|
הטבות מס לעסקאות פינוי ובינוי
בתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין הוסדרו הטבות מס לעסקאות פינוי ובינוי, אלא שהסדר זה אינו ממצה והוא לוקה בניסוחים מסורבלים
מאת עו"ד דורון מאור
א. מבוא
פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, שחוקק בעקבות המלצות ועדת רבינוביץ, מעניק הטבות מס לעסקאות במתחמי פינוי ובינוי. הטבות אלה חלות גם במתחם שיש בו חמישים יחידות לפחות (במקום עשרים יחידות בתזכיר החוק), שהוכרז לבקשת יזם שהוגשה בתקופה הקובעת.
ההסדר בפרק זה אינו ממצה והוא לוקה בניסוחים סתומים. שר האוצר רשאי לקבוע כללים ותיאומים לעניין פרק זה, ויש לקוות שייעשה זאת בהקדם. יש לציין את חסרונן של הוראות לעניין הקלות או דחיית תשלום היטל השבחה, דמי היתר למינהל או ארנונה.
ועדת רבינוביץ נמנעה מלקבוע המלצות בנושאים אלה בנימוק של קוצר זמן. יש להצטער על כך שמאז פרסום ההמלצות הוועדה, לא נעשה דבר כדי להשלים את הרפורמה. מטעמי מיסוי, נהוג בעסקאות פינוי ובינוי להתקשר בהסכם הזמנת בנייה או בעסקת קומבינציה. אולם הוראות פרק זה וההטבות שבחוק מע"מ אינן חלות כאשר היזם מספק שירותי בנייה בלבד מבלי לרכוש יחידות במתחם, וזאת לנוכח הגדרת "יזם" שבסעיף 49יט לחוק. יתר על כן, פרק זה אינו מתייחס משום מה לעסקאות קומבינציה ולעסקאות בקרקע המינהל.
ב. הטבות מס למוכר
פטור למכירת זכויות ביחידת מגורים
מוכר זכויות ב"יחידת מגורים" אחת, אשר מוגדרת "דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים לרבות למגורי המחזיק בה", זכאי לפטור ממס לפי החוק או הפקודה.
פטור זה הינו דחיית מס, הוא אינו נחשב כניצול פטור, ואינו שולל את מכירת הדירה החלופית בפטור רגיל. הדירה הנמכרת אינה צריכה, אפוא, לעמוד בתנאי הגדרת "דירת מגורים" או הגדרת "דירת מגורים מזכה". עקרון התא המשפחתי לא הוחל. פטור זה אף לא הוכפף לסעיף 49ז לחוק, ועל כן זכויות הבניה הצמודות לדירה פטורות ממס.
עם זאת, אין מניעה לעריכת פיצול פיזי בין הדירה לבין שטח קרקע נרחב. מכירת דירה בעסקת קומבינציה לכאורה אינה כפופה לסעיף 49א(ב) לחוק, ועל כן המוכר יקבל פטור מלא מבלי שיהיה כפוף להלכת יוניזדה לפיה מוסיפים לשווי המכירה את שווי הקרקע של יחידות התמורה ומסכום זה מנכים כפל פטור.
הפטור מותנה בכך, שהתמורה שניתנה למוכר היא זכות ב"יחידת מגורים חלופית" אחת, (שכוללת בהגדרתה גם תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת בניית הדירה ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שיקבע המנהל), ולא שולמה תמורה נוספת בכסף או בשווה כסף.
כן נדרש שהשווי של יחידת המגורים החלופית לא יעלה על סכום הגבוה מבין השניים: 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת או שווי דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק באותו מתחם בשטח 120 מ"ר. אם עלה השווי האמור על התקרה או שניתנה תמורה נוספת, ישלם המוכר מס על חלק משווי היחידה הנמכרת, לפי היחס שבין הסכום העודף מעל התקרה בתוספת התמורה הנוספת לבין שווי יחידת המגורים החלופית והתמורה הנוספת.
הפטור נשלל ממוכר שקיבל את הדירה הנמכרת בפטור מ"קרוב" כהגדרתו המורחבת בתוך 24 חודשים לפני המכירה ליזם.
פטור במכירת יחידה אחרת
הוראות פרק חמישי 4 חלות גם על מכירה ליזם של יחידה אחרת, שאינה מלאי עסקי של המוכר. אולם, במכירת היחידה החלופית לא יזכה המוכר לפטור, הפחתה או דחיית מס לפי החוק או הפקודה. המוכר מוגבל לפטור בגין יחידת מגורים אחת, אך אין הוראה מפורשת השוללת את זכותו לקבלת פטור נוסף גם בגין מכירת יחידה אחרת באותו מתחם.
פטור ממס רכישה
ברכישת יחידת מגורים חלופית או יחידת חלופית אחרת זכאי המוכר לפטור ממס רכישה. אין הוראה מפורשת המגבילה את סכום הפטור.
דחיית יום המכירה
במכירה ליזם של זכויות ביחידה במתחם בהסכם מותנה או בהסכם אופציה ניתן לדחות את יום המכירה למוקדם בין השלושה: יום קיום התנאי, יום מימוש האופציה, או יום תחילת הבנייה. למרבה הפלא כי אין הגבלה באשר לטיבו של התנאי המתלה.
ג. הטבות מס ליזם
מס רכישה
היזם חייב במס רכישה בגין כלל התמורות שהוא משלם למוכר (בתמורה לרכישת היחידה). ברם, אם שווי המכירה של הזכות שרכש היזם כולל את שווי הקרקע ביחידת המגורים החלופית ינוכה שווי קרקע זה. הוראה זו הינה סתומה שכן שווי המכירה כולל את שווי הקרקע של היחידה הנמכרת ליזם ולא של היחידה החליפית.
אפשר שהכוונת הסעיף היא למקרה שהקבלן נותן בתמורה למוכר את הקרקע של היחידה החלופית במסגרת עסקת קומבינציה מסוג מכר מלא, שהיא נדירה למדי.
מע"מ
היזם פטור ממע"מ בגין מכירת זכות ביחידת מגורים חלופית ובגין מתן שירותי בנייה במתחם בתמורה לרכישת זכות על ידיו ביחידת מגורים במתחם. הפטור הוא בגובה תקרת השווי האמורה לעיל. כאמור, הפטור אינו חל על יזם שמספק שירותי בניה בלבד. יש לתמוה מדוע הפטור אינו חל במקרה שהיזם רוכש או מספק יחידה אחרת שאינה למגורים.
אישור מראש
ליזם מוקנית זכות לבקש ממנהלי מס שבח ומע"מ (כנגד תשלום אגרה) אישור מראש בדבר זכאותם להטבות המס, והמנהלים חייבים להשיב תוך 120 יום מהיום שקיבלו את כל המסמכים והפרטים.
ראוי היה לצמצם את התקופה למתן תשובה ל- 60 יום כמוצע בתזכיר החוק, ולהקנות זכות זאת גם למוכר.
_____________
* הכותב הינו עורך פורטל מיסוי מקרקעין
| 
