בימים הקרובים צפויה מועצת מקרקעי ישראל לדון בהצעת הנהלת מ.מ.י. להפחית את דמי ההיתר אותם גובה המינהל תמורת תוספות בניה, שינויי יעוד ופיצול חלקות, מ- 51% ל- 31% (בקררקע לא מהוונת מ- 40% ל- 25%). תמורת ההורדה הזו בתשלום, יבטל המינהל את ההחזר של 50% מדמי ההיתר או מהיטל ההשבחה, הנמוך מביניהם. במינהל סבורים כי סך התשלומים יישאר דומה. האמנם?
אם בוחנים את שיטת החישוב של דמי ההיתר ושל היטל ההשבחה, הרי שאם בשני המקרים יחושב התשלום לפי אותם ערכי שווי, הפחתת דמי ההיתר תוך ביטול ההחזר הנ"ל תפחית משמעותית את התשלום למינהל. הבעיה היא שלא מדובר באותם ערכי שווי.
במציאות, המינהל נוהג במקרים רבים לגבות דמי היתר לפי מחירי טבלה לא ריאליים, בד"כ מוטים למטה. זאת ועוד. היטל ההשבחה משולם כשהוא מחושב ליום הקובע, הלא הוא יום תחילת התכנית, מאז הוא צמוד למדד יוקר המחיה או למדד תשומות הבניה, הנמוך מביניהם. במקרים בהם המועד הקובע היה בשנות הגאות, למשל בשנים 1994-6, יכול היטל השבחה, כשהוא צמוד, להגיע למימדים גבוהים משמעותית משווי הקרקע בתקופת המיתון הנוכחי, וכך אף להשתוות או לעבור את דמי ההיתר, אשר ממילא מחושבים לפי שווי קרקע ללא פיתוח.
כיצד ישפיע השינוי על התשלום כאשר היטל ההשבחה שווה או גבוה מדמי ההיתר?
במצב הקיים, דמי היתר בשיעור 51% + מע"מ מהווים 59.67% משווי הזכויות הנישומות. החזר של 50% מדמי ההיתר, מביא אותנו לסך של 29.835%.
במצב המוצע, דמי ההיתר יהיו במקרה זה 31% בתוספת מע"מ, כלומר, 36.27%, דהיינו עליה של כ- 21.6% לעומת המצב הקודם.
חישוב מהיר מראה כי גם כאשר היטל ההשבחה יהיה נמוך אך קרוב לדמי ההיתר, יהיה התשלום בשיטה החדשה גבוה יותר, בשיעורים שירדו בהדרגה עד לשוויון בין שתי שיטות החישוב כאשר היטל ההשבחה יהיה בגובה 90% מדמי ההיתר (הכוללים מע"מ).
ואולם, ברוב המקרים יהיה היטל ההשבחה נמוך בהרבה אף מאותם 90%, ובהם ירוויח החוכר משיטת החישוב החדשה (31%). מדובר, "בגדול", בהטבה משמעותית לציבור אותם החוכרים הנדרשים לדמי ההיתר. הכיצד? הנה הסיבות העיקריות לתחזית שלי:
- למינהל שיטת חישוב מוזרה לדמי היתר, שאינה מזכה את הנישום על הפסד בנין קיים, כאשר מימוש הזכויות החדשות עליהם משולמים דמי ההיתר מחייב את הריסתו. המינהל גם לא מזכה, או מזכה חלקית בלבד, בעבור זכויות בניה ישנות, שהיו קיימות בחוזה החכירה או בתכניות בנין העיר נכון למועד החתימה.
- כאשר משלמים דמי היתר בגין פיצול מגרש אחד לשניים, לא מקבלים כל פיצוי על אבדן שטח החצר, ועל הגדלת הצפיפות ואבדן הפרטיות הכרוכים בהכנסת שכן חדש למה שהיה פעם חצר פרטית.
- המינהל גובה דמי היתר בבתים צמודי קרקע על כל תוספת בינוי מעל 160 מ"ר, בעוד שבמקרים רבים תכניות מתאר ישנות מעניקות זכויות בניה מפליגות מעל אותם 160 מ"ר – פטורות מהיטל השבחה. בהרצליה, לדוגמה, קיימות זכויות בניה של 36% בתוספת 25 מ"ר חניה מקורה, פטורות מהיטל השבחה. משמעות הדבר היא זכויות פטורות בהיקף 205 מ"ר + ממ"ד (הועדה מאשרת בפועל 40 מ"ר חניה + נספח, ובסה"כ 220 מ"ר + ממ"ד פטורים מההיטל לכל חצי דונם).
- על דמי היתר גובה מ.מ.י מע"מ, בניגוד להיטל ההשבחה. לכן, הפחתת דמי ההיתר מפחיתה את מרכיב המע"מ.
דוגמה מהחיים תמחיש זאת היטב:
ניקח דונם בשכונה וותיקה של צמודי קרקע בהרצליה. שווי המגרש מוערך ב- 380 אלף דולר כאשר דמי ההיתר לפיצול ישולמו על ידי הרוכש, לכשיחפוץ לפצל את המגרש. היטל ההשבחה שייזקף לחצי הדונם הוא עד 10,000 דולר לכל היותר. שווי חצי דונם, לאחר פיצול, מוערך בכ- 250 אלף דולר, ומרכיב הפיתוח מוערך בכ- 30 אלף דולר.
בשיטה הקיימת (51%) דמי ההיתר אמורים להיות 112 אלף דולר, ובתוספת מע"מ: 131 אלף דולר. לאחר החזר 50% מהיטל ההשבחה אמורים דמי ההיתר להסתכם בכ- 126 אלף דולר.
בשיטה החדשה, (31%) יהיו דמי ההיתר 68 אלף דולר, ובתוספת מע"מ כ- 80 אלף דולר.
התוצאה הסופית: חסכון צפוי של 46 אלף דולר בדמי ההיתר לפיצול חצי דונם ששוויו 250 אלף דולר - חסכון של יותר מ- 18% משווי הנכס.
________________
