|
בעסקת קומבינציה - כדאי לדחות את המועדים
אחד התיקונים, שנקבעו ברפורמה במיסוי הנדל"ן, היא האפשרות לדחות את מועד אירוע המס מיום חתימת החוזה בעסקת קומבינציה ליום סיום הבנייה. זהו תיקון חשוב ביותר, ומומלץ למוכר לבחור בחלופה זו
מאת עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד
התיקון בחוק
בתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע, כי בעסקת קומבינציה, שנכרתה מיום 7.7.01 עד 31.12.03 יום המכירה הוא אחד משני אלה -
א. יום חתימת החוזה;
ב. יום סיום הבנייה או יום מכירת הזכויות ביתרת המקרקעין, כולן או מקצתן. מועד "סיום הבניה" הוא המועד המוקדם מבין אלה: המועד שבו הבניין או חלקו היה ראוי לשימוש, או מועד קבלת טופס 4.
על מנת שתחול החלופה השנייה צריכים להתקיים שלושה התנאים המצטברים שלהלן -
1. מיום חתימת החוזה ועד למכירת המקרקעין בידי מי שקנה את הקרקע, היו הזכויות האמורות מלאי עסקי בידי הרוכש;
2. המוכר אינו קרוב של הרוכש; ל"קרוב", נחשב קרוב משפחה מדרגות שונות וכן איגוד שלמוכר יש בו שליטה של 20% או יותר של הון המניות";
3. המוכר הודיע תוך 30 יום מיום חתימת החוזה על בחירתו בהחלת החלופה השנייה.
מטרת התיקון
המטרה העיקרית של תיקון זה היא לאפשר למוכר של קרקע בעסקת קומבינציה לדחות את מועד אירוע המס מיום חתימת החוזה ליום שבו מסתיימת בניית הבניין או ליום שהוא מוכר את חלקו בבניין.
לפי החלופה הראשונה, חל אירוע המס ביום חתימת החוזה, מס השבח מוטל כבר באותו יום, והחוב במס נושא הפרשי הצמדה וריבית עד לתשלומו. במציאות הישראלית, שבה הליכי הרישוי עלולים להימשך מספר שנים, והליכי הבנייה עוד כשנתיים - עלולה הריבית לגרום לגידול משמעותי של הסכום הריאלי של מס השבח.
גם מוכר "עשיר", שיש בידו לשלם את המס סמוך לאחר חתימת החוזה, מפסיד למעשה את הריבית שהוא יכול לקבל תמורת כספו במהלכן של אותן שנים.
בעוונותיו הרבים, נהג עם ישראל לכרות הסכם קומבינציה ולהטמין אותו במגירה, וסמוך למכירת הדירה הראשונה בידי הקבלן לחתום על הסכם נוסף ולהצהיר רק עליו. ברי, כי זוהי עבירה על החוק, שהיה מעוות לחלוטין. עתה, ניתנה למוכר האפשרות החוקית לדחות את מועד תשלום מס השבח מבלי להתחייב בריבית, ולקיים את הוראות החוק כלשונן.
הסיכון שבדחיית מועד אירוע המס
הסיכון העיקרי שבדחיית מועד אירוע המס הוא עליית שוויים של המקרקעין מיום חתימת החוזה ועד ליום סיום הבנייה.
כך למשל, אם אדם מוכר היום 50% ממגרש ששווי השוק שלו הוא 1,000,000 $, הוא עלול לגלות, כי בעקבות שגשוג ענף הנדל"ן הוכפל שווי המגרש ביום סיום הבנייה בשנת 2007. אלא שסיכון זה הוא מאוד תיאורטי משני טעמים -
א. "המזרח התיכון החדש", השגשוג הכלכלי והמפץ הגדול בנדל"ן לא נראים היום מעבר לאופק לעיני מי שעומד על ההר הגבוה - הוא הר הבית;
ב. בעסקת קומבינציה מחושב "שווי המכירה" על פי השווי הכלכלי של התמורה שקיבל המוכר מהקבלן, ובמילים אחרות, עלויות הבנייה של הבניין שנבנה על חלקו של המוכר בקרקע. כך למשל, אם המוכר קיבל מהקבלן 1,000 מ"ר בנייה ששווייה הוא 800,000 $ - זהו שווי המכירה של החלק בקרקע שנמכרה לקבלן.
אמנם, מנהל מס שבח "מצפה" שיהיה דמיון בין "שווי השוק" של המגרש לבין גובה התמורה, אולם דמיון זה צריך להתקיים ביום חתימת החוזה ולא ביום סיום הבנייה. גם עלויות הבנייה עלולות להתייקר באופן ריאלי, ודבר זה ישפיע על קביעת גובה התמורה, אבל מניסיון של שנים קודמות, יש דמיון בין עליית מדד המחירים לצרכן לבין עלויות הבנייה.
הבעיות שתיקון
הבעיה הראשונה היא הוראת התנאי השלישי, לפיו, על המוכר להודיע תוך 30 יום מיום חתימת החוזה על בחירתו בהחלת החלופה השנייה. למי שהתקשר בעסקת קומבינציה מיום 7.11.01 ועד לחקיקת התיקון לא הייתה אפשרות להודיע במועד על בחירתו.
על פי החוק, מותר למנהל מס השבח להאריך את המועדים שנקבעו בחוק. ברי, כי במקרה כזה הוא חייב להאריך את המועד, ובלבד שהמוכר יזדרז להודיע על בחירתו זו.
הבעיה השנייה היא מכירת חלק מזכויות המוכר במקרקעין במהלך הבנייה. כך למשל, אם המוכר עתיד לקבל בשנת 2007 10,000 מ"ר של בניין משרדים, והוא מוכר השנה משרד של 100 מ"ר בלבד, חל אירוע המס של עסקת הקומבינציה ביום מכירת אותם 100 מ"ר.
מוכר הבוחר לדחות את אירוע המס ייאלץ, אפוא, "להתאפק" ככל שיוכל, ולהימנע ממכירה במהלך תקופת הבנייה.
בהקשר זה ראוי להתייחס אל תשלומי חובה אחרים, המוטלים בעסקות מכירה ובנייה כגון: היטל השבחה, היטלי פיתוח, דמי לא יחרץ למינהל מקרקעי ישראל ושאר מרעין בישין. אם למוכר אין אפשרות לשאת בתשלומי אלה, רצוי להתנות בהסכם הקומבינציה, כי הקבלן יישא בהם, וחלקו של המוכר בבניין יופחת בהתאם.
סיכום
שנו חז"ל: ברי וספק, ברי עדיף.
כאשר מועד אירוע המס הוא יום חתימת החוזה, ברי כי במהלך כחמש שנים יישא החוב במס השבח ריבית של כ- 25% (בנוסף להצמדה), וספק אם עלויות הבנייה הריאליות יתייקרו באותו שיעור.
המסקנה העולה היא, כי כדאי היום למתקשר בעסקת קומבינציה לבחור במסלול של דחיית מועד אירוע המס.
| 
