עמוד 13 הגישה המקלה להשבחה שבהקלה הערות לתוכנית גב/מק/ 258 /ו בגבעתיים מאת גיל מעין, שמאי מקרקעין אודות התוכנית תוכנית מתאר ומפורטת מקומית מס' גב/מק/ 258 /ו (להלן "התוכנית"), חלה על כל מרחב התכנון בגבעתיים ואושרה למתן תוקף בשלהי שנת 1998. התוכנית כוללת מספר מטרות, כשהעיקרית בהן הינה הכללת ההקלות הכמותיות (תוספת שטחי רצפה), כפי שהן מופיעות בתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית), והטמעתן במסגרתה. משמעות הטמעת ההקלות הכמותיות במסגרת התוכנית הינה תוספת בנייה של % 11 - 6 בנייה, המתפלגת על פי סווג האזור כדלקמן: הקלה כללית - % 6 בכל האזורים הקלה בגין מעלית - % 5 בכל האזורים למעט בבנייה צמודת קרקע. ניתן לשער כי אישור התוכנית נבע מהצורך התכנוני ביצירת מצב של "יישור קו", כלומר מכנה משותף של זכויות בנייה ידועות מראש ושוות לכל נפש, ללא אי הודאות המובנית במתן הקלות וההליך הבירוקרטי המייגע הכרוך באישורן. מטרה משנית, לכאורה, אם כי בדיעבד לא פחות חשובה, הייתה מיסוי תוספת זכויות הבנייה הנובעת מהקלות כמותיות אלו ע"י הטמעתן במסגרת תוכנית מאושרת. שכן מימוש זכויות לאחר אישור תוכנית אף בדרך של מכירת הזכויות (גם אם טרם נוצלו בפועל) מחייב תשלום היטל השבחה, בשונה מהמצב הקודם בו מוסו רק תוספות הבנייה אשר נוצלו בפועל ע"י אישור ההקלות הכמותיות. כדי לסבר את האוזן, יש לציין כי מדובר בתוכנית מתאר החלה על כל מרחב התכנון בגבעתיים, דהיינו לאחר אישור התוכנית, כל מכירה שהיא בתחום העיר גבעתיים עלולה להיות מחויבת בהיטל השבחה. מאליו מובן שההשלכות הכלכליות לקופת העירייה בגין אישור התוכנית עשויות להיות מרחיקות לכת. אודות המקרה לאחר אישור התוכנית הוצגה בפני שומת היטל השבחה מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה בגבעתיים לדירת מגורים במרכז העיר, וזאת בשל מימוש זכויות בדרך של מכירה. הדירה הנדונה נמצאת בבניין משותף כבן 30 שנה הכולל 3 קומות על עמודים, ללא מעלית ובו סה"כ 12 יחידות דיור בשני מבנים דומים שהוקמו על אותה חלקת רישום בשטח קרקע של 1,210 מ"ר. הדירה הנדונה ממוקמת בקומה הראשונה, חלוקתה הפנימית הינה ל- 3 חדרים בשטח בנוי ברוטו של כ - 90 מ"ר, וחלקה היחסי ברכוש המשותף עפ"י נסח הרישום הינו כ- % 8. המצב התכנוני "הקודם" איפשר באזור מגורים א - 2 ניצול זכויות בנייה של % 69 סה"כ ב - 3 קומות ע"ע וכן % 30 מהשטח הבנוי למרפסות, כש- 1/3 משטחן ייכלל במסגרת שטחי המגורים; דהיינו שטח בנייה אקוויוולנטי לחלקה של כ- 1,002 מ"ר. הבינוי הקיים בפועל עפ"י היתר הבנייה המקורי הינו כ- 97% בנייה (כולל מרפסות שקורו ושנכללו בשטח הדירות), דהיינו שטח בנייה אקוויוולנטי לחלקה של כ - 1,175 מ"ר. על פי התוכנית ניתן לנצל זכויות בנייה של 101% , שבהן כלולות הקלות כמותיות כאמור של % 6 הקלה כללית ו- 5% בגין מעלית; דהיינו שטח בנייה אקוויוולנטי לחלקה של כ - 1,222 מ"ר, כלומר, תוספת זכויות הבנייה לדירה הנדונה בגין אישור התוכנית עפ"י חלקה היחסי ברכוש המשותף (כ- % 8), הינו כדלקמן: ביחס למצב התכנוני "הקודם" - כ - 18 מ"ר ביחס לבינוי בפועל - כ - 4 מ"ר. בגין תוספת זו נקבעה ההשבחה בשומת הועדה לסך של 5,700 $ למועד אישור התוכנית, תוך ציון כי "נלקחה בחשבון דחייה למימוש זכויות הבניה", וכן כי " נלקחה בחשבון העובדה כי מהמועד הקובע לא חלפו 4 שנים לעניין הפטור מהיטל ההשבחה בדירה ששטחה אינו עולה על 120 מ"ר". אודות ה"השבחה" בסעיף 1 (א) פרשנות לתוספת השלישית לחוק התכנון ובנייה נאמר כי: "השבחה - עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". כלומר, השבחה היא עניין עובדתי האמור להבדק - האם עלה שווים של מקרקעין עקב אישור התוכנית, אם לאו ? כאשר נטל ההוכחה מוטל על שומת ההשבחה מטעם הוועדה. במקרה הנדון מדובר בדירה הממוקמת בקומה הראשונה על עמודים בבניין בן 30 שנה הכולל 3 קומות ללא מעלית, על חלקה הכוללת שני מבנים נפרדים ובהם סה"כ 12 יחידות דיור. תוספת זכויות הבנייה לדירה הנדונה בגין התוכנית, עפ"י חלקה היחסי ברכוש המשותף, הינה כ- 4 מ"ר עפ"י הבינוי בפועל (סה"כ כ- 47 מ"ר לחלקה בשלמות), וזאת בין היתר בגין הטמעת ההקלה של בניית מעלית. ברור אם כן, כי על פי הבינוי הנוכחי, גיל המבנים, צורתם ומיקומם ואלמנט הבעלות המשותפת, תוספת זכויות בנייה זו לדירה הנדונה (ולחלקה כולה) הינה ערטילאית, ואינה ברת מימוש בקונסטלציה הנוכחית. בשומת הוועדה, ככל הנראה נערך "תחשיב" תיאורטי (שלא הוצג בגוף השומה), ובו נעשה ניסיון מלאכותי לכמת את תוספת זכויות הבנייה תוך מתן ביטוי לדחייה עד לאפשרות מימושן, ועל פיו נערכה השומה כפי שפורט לעיל. אולם, האם ע"י עריכת תחשיב זה נטל ההוכחה המוטל על הועדה בנושא "עליית שוויים של המקרקעין" אכן קוים? עפ"י ניתוח מחירים שביצענו באזור הנכס, לפני ואחרי אישור התוכנית, עולה כי אישורה לא גרם להשפעה מובהקת על שווי המקרקעין (עליית שווי או פגיעה בשווי), דהיינו אין אפשרות לייחס השבחה לתוכנית הנדונה. במידה מסוימת ניתן לומר כי אישור התוכנית אולי אף גרם לפגיעה בסחירות הדירות באזור, שכן לאחר אישורה, בגין עסקאות מכר שבוצעו נקבעה חבות בתשלום היטל השבחה בדומה למקרה שפורט לעיל, וכתוצאה מכך עוכב ביצוען של עסקאות מכר עתידיות מחשש לסכום היטל ההשבחה דומה שיחול בגין הממכר; היטל השבחה אשר, כאמור, לא "כוסה" במחיר שנקבע בעסקאות המכר לדירות הנדונות. אודות הגישה המקלה מכל האמור לעיל ברור, כי אישור התוכנית לא גרם במקרה הנדון להשבחת המקרקעין כהגדרתה בחוק (או לפי כל פרמטר אחר). לכן, בשל אי מובהקות השפעת אישור התוכנית כאמור לעיל על ערכי המקרקעין באזור, מן הראוי כמקובל בדיני המסים, לאמץ את הגישה המקלה ולפיה המקרה הנדון אינו חייב בתשלום היטל השבחה, ולא לדבוק בתחשיבים תיאורטיים אשר אינם משקפים את המציאות. מובן, כי המקרה הנדון אינו בא להעיד על הכלל, אולם בבחינת ההשבחה בגין אישור התוכנית ביחס לדירות מגורים, יש לקחת בחשבון את כל המרכיבים הייחודיים שפורטו לעיל, וביניהם: שטח תוספת הבנייה, מצב הבינוי בפועל, צורת המבנים ומיקומם וכן את מרכיב הבעלות המשותפת אשר, בחלק גדול מהמקרים, גורם לאיון ההשבחה מתוכנה. אולם, היות ומדובר בתוכנית מתאר החלה על כל תחום העיר גבעתיים ברור כי אימוץ גישה מקלה זו וההפסד הכספי הכרוך בכך ע"י הרשות המקומית אינו עניין של מה בכך. עם זאת, גם להמשך המדיניות הקיימת יש מחיר הבא לידי ביטוי במעגל הקסמים שנוצר מסביב לנושא היטל ההשבחה לתוכנית, שניתן לסכמו בקיצור כדלקמן: בגין מכירה מוגשת דרישה לתשלום היטל השבחה אשר הינה יחסית שולית לערך הנכס (ואף אבסולוטית אינה גבוהה). בעלי הזכויות נמנעים מלמצות את הליכי הערעור הקבועים בחוק בשל עלותם הגבוהה יחסית ובשל רצונם בסיום הליך המכירה מהר ככל האפשר. הרשות המקומית, במקרה הטוב, מפחיתה חלק מסויים מסכום הדרישה המקורי וגובה מהאזרח מס נוסף הגורם לו לתחושת אי צדק. וחוזר חלילה… הגישה המקלה לבחינת הההשבחה עפ"י התוכנית בדירות מגורים מקבלת משנה תוקף לאור הוראות החוק המאפשרות כידוע פטור מהיטל השבחה, בתנאים מסוימים, להרחבת דירה עד שטח של 120 מ"ר. בסעיף 19(ג) (2) לתוספת השלישית נאמר כי: " העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תוכנית (ההדגשה שלי - ג.מ.), לא ייראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום היטל השבחה אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבנייה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים …". בהוראות סעיף קטן זה (וכן זה הקודם לו), מוצנעת ההנחה כי השטח הנדרש כיום לדירת מגורים, ואינו בבחינת מותרות, הינו עד 120 מ"ר, ולפיכך בגין הרחבת דירה עד לשטח זה אין לגבות מס נוסף. מכאן שבמקרה הנדון כפי שהוצג לעיל, שטח הדירה הנדונה יחד עם תוספת זכויות הבנייה התיאורטית שהוקנתה ע"י התוכנית אינו מגיע כדי שטח של 120 מ"ר, ולפיכך קיים פטור מתשלום היטל השבחה. אולם, הוועדה המקומית בחרה, גם במקרה זה, להיתפס לפרשנות מחמירה ולפיה במקרה הנדון לא מתקיים הפטור היות וממועד אישור התוכנית ועד למכירה לא חלפו 4 שנים. יגעתי וחיפשתי ולא מצאתי סימוכין בהוראות החוק, כפי שצוטטו לעיל, לעניין רלבנטיות מועד המכירה כלפי מועד אישור התוכנית. לעניות דעתי ניתן להבין מהוראות הסעיף כי הפטור מתשלום היטל ההשבחה יחול בתנאים כדלקמן : במקרה של בניית או הרחבת דירה בפועל יש להמתין עד למכירה במשך תקופה של 4 שנים מאז סיום הבנייה. במקרה של אפשרות הרחבת דירה יש להוכיח שימוש למגורים בדירה, ערב המכירה, של המחזיק או קרובו במשך 4 שנים. אני מודע לקושי בפרשנות משפטית זו באופן שבו נוצר עוות (קיצור זמן ההמתנה), לטובת המקרים בהם מדובר במכירת דירה אשר ניתן להרחיבה. יחד עם זאת זוהי פרשנות לגיטימית (המקובלת לדוגמא על ידי הועדה המקומית בתל אביב), שלמיטב ידיעתי טרם נסתרה ע"י בתי המשפט ושכזאת יש להביאה בחשבון. לסיכום, המלצתי לטובת העניין (ולטובת העוסקים בו), הינה לאמץ גישה מקלה כפי שפורט במאמר זה, לבחינת ההשבחה לדירות מגורים בגין אישור תוכנית גב/מק/ 258 /ו בגבעתיים. __________________________ הכתבה התפרסמה ב"מקרקעין וערכם" ביטאון לשכת שמאי המקרקעין בישראל.