה המקורית והן את שטחי החלקה הנוכחית. לצורך קביעת שטח החלקה הנוכחית אין פסיקה מחייבת. לפיכך עומדות בפנינו שתי אפשרויות: שטח ברוטו או שטח נטו.
דוגמא מספרית
קיימת חלקה של דונם אחד, ממנה הופקעו בעבר 200 מ"ר לרצועת כביש בחזית. כעת הוחלט להרחיב את הכביש, בשל עומס התנועה במקום. ההפקעה הנדרשת: 300 מ"ר. עבור איזה שטח ישולמו פיצויים?
אם החלקה הנוכחית תחושב לפי שטחה ברוטו, כלומר, לפי 1,000 מ"ר, מותר יהיה להפקיע כעת עוד 200 מ"ר ללא תשלום, והפיצויים ישולמו עבור 100 מ"ר נוספים.
אם החלקה הנוכחית תחושב לפי שטחה נטו, הרי שכעת מותר להפקיע עוד 40% משטח של 800 מ"ר. זאת לאחר שההפקעה לכביש נרשמה על שם העירייה. בדרך תיאורטית זו מותר להפקיע כעת עד 320 מ"ר ללא תמורה, ולכן לא ישולמו פיצויים כלשהם.
הנה כי כן, חישוב ההפקעה המותרת מהחלקה נטו, מביא לתוצאה בלתי אפשרית, של הפקעה ללא תמורה וללא גבולות. זאת על ידי פיצול ההפקעה לשלבים. בכל שלב מותר כך להפקיע 40% מהיתרה, ובמצטבר, את רוב רובה של החלקה ברוטו.
לכן, אמור מעתה כי החלקה הנוכחית היא החלקה ברוטו.
במבחן השני, קביעת שטח החלקה המקורית, קיימת הלכה חדשה, של בית המשפט העליון, בפס"ד הולצמן-בכור (ע"א 6417/97). הלכה זאת תופסת לגבי רוב החלקות בארץ, כאלו שעברו תהליך משפטי הקרוי "הסדר" בטאבו. היא קובעת כי חלקה מקורית היא "חלקה כפי שנרשמה לאחר הסדר המקרקעין ערב הרכישה הראשונה. נמצא, כי ההפקעות הרלוואנטיות הן אלה שבוצעו לאחר הסדר המקרקעין".
אציין, במאמר מוסגר, כי החלקה המקורית אינה תמיד החלקה שנוצרה לאחר ההסדר. אם החלקה פוצלה במסגרת תוכניות איחוד וחלוקה, ולא בדרך של הפקעה, החלקה המקורית תהיה זו שלאחר הרפרצלציה.
כיצד צריך השמאי לקבוע את המגבלה של 40% מהחלקה המקורית?
עד כה, שלטה שיטת החישוב היחסי לפיה נקבע האחוז היחסי שנותר להפקעה לאחר הפקעות העבר. כך נקבע שיעור הפקעה שוויוני לכל חלקות הבת שנגזרו מהחלקה ההיסטורית.
לדוגמא: אם ידועה לנו חלקה של 800 מ"ר וידוע לנו שהופקעו מהחלקה המקורית שלה 20%, הרי שגם אם הייתה החלקה המקורית בשטח 100 דונם, תחושב חלקה מקורית וירטואלית. חלקה זו תיווצר מחלוקת שטח החלקה כיום ב- 80%, דהיינו חלקה מקורית וירטואלית ששטחה 1,000 מ"ר.
אם מותר להפקיע ללא תמורה עד 40% מאותה חלקה וירטואלית, אזי השטח המרבי להפקעה מצטברת ללא תמורה יהיה 400 מ"ר, והשטח נטו של החלקה יהיה לכל הפחות 600 מ"ר.
כך נמנעה במשך דורות אותה ספירה ידנית של כל ההפקעות מכל החלקות הבנות של החלקה המקורית האמיתית. ואולם, אותה חלקה אמיתית הועלתה לפתע באוב בפסק דין צאיג, והיא שמעלה, לטעמי, את חמתם של חברי השמאים.
בשיטה הקודמת ידענו כי ככל שחושבו ההפקעות לאחור, כך קטנו אחוזי ההפקעה האפשריים. לפי הלכת צאיג, אין מגבלה של אחוז הפקעה שוויוני לכל החלקות הבנות. אחוז ההפקעה המצטבר והשטח הנותר להפקעה יתבררו רק לאחר בדיקה ידנית של כל ההפקעות, או מרגע שנספרו הפקעות בשיעור של 40%. לעיתים הדבר ייטיב עם הלקוח, לעומת החישוב היחסי, ולעיתים ההפך.
במקרים רבים, בהם מפת הגוש אינה מעודכנת לפי התב"עות, תידרש בדיקת כל הערות האזהרה על הפקעות בטאבו- מלאכה מפרכת העלולה גם לעלות ממון רב (אגרות לנסחים). באותה ספירה ידנית יש לברר באילו הפקעות שולמו פיצויים (חברת מקורות משלמת בד"כ מהמטר הראשון, וישנם גם פיצויים מן החסד).
מנגד, צריך לבדוק את עסקאות המכר ללא תמורה לרשויות, בצל האיום של הפקעה. ביהמ"ש העליון הכיר בעסקאות אלו, בתנאים מסוימים, כהפקעות לכל דבר. אין חולק על כך שהלכת צאיג מקשה על הכנת שומות לפיצויים ולמטרות אחרות. ואולם, הלכה זו נמצאת כאן כדי להישאר, לפחות בעשור הקרוב. טוב יעשו חברי אם ימהרו לקבל את פסק הדין וינסו להפיק ממנו את המיטב.
______________
* הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורכו לשעבר של ירחון 'נכסים'
|
|
|
| |
|
|