זכות העיכבון שימשה עד כה כקוריוז בשולי השוליים של ענף הנדל"ן בישראל. עיקר פרסומה בה לה דווקא מאותו מקרה בו חברת שיפוצים סירבה לפנות מטוס שסיימה בו את העבודה עד שישולם לה שכרה במלואו.
העיכבון היא זכות סטטוטורית המעוגנת במספר סעיפים בחוקים שונים. מדובר בזכות לסעד עצמי ע"י החזקה בנכס (מקרקעין ומטלטלין כאחד) כערובה להבטחת קיומו של חיוב. סעיפים 5 ו- 10 בחוק חוזה קבלנות מעניקים לקבלן זכות לעכב את הנכס משסיים את עבודתו ולא קיבל את הסכומים המגיעים לו מאותה עסקת הקבלנות ממזמין העבודה. קודם החזיק בנכס בהסכמת בעליו, כדי לבצע את העבודה המוזמנת, וכעת הוא מחזיק בנכס מכוח החוק. לבעל הנכס אסור להפעיל סעד עצמי לסילוק הקבלן, ועליו לפנות לביהמ"ש לברר את הסכסוך.
בבית המשפט על הקבלן להוכיח שהחזיק בנכס כדין מכוח העכבון. אם העכבון בוצע שלא כדין על הקבלן לשלם פיצוי לבעל הנכס לפי סעיף 50 לפקודת הנזיקין, סעיף המפרט עיכוב נכסים שלא כדין.
העיכבון היא זכות לסעד עצמי במהלכו המעכב רוכש קנין בנכס, גם בעת פשיטת רגל או פירוק. הדבר פוגע כמובן בקנין של מזמין העבודה, כמו גם בזכויות בעלים אחרים, בכאלו הזכאים על פי דין להחזיק בנכס, ואף בנושים רשומים. לכן הנטיה של בתי המשפט אמורה לצמצם ככל הניתן זכות זו בפרשנות לפי רוח חוק יסוד כבוד האדם וחרותו.
סעיף 11(ה') לחוק המטלטלין מרחיב את סעיף 11 כולו לגבי מקרקעין שבהם אין בהסכם סעיף הקובע הוראות אחרות לנושא העכבון. סעיף 11 מתיר להחזיק במטלטלין כערובה לסילוק חוב.
לאחרונה נתקלתי בזכות העיכבון בשומה לפרדס המוחכר לדורות לבעלים תושבי חוץ, שרכשו אותו לפני כ- 50 שנה, והמעובד מזה שנים על ידי חברת מהדרין. הפרדס הוא אחד מני רבים שהוחכרו לחברת מהדרין וחברות עיבוד חקלאי דומות, במטרה לנטוע אותם ולעבדם. חלק ניכר מאדמות אלו הוחכרו על ידי החברה לאנשים פרטיים. אותם אנשים הם מאז החוכרים, והחברה החקלאית היא הספקית לשירותי נטיעת עצי פרי ואח"כ לשירותי עיבוד חקלאי שוטף. הצדדים נקשרו בחוזה עיבוד המתחדש אוטומטית מדי שנה, עם זכות לביטולו במועד קבוע בכל שנה.
בחוזה העיבוד התחייבה מהדרין להעביר לחוכרים את הרווחים מהפרדס, לאחר ניכוי הוצאות ועמלה, בשיטת הקוסט פלוס. החוכרים התחייבו להעביר מקדמות על חשבון ההוצאות, ובמקרה של הפסדים התחייבו לכסותם. החוזה מעניק למהדרין זכות עיכבון על הפרדס במקרה של הפסדים שלא סולקו.
בשנים האחרונות נרשמו הפסדים הולכים וגדלים, שאף מחקו יתרות זכות גדולות שנרשמו לזכות אותם חוכרים שהמשיכו בחוזה העיבוד. אותם הפסדים הצטברו לעיתים לסכומים של עשרות אלפי דולר לחוכר, סכומים המהווים לפי החוזה עילה לעיכבון. כיצד על שמאי להתייחס לזכות העיכבון? שמאים חקלאיים ורואי חשבון יוכלו לתקוף את אמיתות ההפסדים וגובהם, אך אין חולק על כך שקיימת כאן חבות חוזית הרובצת על הנכס. לדעתי יש להתייחס לחבות כזו בדומה לחבות בהיטל השבחה.
ואולם, עיקר הדאגה מזכות העיכבון יכולה לצמוח ממגרשים עירוניים לבניה. מגרשים אלו וההשבחות שעליהם הם אולי הבטוחה הנפוצה ביותר בארץ להלוואות, ולמקדמות ששולמו על ידי רוכשים "על הנייר".
בתקופה של מיתון כה עמוק בענף הנדל"ן הופעת יזמים אשר יתקשו לסיים פרויקט היא דבר צפויה ואולי גם מתבקש. במקרים כאלו יגלה קבלן הביצוע כי אחת האפשרויות היחידות שנותרו לו היא אותו סעד עצמי של העיכבון. כאמור, זכות העיכבון טובה לא רק מול הבעלים, אלא גם מול נושים, רוכשים על הנייר, ובעלי זכויות אחרות בנכס.
זכות העיכבון היא גם פתח לנוכלות מצידו של יזם המעוניין להבריח כספים מהמכירות בפרויקט כושל מתחת לאפם של נושים ורוכשים מובטחים. יזם כזה יכול לביים הופעתו של איש שלומו, אשר יטען מלאכותית לחוב מעבודה קבלנית בנכס, ויפעיל סעד עצמי של תפיסה.
זכות העיכבון היא זכות מסובכת להפעלה, המחייבת את המשך התפיסה בנכס עד לתשלום החוב. הפסקת התפיסה מביאה לפקיעת הזכות בנכס. זוהי זכות שיכולה להתברר כיקרה למדי: עלויות שמירה מסביב לשעון גידור, וכו' – במיוחד במקרים אשר עדיין יש סיכוי סביר לגביית החוב בדרכי נועם.
אגב, ניתן לשחרר מעיכבון את כל החלקים בנכס הניתנים להפרדה, כאשר שווי הנכס גבוה מהחוב הנטען - במידה בלתי סבירה.
אז מה עושים? לא עולה בדעתי שיטה שתאפשר פתרון מלא מול סכנת העיכבון, למעט עירנות ודריכות. תכונות אלו לא יזיקו בימים קשים אלו, במיוחד כאשר מופיעים בשטח סימנים כמו גילויי מחאה של בעלי חוב, מעשי ביזה או אף נסיונות לחסימת הגישה לאתר.
_________________
