|
תכנון מס בראי תזכיר הצעת החוק
הטבות מס ניכרות שיוענקו לעסקאות הוניות בתקופה הקובעת ולאחריה יעודדו ביצוע עסקאות במישור ההוני או הפרטי ובידי יחידים ואף העברת נכסים בתמורה לאיגוד או לקרוב
מאת עו"ד דורון מאור*
בימים אלו פורסם תזכיר הצעת חוק, שמאמץ כל המלצות ועדת רבינוביץ כלשונן בשינויים לא משמעותיים. אישור הצעת החוק עשוי לפתוח פתח לתכנוני מס במטרה לנצל את הטבות המס החדשות. כדי להיאבק בתכנוני המס מוצע להקנות למנהל בסעיף 84 לחוק סמכות להתעלם מעסקה שאחת ממטרותיה העיקריות היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה. רשימה זו תתמקד בניצול הטבות המס המפליגות שמוצע להעניק לעסקאות הוניות שייערכו עד תום שנת 2003, ובמיוחד לעסקאות עד תום שנת 2002.
עיקרי ההטבות לעסקאות שיבוצעו עד תום שנת 2000
מוכר נכס יזכה להנחה של 20% (10% ב-2003) ממס השבח בגין כל השבח שנצבר כולל בתקופה שלפני היום הקובע. ההטבה נשללת במכירה בפטור ובמס מופחת וכן בין גורמים קשורים אך רק בתנאי ששווי המכירה הושפע מקיום יחסים מיוחדים ביניהם.
קונה נכס ייהנה מהנחה של 20% (10% ב-2003) ממס השבח בגין כל השבח במכירה של הנכס בכול מועד שהוא. ההטבה נשללת במפורש ברכישה ללא תמורה, בשחלוף ומקרוב. ברם, איגוד אינו "קרוב" של בעל השליטה בו.
הקונה ייהנה מפחת מוגדל ב- 50% מהפחת הרגיל. (25% ברכישה ב- 2003).
קונה דירה שזכאי לשלוש מדרגות מס רכישה יזכה למדרגה עליונה של 4.5% (במקום 5%). (4.75% בשנת 2003).
מוכר נכס שיום הרכישה שלו עד 1960 ימוסה עדיין לפי תקרת מס שבח בין 12%- 24%. לעומת זאת, במכירה משנת 2004 ואילך תגדל התקרה באחוז אחד לשנה עד ל- 25%.
הטבות לעסקאות מיוחדות בתקופה הקובעת
מכירת מלוא זכויות דיירות מוגנת מדייר מוגן לבעל הנכס, וכן מכירת זכויות הבעלות לדייר המוגן תחויב במס מרבי של 15% בשנת 2002 ו- 20% בשנת 2003, ובמס רכישה בשיעור 0.5%.
החלפת דירה בפרויקט פינוי ובינוי שאושר או הוכרז בתקופה הקובעת תזכה לדחיית מס שבח ולפטור ממס רכישה. היזם יזכה לשווי רכישה ללא מרכיב קרקע הדירות ולפטור ממע"מ בגין מכירת דירה חליפית ושירותי בניה לדייר.
- פרויקט השכרה מאושרת שבתקופה הקובעת הוא אושר או הושכר לראשונה או הושכר לחמש שנים יזכה להפחתת שיעורי המס ולהקלה בדרישות שונות.
הטבות מסויגות
בעסקת קומבינציה בתקופה הקובעת ידחה יום המכירה למועד השלמת הבניה או מכירת הנכס לפי המוקדם. החיסרון בהטבה זו נעוץ בשלילת זכותו של המוכר לקבלת פטור במכירת דירת מגורים.
שחלוף (החלפת) נכסים מסוימים בתקופה הקובעת ייהנה מדחיית מס שבח ליום מימוש הנכס החלופי ולהנחה של 50% ממס הרכישה. ברם, מכירת הנכס החלופי לא תזכה בפטור או בדחיית מס או בשיעור מס מופחת לרבות בהנחה של 10%-20% במס שבח הניתנת לנכס שנרכש בתקופה הקובעת.
העברה בתמורה לאיגוד או לקרוב
ניתן לזכות בחלק מהטבות המס באמצעות מכירת נכסים בתמורה לאיגוד בשליטת המוכר או לקרובו (או לצד ג'). הקדמת מכירת נכס כאשר צפויה עלייה ניכרת בשוויו תקבע לנכס שווי הרכישה חדש נמוך, ותביא לכך שהשבח הרב שייצבר לאחר מכן יחויב ב- 25% בלבד. בדרך זו לא ייקבע השבח החייב במס מופחת לפי יחס תקופות האחזקה.
העדפת המישור ההוני על פני הפירותי
מרבית ההטבות ובכללן הפחתה והנחה בשיעורי מס השבח והגדלת שיעורי הפחת אינן ניתנות לנכסים שהם מלאי עסקי החייב במס הכנסה, אלא לרכוש קבוע או פרטי. מציאות זו תעודד תכנוני מס שמטרתם העברת נכסים ועסקאות למישור ההוני והפרטי:
- העדפת רכישת נכסים שישמשו כרכוש קבוע או פרטי על פני רכישתם כמלאי עסקי.
- הענקת גוון הוני לעסקאות, והימנעות מיצירת סממנים לעסקה פירותית.
- השכרת נכס ליותר מ- 25 שנה (כולל תקופת אופציה).
- שינוי יעוד של נכס שהוא מלאי עסקי לרכוש פרטי (ולא לרכוש קבוע).
העדפת עסקאות בידי יחידים ואיגודי מקרקעין
השוואת שיעורי מס השבח של יחידים ותאגידים תביא להעדפת ביצוע עסקאות הוניות בידי יחידים מאשר בידי תאגידים. מאידך, הענקת פטור להקצאה באיגוד וחישוב השבח כמו רווח הון לצד הענקת ההטבות גם לפעולה באיגוד יביאו להעדפת עריכת עסקאות באמצעות איגודי מקרקעין.
_______________
* הכותב עורך
פורטל "מיסוי מקרקעין"
וחבר בוועדת המסים של לשכת עו"ד
|
