שחזור הפקעות נשאר נדבך מרכזי בהכנת לוח איזון לרפרצלציה. הסיבה לכך היא כנראה היסטורית: כאשר הפקעה ללא תמורה הייתה הדרך היחידה לכפות הפרשת קרקעות לצורכי ציבור בלא עלויות, התגבשה ההכרה כי בסופו של יום יופקעו מכל חלקה אותם 40% המותרים. ומכאן שכאשר עלינו לגזור שווי יחסי בין שתי חלקות בגודל זהה, יהיה יתרון לחלקה שבעבר הופקעו ממנה שטחים רבים יותר, כך שהשטח נטו המובטח בה גדול יותר.
בחוק התכנון והבנייה עצמו לא מופיעה דרישה לשחזור הפקעות ברפרצלציה. בספרות המקצועית מופיעה טענה נוספת המצדיקה, כביכול, את השחזורים: אחוז הפקעה גבוה מלמד על תכנון סביבתי משופר התורם לשווי.
אפריך זאת בנקל. הגם ששאר החלקות בתכנית יכולות ליהנות באותה מידה מפירות ההפקעה בחלקה אחרת, הרי שבאיחוד וחלוקה ניתן להפריש מעל 40% לצורכי ציבור (תכנון סביבתי מלא) ללא כל הפקעה למניין השחזור. זאת ועוד. אין דין הפקעה לצורך הרחבת כביש כך שישרת שכונה אחרת, כדין הפקעה לכביש היוצרת לראשונה נגישות לחלקה חקלאית.
הפקעות גם לא תמיד אמורות להפחית משמעותית מהשווי. בערים דוגמת רמת גן, חלק מהתכניות משאירות את אחוזי הבניה ו/או קווי הבנייה לפי שטח חלקה ברוטו.
במגרשים לבתים משותפים הפקעה של חצר, אשר לא פוגעת בזכויות הבנייה, יכולה להיות זניחה לשווי, וכך גם בבתים פרטיים בעלי חצר גדולה ולא רגולרית (השבחת יתר). בהפקעות בשלבים רצוי גם להבחין בין הפקעות זולות של קרקע חקלאית בעבר לבין הפקעה של קרקע יקרה וזמינה כיום (להרחבת דרכים). השטח אותו השטח, אך המשמעות הכספית שונה לגמרי.
במאמרו "ספקולציה על כביש" טוען השמאי גדעון גולדשטיין, כי כאשר מובטח שחזור הפקעות לצורך תוכנית איחוד וחלוקה בעתיד, הרי ששווי חלקה ספקולטיבית לא נפגע מהפקעה, כאשר "כרטיס הכניסה" לרפרצלציה נשאר כשהיה. מסקנה כה לא הגיונית הנובעת מנימוקים כה הגיוניים, מלמדת אותנו כי קיים "רעש" במערכת.
השמאים יובל דנוס ואסתר כהן במאמרם "חלוקה חדשה" בספר "שמאות מקרקעין בישראל" בעריכת שמאי המקרקעין ירמיהו אלוני (הוצאת 'אוריאן', 2000), תומכים בשיטת השחזורים, אך מציינים, כי "הדעה המקובלת היא, שהשוק מגיב על שיעורי הפרשות שונים בהתאם. אם השוק בפועל אינו משוכלל דיו, ראוי שהשמאים, כאנשי מקצוע, יהיו ערים לכך, ויבטאו את השכלול הזה בהערכתם". לדבריהם "בעניין זה מתעוררת לכאורה אי התאמה בין גישת השוק המשוכלל לבין רוח הפסיקות" והם מפנים בעיקר להלכת חממי.
בהלכת חממי (ע"א 474/83) קבע בית המשפט העליון מסלול פיצויים דו שלבי על הפקעות:
בשלב א' הפיצוי הוא של 100% מירידת הערך כתוצאה מיעוד הקרקע להפקעה בתכנית חדשה.
בשלב השני, שלב ההפקעה, מותר להפקיע עד 40% הפקעה ללא תמורה לפי שווי קרקע המיועדת להפקעה. הלכת מרקוביץ קבעה, כי כאשר יעוד להפקעה משביח את שווי הקרקע, כמו במקרה של קרקע חקלאית שמיועדת להפקעה לבית ספר, ישולמו פיצויי הפקעה לפי הערך הנמוך הקודם (ביעוד חקלאי).
הלכת חממי יצרה שונות גדולה בשיעור ההפקעה האפקטיבי ללא תמורה. השטח המרבי המופקע נותר 40%, אך בפועל ישולמו פיצויים חלקיים ולא אחידים.
עד לאחרונה היה מקובל בין השמאים לייחס ליעודי הפקעה את ערכי הקרקע הבאים:
קרקע לדרך
– 10% משווי קרקע קרובה לבנייה (ראו ה"פ 5270/70 ברכה גוגול נ' עיריית חולון, ביהמ"ש המחוזי ת"א), קרקע לשטחי ציבור פתוחים (שצ"פ) - 10% עד 40%. קרקע למבני ציבור (שצ"ב) - 60% עד 80%. מכאן שטווח שיעורי ההפקעה האפקטיביים לאחר הלכת חממי הם כדלקמן: 4% ליעוד לדרכים, 4% עד 16% לשצ"פ, ו- 24% עד 32% לשצ"ב.
בנוסף לשונות זו, קיים שיעור אפקטיבי של עד 40% בהפקעות שקדמו להלכת חממי, אשר גם אותן כוללים, כמובן, בשחזור.
בפסק דין פרלמן בת"א 165/97 ( מחוזי ת"א), התקבלה חוות דעתו של השמאי ירמיהו אלוני, כי שווי קרקע המיועדת להפקעה לדרך הוא אפס (וכך גם שיעור ההפקעה האפקטיבי ללא תמורה) .
בערר הר/ 5295/00 בעניין תכנית הבאסה בהרצליה הוצגה חוות דעת של השמאית מרגלית מור, ולפיה גם שווי שצ"פ הנו אפס. מור הסתמכה על פס"ד פרלמן. הוועדה המקומית הגישה חוות דעת נגדית של השמאי דנוס, אשר טען לשווי שצ"פ של 10%-40%. הערר טרם הוכרע.
בפסק דין פרסיק, בג"ץ 1947/97, כמו גם בסעיפים 195-196 לחוק התכנון והבנייה, קיימת אפשרות להחזרת קרקע שהופקעה לבעליה אם שונה יעודה. פסק דין הולצמן בכור (ע"א 6417/97) אף קובע פיצויים של 100% על הפקעה בשלמות, ופותח דלת לפיצויים רטרואקטיביים (ראו במאמרי 'הלכת הולצמן במבחן הסלאמי'), ללמדנו כי מסלול ההפקעה אינו תמיד בכוון מעלה. בפסק דין צאיג (ע"א 7075/93) שינה ביהמ"ש העליון את שיטת השחזור, מחישוב יחסי לחישוב מצטבר, ובכך הקשה על תחזית מדויקת ליתרת שטח להפקעה ללא תמורה. נקבע בו גם בעקיפין כי הפקעות ברפרצלציה לא ייספרו למניין 40%. (פס"ד מסיקה, ה"פ 2121/95 בבהמ"ש המחוזי בת"א, אשר קבע מגבלה של 40% גם ברפרצלציה, בוטל לאחרונה בבית המשפט העליון בהסכמת שני הצדדים).
שחזור שטחי הפקעות כשיטה אחידה "ליישר" את השווי היחסי של חלקות הנכנסות לרפרצלציה היה לטעמי בעייתי כבר מראשיתו. השונות הרבה שנוצרה מאז, באשר לשיעורי ההפקעה האפקטיביים, מעלה ספק חמור יותר: האם השחזור תורם בכלל לתוצאות צודקות ואמיתיות המצדיקות את הטרחה הרבה.
_______________
