היום בו "נולד" הבניין

מבוא

עיריית חולון תבעה את חברת אפי נינה השקעות ונכסים בע"מ בגין חוב ארנונה, מים וביוב. אחת הסוגיות הייתה האם צמח הבסיס לסמכותה של עירית חולון להטיל על הנתבעת ארנונה.

הטענות

העירייה טענה, כי על פיה רישומיה, אוכלס הנכס ביום 1.1.1999, וכי רישומים אלה מהווים ראיה לכאורה לתוכנם.

הנתבעת טענה, כי ההחזקה בנכס לא נמסרה לה ביום 1.1.1999, כי אם רק בראשית שנת 2002, וכי במועד הנטען לחיוב טרם חובר הנכס לתשתית של מים וחשמל. מכאן שבניית הבניין לא הסתיימה.

ההכרעה

בית משפט השלום ראשון לציון, כב' השופטת איריס סורוקר, אימץ את העמדה שהובאה בספר "ארנונה עירונית" מהדורה חמישית, הוצאת אוריאן ופסק:

"בענין זה מקובל, כי המבחן העיקרי הוא המבחן הפונקציונאלי או המעשי. מבחן זה נעוץ בשאלה, אם הבנין ראוי הוא לשימוש ואם ניתן להפיק ממנו את התועלת הכלכלית אשר לשמה הוא יועד. בענין זה ראוי לבחון מכלול גורמים, כגון: מצבו הפיסי של הנכס, השאלה אם אוכלס, השימוש שנעשה בו בפועל, שאלת קיומם של חסרים במבנה, מהותם ומידת השפעתם על האפשרות לנצל את הנכס לשימוש אשר לו הוא יועד. בענין זה יש לתת משקל גם לתעודת הגמר ול"טופס 4"."

בהמשך, מצטט בית המשפט את הספר:

"...התנאי של היות הבנין ראוי לשימוש הוא תנאי בלעדיו אין להשית ארנונה. יש מספר מבחנים ל"גמר בניה" של בנין: מבחן עיקרי שהוא המבחן "הפונקציונאלי" על פיו מגיעה בניית בנין לסיומה כאשר הוא ראוי לשימוש, כלומר: הבנין כולל את כל התשתיות החיוניות למטרה שלה הוא נועד.
בנוסף למבחן העיקרי, קיימים שני מבחני משנה: מבחן "פורמלי" על פיו מגיעה בניית דירה לסיומה ביום הוצאת תעודת גמר לפי חוק התכנון והבניה... ומבחן "מעשי" על פיו מגיעה בניית בניין לסיומה ביום התחלת השימוש בפועל.
לדעתנו, התנאי להשתת ארנונה הוא קיומו של המבחן הראשי. בניין שבנייתו טרם נסתיימה והוא אינו ראוי לשימוש אינו בגדר "בניין". זאת ועוד: אם הבניין ראוי לשימוש אזי יש להשית בגינו ארנונה, בין אם הוצאה בגינו תעודת גמר ובין אם החלו להשתמש בו...
כמו בהיבטים אחרים של הטלת הארנונה, ניתן לבחון את סוגיית גמר הבנייה גם באמות מידה כלכליות, ולהביאן במכלול השיקולים. המבחנים הם מצבו הפיסי של הבנין כראוי לשימוש, תעודת גמר או "טופס 4", הסתמכות על דינים אחרים, הגדרות מילוניות וכיוצא באלה. ניתן לקבוע, כי בנייתו של בנין או חלק ממנו הסתיימה כאשר למחזיק יש אפשרות פיסית, משפטית ומעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבנין."

בית המשפט הקנה משקל רב להעדרו של טופס 4, כאינדיקציה בעלת ערך לכך שהנכס אמנם לא היה ראוי לשימוש בתקופה הרלבנטית. נפסק, כי טופס 4 הוא אישור מטעם הרשות המקומית להספקת חשמל, מים וטלפון לבנין, והדעת נותנת, כי מערכות אלה הן תשתית חיונית להפעלתו התקינה של הנכס ולשימוש בו, אף אם מדובר במבנה תעשייתי.
לסיכום נפסק, כי נסתרה ההנחה אשר לפיה רישומי התובעת משקפים את מועד מסירת ההחזקה בנכס לידי הנתבעת.

רישומים אלה הסתמכו אך על הודעת הקבלן, ולא היה מקום להסתמכות עיוורת מצד העיריה על הודעה זו. סתירת אמיתות תוכנם של רישומי התובעת עולה, בין היתר, מתוך אי הימצאותו של טופס 4. התביעה נדחתה.

___________

ת"א 2247/00 עירית חולון נגד אפי נינה השקעות ונכסים בע"מ לפסק הדין הקלק כאן.