סוגיית הפיצויים שאמורים לקבל החקלאים תמורת אדמות שיופשרו לבניה, הוכתרה כשאלה פוליטית שתעמוד בביקורת ציבורית. שמאי המקרקעין ועורכי הדין נופנפו לכל עבר. כאן הרי עוסקים בערכים!
יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, מר עדי צביקל, התרעם בפומבי, ובצדק רב, על כך שהמלצות ועדת מילגרום (להפחית ל- 10% את שיעור הפיצוי הריאלי במרכז הארץ) התקבלו ללא יעוץ דומיננטי של שמאי המקרקעין - הלא הם אנשי המקצוע האמונים ביותר לעניין אחוז הפיצוי הראוי. לכן, הופתעתי לטובה מאופי הדיון בו נכחתי בנושא הפשרת הקרקעות החקלאיות, בכנס השנתי של לשכת עורכי הדין. הלשכה קיימה מושב מיוחד בנושא זה בכנס האחרון באילת.
לא אכחיש, כי גם בדיון זה הושמעו כל הסיסמאות הנדושות בעד ונגד פיצויים ריאליים לחקלאים (בשים לב לשווי הקרקע החקלאית ככזו המיועדת כעת להפשרה למגורים ולתעסוקה). ואולם, ברקע נשמעו ברמה צליליו של וויכוח חדש, עובדתי ומשפטי בעיקרו, העוסק בחוזים ובשווי זכויות משפטיות.
מי שניחן באוזן "מוזיקלית" לסוג כזה של מנגינות, הבין מן הסתם כי הוויכוח, שתחילתו באידיאלים נשגבים של שוויון וחלוקת משאבים מול זכויות המייסדים ויורשיהם, סופו בניירת הרגילה של עורכי דין ושמאי מקרקעין, בדומה לכל ריב על קרקעות.
רחל זכאי נוימן, היועצת המשפטית החדשה של ממ"י, דיווחה כבר בתחילת דבריה על כך שגאולת האדמות מלפני קום המדינה כללה "חוזי חכירה קטני היקף" של 2.5 דונם עד 10-12 דונם לנחלה, שנחתמו עם קק"ל, אך "לא בגודל נחלות כיום". בהמשך מתארת זכאי כיצד נמסרו קרקעות מדינה חקלאיות למושבים ולקיבוצים לפי מפתח של נחלה, ששטחה נקבע כשטח שיאפשר להתפרנס מחקלאות, ואשר נע בין 30 ל- 80 דונם לנחלה. לדבריה נמסרו כך מיליוני דונמים, ללא דמי חכירה ראשוניים ובדמי חכירה שנתיים סמליים העומדים כיום על כ- 600 ₪ לנחלה.
לדבריה, למאות יישובים חקלאיים ישנו סעיף שינוי יעוד בחוזים הדו והתלת צדדיים, לפיהם ברגע בו ישונה יעוד הקרקע - תוחזר הקרקע למדינה, תמורת פיצוי על ההשקעות ועל אבדן הכנסה חקלאית עתידית. לדבריה, כך התנהלו הדברים שנים רבות עד פרוץ העלייה הגדולה מבריה"מ לשעבר, עלייה שאילצה את ממ"י. להעניק פיצויים על בסיס אחר, מנימוקים של "צורך תמורת מהירות".
עו"ד שרגא בירן, המייצג יישובים חקלאיים רבים, טען כי עד 1960, עת הוקם לראשונה מנהל מקרקעי ישראל, הוקמו כבר 88% מהיישובים החקלאיים, ולכולם היו חוזי חכירה עם זכויות קנייניות והם שילמו 2% דמי חכירה שנתיים. לדבריו לחכירה זו היה מעמד קנייני. יתרה מזו: היישובים החקלאיים "נשאו בהוצאות הפיתוח שהיו מרכיב חשוב בעלות הקרקע, פי 8 עד פי 10 משווי הקרקע עצמה". בירן ציטט מחקרים של ד"ר מיכל גורן ופרופ' עזרא סדן, לפיהם 40% מעלות רכישת הקרקע שולמה על ידי היישובים.
בירן גם טוען כי לחוכרים העירוניים ניתנו "הטבות מס חוזיות" והוא מצביע על מבצעי היוון ויובל, (היוון של 14.85% בסביון) על הפחתות דרמטיות בדמי החכירה השנתיים, מ- 4% לבתי מלאכה, ל- 0.2%, או מבצע ההיוון למגורים תמורת 4.8% ופחות.
סנדי קידר, מהקשת המזרחית, טען כי רק 300 אלף דונם הוחכרו ליישובים החקלאיים מטעם קק"ל, לפי מחקר של גרנובסקי, וכי בשנת 1934 תוארו בספר של גרנות רק 16 יישובים שהשתתפו ברכישת הקרקעות, ורובם באחוזים קטנים, וציין כי מספרים אלו התקבלו על ידי ועדת מילגרום.
רחל זכאי נוימן הגיבה לדברי השניים כי אכן ראתה "חוזים של 17 יישובים מלפני קום המדינה, דוגמת בצרה, צור-משה ורשפון, בהם הוחכרו על ידי קק"ל נחלות בשטח 2.5 עד 15 דונם כל אחת". לדבריה "על קרקע שהייתה בחכירה יתקבלו זכויות חכירה בבדיקה פרטנית". היא הבטיחה כי "לא נתווכח עם עובדות".
ומה לגבי שאר הקרקעות? (גם ביישובים בהם יוכרו חכירות, יישארו רוב הקרקעות החקלאיות בחוזים תלת שנתיים). לדבריה "לא נשכח את ההבדל בין בר רשות לזכות חכירה. גם למטרת החכירה שבחוזה יש משמעות. המטרה היא להקים נחלה לעיבוד חקלאי. צריך לבדוק מה התמורה הראויה לשינוי לחוזה חכירה אחר".
עו"ד דינאי, המייצג מספר קיבוצים ומושבים, הזכיר כי החקלאים אינם פולשים, וכי השקיעו את עמלם והונם במשך עשרות שנים בקרקעות הללו, וכי ברשותם חזקה בקרקע, כמו גם מעמד ברי רשות, "והרי חזקה היא 90% בעלות".
עו"ד משה ליפקה, מנכ"ל ממ"י. לשעבר, טען כי בארץ קיימת "חכירה בקריצה" לפיה אף אחד לא מעלה על דעתו להוריד חוכר מהקרקע בתום התקופה, כפי שנעשה עד לא מזמן בבריטניה. הוא הזכיר, עם זאת, כי קיימת פסיקת בג"ץ מהשנה האחרונה לפיה שינוי יעוד מחייב חוזה חכירה חדש, של זכויות קנייניות "שלא היו קיימות קודם לכן".
שימו לב עם מה נותרנו בסופו של יום: בדיקה פרטנית של חוזי חכירה מלפני קום המדינה (2.5 דונם לנחלה?); בדיקה פרטנית של השתתפות היישובים ברכישת הקרקע (40%? 17 יישובים?); היקף חוזי החכירה ההיסטוריים עם קק"ל (300 אלף דונם? 3 מיליון?); בדיקת שיעור עלות הפיתוח מול עלות הקרקע בערכים היסטוריים (פי 8?); דמי היתר לשינוי יעוד וניצול (51%?); שווי זכות חזקה ובר רשות (90%? קריצה?? סעיף פינוי בחוזה???); היעדר דמי חכירה ראשוניים ודמי חכירה שנתיים סמליים מול שלילת מבצעי הוון ויובל (הוון ב- 4.8%?).
פוליטיקאים נכבדים, כך נראית המציאות כשיורדים מהאולימפוס!
_________________
