|
מימוש משכנתא בליווי פיננסי
הערות לתיק פש"ר 2323/99 בש"א 7585/01 בלנגה נ' בנק מרכנתיל, בית המשפט המחוזי ת"א, החלטה מיום 16/9/01
מאת עו"ד דוד פולק
תיאור המקרה
בהחלטה בעניין בלנגה נדון מימוש משכנתא על מקרקעין שמושכנו בעסקת קומבינציה, במסגרת ליווי פיננסי של בנק. הבנק נתן מסגרת אשראי לביצוע פרויקט קומבינציה, בו מכרו בעלי הקרקע את הקרקע לחברה קבלנית כנגד קבלת דירות וחנויות. כן נמכרו דירות בפרויקט לרוכשים אחרים.
ברבות הזמן לא עמדה החברה הקבלנית בהתחייבויותיה כלפי הבנק, ומונה כונס נכסים על מנת להשלים את בניית הדירות. משעשה כן - העביר לקוני הדירות את דירותיהם אולם סירב לעשות כן לבעלי הקרקע בטענה כי הקרקע מושכנה. בעלי הקרקע פנו בבקשה למתן הוראות לבית המשפט המחוזי, שהחליט, כי על כונס הכנסים להעביר לבעלי הקרקע את יחידות הדיור והחנויות המגיעות להם.
בית המשפט אמר, כי ההחלטה תקום ותיפול על יסוד קביעת היחסים בין הבנק לבין בעלי הקרקע (עמ' 8 פסקה 15 להחלטה), וכי על פי ההסכם ההתחייבות של בעלי הקרקע חלה רק על זכויותיהם במקרקעין ולא על נכסים אחרים. בית המשפט דן בשאלה אם השעבוד חל אף על הדירות בבניין שטרם נבנו בעת ההסכם.
נפסק, כי אין ליצור אפליה בין בעלי הקרקע לבין יתר הרוכשים (סעיף 24 להחלטה) ועל כן הנושה המעונין לממש את השעבוד שבידו על הקרקע - חייב להתחשב גם בבעלי הקרקע, ולמסור להם את דירותיהם על אף המשכנתא. שעבוד זכויות בקרקע הינו שעבוד הקרקע במצבה בזמן ההתחייבות, והשעבוד אינו רובץ על דירות שייבנו בעתיד (סעיף 22 להחלטה).
דיון
לדעתנו, צדק בית המשפט בתוצאה הסופית, לפיה על כונס הכנסים של החברה למסור לבעלי הקרקע את יחידותיהם, שכן הכונס נכנס בנעלי החברה. דא עקא, שבהבחנה שעשה בית המשפט בין זכויות קניין שמושכנו לבין זכויות אובליגטוריות שטרם היו וטרם מושכנו ראויה לשיקול נוסף.
משעה שהקרקע מושכנה לבנק, היה הבנק זכאי לפנות ללשכת ההוצאה לפועל למימוש השעבוד על הקרקע במלואה פרט לזכויות קוני הדירות שעליהם ויתר הבנק במפורש.
יש להבחין בין מימוש משכנתא על זכויות בעלי הקרקע לבין כינוס נכסי החברה. במקרה דנן, קיבל הבנק זכות משכנתא על הקרקע כולה, אולם למימושה לא פנה הבנק כמקובל ללשכת הוצאה לפועל (או אולי פנה אולם הדברים לא משתקפים כך מההחלטה) אלא פעל לכינוס נכסי החברה, ככל הנראה מתוך מטרה להפיק ממנה את מירב התועלת. בעניין זה הבנק לא הבחין כי מעמדו כזוכה המממש זכות משכנתא טובה יותר ממעמדו ככונס נכסי חברה, החייב בהתחייבויותיה כמו זכאי בזכויותיה. [1]
ביהמ"ש המחוזי התייחס במכלול אחד למשכון זכויות החברה במקרקעין, יחד עם המשכנתא על המקרקעין של בעלי הקרקע (סעיף 17 לפסק הדין). דומה, כי ההתייחסות המשולבת לשני זכויות כמכלול, שעה שפונים לבית המשפט המחוזי למימוש משכון על זכויות החברה עלולה לטשטש את האבחנה בין הדברים.
אם היה ברצון הבנק לממש את המשכנתא על המקרקעין של בעלי הקרקע, דבר שהנושה היה זכאי לו, היה זה ראוי לפנות ללשכת ההוצל"פ בבקשה למימוש משכנתא. במקרה זה היה הנושה זכאי למכור את המקרקעין כמות שהם, בכפוף להתחייבויות אחרות וויתורים אחרים של הנושה כלפי רוכשים אחרים שכבר שילמו את כספים לבנק. [2]
מכל מקום, בהעדר ויתור דומה כלפי בעלי הקרקע, לא ניתן היה להגביל את זכות הקניין של הנושה לממש את מלוא זכויות בעלי הקרקע. העובדה שהמדובר בתיק פש"ר אינו מגביל את הנושה לממש זכויות של החברה בניהול מיוחד (או בפירוק) אלא הנושה רשאי לעתור למימוש שיעבוד בעלי הקרקע, שאין עליהם הגבלה למימוש השעבוד .
הואיל והנושה לא פנה ללשכת ההוצל"פ אלא לבית המשפט בבקשה למנות כונס נכסים על זכויות החברה, הרי שבכך הצהיר הנושה כי ברצונו להיכנס לנעלי החייב, לטוב ולרע. [3] משכך הנעשה, ממילא היה הנושה כפוך להתחייבויות החברה כלפי בעלי הקרקע בהסכם הקומבינציה.
לדעתנו, נימוק האפליה בו עשה בית המשפט שימוש - ראוי לעיון נוסף. אכן כבר אמרנו כי התוצאה הסופית לפיה בעת כינוס נכסי חברה יש ליתן גם לבעלי הקרקע את המגיע להם, כמו ליתר הרוכשים, אולם אין לעניין זה כל קשר עם אפליה ו/או שוויון וכיו"ב. החובה למסור את הדירות לבעלי הקרקע נובעת מהתחייבות החברה כלפיהם וכונס הכנסים נכנס בנעלי החברה ומחויב בהתחייבויותיה וזכאי לזכויותיה. אם החברה לא הייתה מתחייבת כלפי בעלי הקרקע, לא היה בסיס לחייב את הכונס למסור לבעלי הקרקע את הדירות.
יתירה מזו. לרוכשים האחרים יתרון על בעלי הקרקע ויתרון זה שולל מצב של אפליה. היתרון הוא בכך שעם תשלום מחיר הדירה מקבל הרכוש התחייבות ו/או ויתור של הבנק לפיו במקרה של מימוש הקרקע לא יפגעו זכויות הרוכש. התחייבות כזו אינה ניתנת לבעלי הקרקע (על אף שניתן לעשות כן ולהתחייב בפניהם באופן מיוחד כי דירותיהם לא ימומשו במסגרת מימוש המשכנתא) שכן הבנק רואה לנגד עיניו דווקא את מימוש כל הקרקע בעת הפרת התחייבות החברה כלפיו.
לעניין תחולת המשכנתא, הרי שמשכנתא על קרקע כוללת באופן טבעי גם משכנתא על כל הבנוי ונטוע על הקרקע בהתאם להגדרת סעיף 1 לחוק המקרקעין, ולא ניתן להגביל את המשכנתא למצבם של המקרקעין בעת השעבוד. [4]
סיכום
בפסק הדין יש חידוש בדבר מימוש משכון על זכויות חברה קבלנית בליווי פיננסי בדרך של מינוי כונס נכסים לזכויות החברה בכפוף לזכויות הבעלים בחברה, כמו בכפוף לזכויות רוכשים אחרים. פסק הדין מלמדנו את החשיבות בבחירת ההליכים הנכונים למימוש שעבודים.
במקרה דנן, היה הנושה זוכה לממש יותר אילו היה עותר למימוש השעבוד על זכויות הבעלים בדרך של מימוש משכנתא בלשכת ההוצל"פ. בכך שפנה לממש את זכויות החברה דווקא, הכפיף עצמו לחיובים שלא היה חייב לקבל על עצמו מלכתחילה.
אין לדעתנו מקום לאבחנה בין הקרקע לבין הבנוי והנטוע עליה, וכאשר קרקע ממושכנת היא כוללת גם את כל מה שיבנה עליה בעתיד.
_______________________
1. תקנה 388 (4) לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד-1984 מעניקה לביהמ"ש את הסמכות להעניק לכונס נכסים את הסמכויות שבידי בעל הרכוש.
2. ראה בדומה לכך בת"א [תל אביב יפו] 1438/94 יהודית כץ סאלם נ' בנק איגוד, תקדין מחוזי 96[3] 3994 בו הגיש בנק משכנתא לביצוע בלישכת ההוצאה לפועל, בגין ליווי פיננסי של פרויקט.
3. ראה לעניין זה רע"א 2077/92 שלדון אדלסון נ' ראובן רייף מז(3) 485, 509 לעניין כניסת כונס הנכסים במקום החייב.
4. ראה לענין זה ע"א 381/80 מנהל מס שבח נ' סטלה שירותי מכוניות בע"מ , לט(3) 413 , 418 בו נקבע האמור לעיל, כי : "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע עם כל הבנוי עליה...".
| 
