חברת גב ים הקימה בניין משרדים בהרצליה עד לשלב המעטפת, ללא חשמל, ריצוף, חלוקה פנימית, תשתיות, מיזוג, אינסטלציה, כיורים, חדרי שירות, חיווט קצה, תקרה אקוסטית וכיו"ב. לאחר השכרת אחת הקומות, הסתיימו עבודות הבנייה באותה קומה. עיריית הרצליה חייבה את גב ים בארנונה.

ועדת הערר קבעה, כי הבניין שבו נמצא הנכס המושכר הושלם על-פי המבחן הפורמאלי משום שניתן לבניין טופס 4. גב ים הותירה את הנכס במצב של מעטפת מתוך ציפייה למצוא שוכר אשר שיתאים את הנכס לצרכיו, ו"ניתן להסיק כי הבניין הושלם וכי מה שדרוש הוא מציאת שוכר שיתאימו לצרכיו". אין משמעות לחוות-דעת שמאי מטעם המערערת, לגבי העלויות הנדרשות לשם התאמת הנכס לצורכי השוכר.

ניתן להיעזר במבחנים שנקבעו לגבי סעיף 330 לפקודת העיריות, על-מנת להכריע בשאלה אם מדובר בבניין או בחלק ממנו שבנייתו הסתיימה, או שמא בנכס בלתי מושלם, שלא ניתן לעשות בו שימוש ולא משתמשים בו בפועל.

השופט אורי שהם

בהתאם למבחנים אלה, נכס במצב של מעטפת אינו עונה להגדרת "בניין" כהגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות כיוון שבנייתו טרם הושלמה. אין נפקא מינא אם ניתן להשלים את החסר תוך השקעה כספית סבירה, וההחלטה היא בידי הבעלים משיקוליו הוא.

אדם, המחזיק בנכס שבנייתו לא הסתיימה, אינו זקוק ל"פטור" מארנונה בגין "בניין", משום שבחזקתו אין "בניין" אלא "אדמת בניין", שלא ניתן למסותה. פטור מארנונה ניתן להעניק בגין בניין שבנייתו הסתיימה אם התקיימו בו הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות.

אנו מצטרפים לחוות דעתו של בית משפט, כי על בניין שבנייתו לא הושלמה לא ניתן להחיל את הפטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. פטור זה מיועד לנכס שאיבד את תיפקודו הפונקציונלי ולא לנכס חדש ש"טרם נולד". החידוש בפסק דין הוא שעל מנת לקבוע האם להתחיל לחייב בניין שזכה לקבל טופס 4, ניתן ליישם את המבחנים של סעיף 330 לפקודת העיריות.

חובת ההוכחה להתקיימות תנאי סעיף 330 לפקודת העיריות מוטל על הנישום המבקש את הפטור. החידוש בפסק הדין הוא, כי בהשתת ארנונה לראשונה על בניין חדש, מוטלת על הרשות המקומית חובת ההוכחה כי בנייתו של הבניין הושלמה.

___________

עמנ (ת"א) 8846-05-11 חברת גב-ים לקרקעות בע"מ נ' עיריית הרצליה, בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, השופט אורי שהם, ניתן ביום 28.11.2011