1. המערערת, חברת גב-ים לקרקעות בע"מ, הקימה בניין ברח' שנקר 13, בהרצליה, כאשר בקומת הקרקע של המבנה נותר שטח, אשר לטענת המערערת בנייתו טרם הושלמה והוא טרם הושכר לגורמים אחרים (להלן: "הנכס").

המשיבה חייבה שטח זה בארנונה, ועל כך הוגשה השגה אל מנהל הארנונה, ומשזו נדחתה, הוגש ערר לוועדת הערר לארנונה כללית שליד עיריית הרצליה (להלן: "ועדת הערר" או "הועדה"). ביום 21.03.2011 ניתנה החלטתה של ועדת הערר, במסגרתה נדחה עררה של המערערת, ומכאן הערעור לבית-משפט זה.

יצוין, כי בהודעת הערעור נטען על-ידי המערערת כי "אין מחלוקת בין הצדדים כי עד להעברת הנכס לשוכרים, עמד הנכס במצב של מעטפת בלבד, ללא חשמל, ריצוף, חלוקת חדרים, תשתיות, מיזוג, אינסטלציה, כיורים, חדרי שירות, חיווט קצה, תקרה אקוסטית וכיו"ב". ואכן, מתוך תצלומים שהוגשו לבית-המשפט, ניתן להתרשם כי מדובר בשטח המצוי במצב של מעטפת בלבד, מבלי שנעשו בו פעולות כלשהן, על-מנת להכשירו למצב של שימוש.

2. ועדת הערר ציינה כי המערערת הקימה בניין בשטח כולל של 9,500 מ"ר, כאשר המחלוקת עם המשיבה נוגעת לשטח של 883 מ"ר, אשר לטענת המערערת, הוא מצוי במצב של מעטפת בלבד.

המערערת הגישה השגה למנהל הארנונה בשל חיובה בארנונה, כאשר לטענתה, הנכס אינו ראוי לשימוש, ויש לפטרו מתשלום ארנונה, בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "פקודת העיריות"), ולחילופין נטען, כי בניית הנכס טרם הושלמה, ולפיכך הוא אינו בר חיוב בארנונה.

מנהל הארנונה דחה את השגת העוררת בקובעו כי בניית הבניין, בו נמצא הנכס, הושלמה זה מכבר, ואף ניתן, ביום 11.03.2008, טופס 4 לגבי הבניין. השארת הנכס במצב מעטפת נועדה להתאימו לצרכי שוכרים פוטנציאליים, ועל-כן אין תחולה לסעיף 330 לפקודת העיריות.

ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי המערערת העלתה טענות סותרות, שכן מחד היא טענה כי בניית הנכס לא הושלמה, ועל-כן אין מדובר ב"בניין", ומאידך, מסתמכת המערערת על סעיף 330 לפקודת העיריות וטוענת כי הנכס אינו ראוי לשימוש.

לגישת הועדה, הבניין שבו נמצא הנכס, הושלם, וזאת הן על-פי המבחן הפורמאלי (קבלת טופס 4), הן על-פי המבחן המעשי (מועד תחילת השימוש בפועל), והן על-פי המבחן הפונקציונאלי (הבניין ראוי לשימוש לו הוא נועד). לפיכך, נדחתה הטענה כי מדובר בנכס שאינו בר-חיוב בארנונה.

אשר לטענה בדבר תחולת סעיף 330 לפקודת העיריות, ציינה הועדה כי התנאי הראשון בסעיף זה הוא כי מדובר בבניין "שנהרס או ניזוק". מאחר שאין מדובר במקרה דנן בבניין שנהרס, ואף לא ניזוק, אלא בטענה כי בנייתו טרם הסתיימה, הרי שאין תחולה לסעיף 330 לפקודת העיריות.

לאור האמור, הגיעה הועדה למסקנה כי יש לחייב את הנכס בארנונה, ולפיכך נדחה הערר.

הועדה הוסיפה וציינה, לאחר דחיית הערר, כי "העובדה שהעוררת מחזיקה בנכס, כפי מצבו כיום, היא המקימה את החבות בארנונה. לחבות זו אין קשר לעובדה אם יתרת הנכס מושכרת, אם לאו. הבניין בו נמצא הנכס הושלם זה מכבר, ואין בכך שהעותרת טרם השכירה חלק ממנו כדי להביא למסקנה שהבניין טרם הושלם...".

3. בערעור שהוגש מטעמה של המערערת, נטען כי ועדת הערר התעלמה במופגן מהפסיקה שנפרשה בפניה בהרחבה, וקבעה הלכה משל עצמה. לגישת המערערת, ועדת ערר מחויבת להלכות שנקבעו, הן בבית-המשפט המחוזי והן בבית-המשפט העליון, והיא אינה יכולה להתעלם מהן.

לגישת המערערת, הפטור מתשלום ארנונה לנכס יכול להינתן על בסיס שתי דוקטרינות שונות ונפרדות, האחת מבוססת על סעיף 269 לפקודת העיריות, והשנייה מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות.

לגישת המערערת, מדובר בשתי טענות משפטיות משלימות, ואין מדובר בטענות סותרות, כסברת ועדת הערר.

אשר לטענה הנסמכת על סעיף 269 לפקודת העיריות, נטען על-ידי המערערת כי בניית הנכס טרם הושלמה והוא מצוי ברמת מעטפת בלבד, ועל-כן הוא אינו עונה להגדרת "בניין" החייב בארנונה. המערערת טוענת כי הועדה לא יישמה כראוי את המבחן הפונקציונאלי, שכן, על-פי מבחן זה יש לבדוק האם הושלמו עבודות הבנייה, המאפשרות שימוש ראוי בבניין לייעודו, ולא האם ניתן להשלים את אותן עבודות, וליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין.

בהתייחס לטענה כי חל במקרה דנן סעיף 330 לפקודת העיריות, נטען על-ידי המערערת כי בבר"מ 5711/06, חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב – מנהל הארנונה (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 30.12.2009) (להלן: "פרשת המגרש המוצלח"), נשלל מבחן הכדאיות הכלכלית, ונקבע כי המבחן היחיד למתן פטור מארנונה לפי סעיף זה, הוא כי הבניין אינו ראוי לשימוש, ואין יושבים בו. המערערת טוענת כי ועדת הערר התעלמה לחלוטין מפסיקה זו, והחליטה ליישם את מבחן התועלת הכלכלית, אשר נדחה בפסיקה.

עוד נטען על-ידי המערערת, כי אין ניתן לחייב בעליו של נכס להשלים את בנייתו, רק כדי להפוך אותו לבר-חיוב בארנונה, והשיקול הנוגע לעיתוי סיום הבנייה הינו בגדר שיקול לגיטימי של הבעלים.

ב"כ המערערת, עוה"ד אורי דויטש ואלדד פרקש, טענו, במסגרת עיקרי הטיעון, ובסיכומיהם בכתב, כי בתי-המשפט הכריעו בצורה מפורשת בסוגיה זו, בקובעם כי נכסים במצב של מעטפת, אינם ברי-חיוב בארנונה. זאת, בשים לב להגדרת "בניין", בסעיף 269 לפקודת העיריות: "כל מבנה שבתחום העירייה, או חלק ממנו...". משמע, מדובר במבנה שהושלמה בנייתו, שאם לא כן, מדובר ב"אדמת בניין", שאינה ברת חיוב בארנונה.

ב"כ המערערת מוסיפים וטוענים כי לצורך בחינת השאלה האם הושלמה בנייתו של נכס והוא בגדר "בניין", עשו בתי-המשפט שימוש בסעיף 330 לפקודת העיריות, הקובע כי נכס אשר ניזוק או נהרס במידה שאי אפשר לשבת בו, אינו בר-חיוב בארנונה. ב"כ המערערת מוסיפים עוד, כי בפרשת המגרש המוצלח, נשלל המבחן הכלכלי ונקבע כי סעיף 330 לפקודת העיריות חל, כאשר מדובר בבניין שאינו ראוי לשימוש ואין יושבים בו. מבחן זה צריך לחול גם על בניין הנמצא במצב של מעטפת, שכן הוא אינו ראוי לשימוש, ובפועל אין משתמשים בו.

המערערת מוסיפה וטוענת, כי אין לראות בעובדה כי התקבל טופס 4, משום ראיה לכך שהבנייה הושלמה, וכי הבניין ראוי לשימוש, שכן מדובר במבחן פורמאלי בלבד, אשר אינו מעיד על כי הושלמה בנייתו של הנכס.

עוד נטען, כי הנטל להוכיח כי הגיע מועד תחילת חיובו של המבנה בארנונה, מוטל על העירייה, ועליה להוכיח כי הבנייה הושלמה וכי הנכס הפך מ"אדמת בניין" למבנה שהוא בר חיוב בארנונה.

לאור האמור, התבקש בית-המשפט לקבל את הערעור ולבטל את החלטת ועדת הערר בנוגע לחיובה של המערערת בארנונה, בגין התקופה שבה היה הנכס במצב של מעטפת בלבד.

4. המשיבה טוענת, כי המערערת מעלה טענות חילופיות, המהוות דבר והיפוכו, היינו היא טוענת מחד גיסא כי הפטור מגיע לה מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות, הדן ב"נכס שנהרס או ניזוק, ועל-כן לא ניתן להשתמש בו", ומאידך גיסא, טענה כי הנכס אינו עונה להגדרת "בניין", שכן בנייתו טרם הסתיימה.

לאמיתו של דבר, מדובר בנכס המצוי בבניין שבנייתו הסתיימה לגמרי, והוצא לו טופס 4, כאשר מרבית השטחים הושכרו בשכירויות משנה ואוכלסו, זה מכבר. המערערת החליטה שלא לעשות שימוש בנכס שנותר בידה, על-מנת להמתין לשוכר עתידי, ובכך אין כדי לפטור אותה מחיוב בארנונה.

ועדת הערר לא סטתה מההלכה שנקבעה בפרשת המגרש המוצלח, שכן שם לא נדונה הגדרת "בניין", בהתאם לסעיף 269 לפקודת העיריות, אלא שאלת החיוב בארנונה, ככל שהדבר נוגע לבניין אשר נהרס או ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, כאמור בסעיף 330 לפקודת העיריות.

אשר לפסיקת בתי-המשפט המחוזיים בעניין זה, לגישת המשיבה, מדובר לכל היותר בהלכה מנחה ולא מחייבת, ובכל מקרה, דובר שם בנכס הדורש שיפוץ ולא בנכס שניתן להשתמש בו ולחברו לתשתיות מים וחשמל, בכל עת.

בהתייחס לטענה כי הנכס לא הבשיל לכדי "בניין", כהגדרתו בסעיף 269 לפקודת הראיות, נטען על-ידי המשיבה כי על-פי כל המבחנים שנקבעו בפסיקה, יש לראות בנכס כבניין שהושלם, ובכלל זה על-פי המבחן הפורמאלי, דהיינו הוצאת טופס 4, והמבחן הפונקציונאלי, שבמסגרתו נקבע כי הוא חל, כאשר למחזיק קיימת אפשרות פיזית, משפטית ומעשית, ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין.

לסיכום, נטען על-ידי המשיבה כי המערערת לא הוכיחה כי מדובר בנכס שנהרס או ניזוק במידה שאי-אפשר להשתמש בו, וגם לא הוכיחה שמדובר בנכס שטרם הושלמה בנייתו, ועל-כן צדקה ועדת הערר משדחתה את עררה של המערערת.

בהשלמת הסיכומים בכתב, נטען על-ידי ב"כ המשיבה, עו"ד לימור דניאלי-שוסטר, כי בניגוד למצג אותו מנסה המערערת ליצור, אין מדובר בנכס שהוא במצב של שלד, שלגביו נקבע כי הוא אינו בגדר "בניין". עוד נטען, כי המערערת לא הוכיחה שהנכס אינו ראוי לשימוש מכל סוג שהוא, ועל-כן, אין ניתן לומרכי הוא לא ראוי כלל לשימוש.

קבלת טענתה של המערערת תעמיד את הרשויות המקומיות ואת הציבור במצב בלתי אפשרי, שכן תתאפשר החזקת "פילים לבנים" ברחבי העיר, דבר שיגרום לנזק תכנוני, סביבתי וכלכלי. במסגרת הסיכומים הציגה המשיבה משפט השוואתי לגבי הדין הנוהג באנגליה.

לאור כל האמור, מבקשת המשיבה לדחות את הערעור.

5. בחלק זה יש להידרש להלכה המחייבת בעניין תחולתו של סעיף 330 לפקודת העיריות, לפרשנות המונח "בניין" בסעיף 269 לפקודת העיריות, ולשאלת היחס בין שני הסעיפים.

סעיף 330 לפקודת העיריות, קובע כדלקמן:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה".

יובהר כי במונח "בניין", הכוונה לכל מבנה שבתחום העיריה או לחלק ממנו, כאמור בסעיף 269 לפקודה.

פסק הדין בפרשת המגרש המוצלח שינה את ההלכה המשפטית בכל הנוגע ליישום סעיף 330 לפקודה. בפסק דין זה דחה בית המשפט העליון את מבחן הכדאיות הכלכלית, כשיקול מנחה לקביעה אם מחזיק בניין, שבמצבו הנוכחי אינו ראוי לשימוש, יכול להנות מפטור מתשלום ארנונה. על-פי מבחן הכדאיות הכלכלית, מחזיק בבניין לא ייהנה מפטור מארנונה גם אם הבניין "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" אם ניתן, בעלות סבירה, הנגזרת משוויו של הבניין, לשפצו ולשנות את מצבו הנוכחי. לצד מבחן זה, שקיבל תמיכה בחלק מפסקי הדין שניתנו ע"י הערכאות הדיוניות (עמ"נ 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 29.11.07) ועמ"נ 329/07 ונונו נ' מנהל הארנונה בעיריית הרצליה (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 26.11.08), נשמעו גם דעות שהתנגדו ליישומו, וקבעו כי מקום שהמחוקק קבע פטור ממס, אין זה ראוי להחריגו ולפגוע בקניינו של אדם, באמצעות פרשנות מרחיבה של הסעיף, שלא גובתה בהוראת דין מפורשת (עמ"נ 280/05 גוגיג נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 20.6.069, ועמ"נ 114/05 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב נ' חברת עדן יפו בע"מ (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 26.12.05).

בפרשת המגרש המוצלח, קבעה כב' השופטת נאור כי למבחן הכדאיות הכלכלית אין אחיזה בלשון הסעיף והוא מנוגד לתכלית דיני הארנונה, המחייבת קיומה של זיקה בין הטלת הארנונה לבין השימוש בנכס, או למצער אפשרות השימוש בו. יישום מבחן הכדאיות הכלכלית, הנגזר משווי הנכס, עשוי לפגוע בעקרון השוויון בין נישומים שונים ואף חותר תחת ההגנה על זכות קניינם, ללא כל הסמכה שבדין. בית המשפט העליון הוסיף וקבע, כי הפטור שניתן לנכס לפי סעיף 330 אינו צריך להיות מוגבל בזמן למשך תקופת השיפוץ "הסבירה", וכל עוד הבניין "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", זכאי מחזיקו בפטור מארנונה. פסק הדין הדגיש כי המבחן הראוי לשאלה אם יש להעניק פטור, מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות, הוא המבחן הפיזי – אובייקטיבי:

עוד הודגש בפסק הדין, כי הנזק, הנכנס לגדרי סעיף 330, חייב להיות נזק משמעותי ועל מנת לזכות בפטור מתשלום ארנונה "הבניין צריך להיות 'ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו' לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין". כך, אף אם הבניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים, אך ניתן להשתמש בו לצרכי משרדים, מלאכה או תעשייה, לא יזכה מחזיקו בפטור לפי סעיף 330.

מפסק הדין עולה, כי בית המשפט העליון השאיר לשיקול דעת הרשויות את ההכרעה אם לאפשר למחזיק בניין, שלאור מצבו הפיזי הינו ראוי לשימוש, אך מתבצעות בו עבודות שיפוץ לצורך השבחתו, להנות מפטור מארנונה.

יצויין, כי בעקבות פסק הדין בפרשת המגרש המוצלח, יצאו מלפני בית המשפט העליון פסקי דין נוספים, המעניקים את הבכורה למבחן הפיזי-אובייקטיבי, ככל שהדבר נוגע ליישומו של סעיף 330 לפקודת העיריות, ודוחים את תוקפו של מבחן הכדאיות הכלכלית (בר"מ 5239/08 אשר נוף נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 7.3.2010); בר"מ 8745/09 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' יחיאל הראל (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 23.2.2010)).

6. סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר את המונח "בניין" באופן זה: "כל מבנה שבתחום העירייה, או חלק ממנו...". השאלה הטעונה הכרעה הינה, באיזה שלב ניתן לקבוע כי בנייתו של בניין הושלמה, וניתן לחייבו בארנונה.

בספרם של הנריק רוסטוביץ', משה וקנין, פנחס גלעד ונורית לב ארנונה עירונית (מהדורה חמישית, ספר ראשון, התשס"א – 2001) (להלן: "ארנונה עירונית") ציינו המחברים כי המבחן העיקרי לגבי השאלה, אימתי הגיעה בניית בניין לסיומה והוא ראוי לשימוש, הינו המבחן הפונקציונאלי, כאשר קיימים שני מבחני עזר, והם המבחן הפורמאלי (המועד בו הוצאה תעודת גמר לפי חוק התכנון והבנייה), והמבחן המעשי (מועד התחלת השימוש בבניין בפועל).

ככל שמדובר במבחן הפונקציונאלי, הרי שבניית בניין הגיעה לסיומה "כאשר הוא ראוי לשימוש, כלומר: הבניין כולל את כל התשתיות החיוניות למטרה שלה הוא נועד" (שם, בעמ' 323-322). עוד נאמר, כי יש להפעיל את מבחן ההיגיון והשכל הישר, ולעניין זה ניתן להיעזר גם במבחן כלכלי "ובהתאם לכך, ניתן לומר, כי בניין הוא כל מבנה, אשר מופקת ממנו תועלת כלכלית או שבמצבו הפיזי ניתן להפיק ממנו תועלת כלכלית לבעלים או למחזיק" (שם, בעמ' 322).

לדעת המחברים, "ניתן לקבוע, כי בנייתו של בניין, או חלק ממנו, הסתיימה כאשר למחזיק יש אפשרות פיזית, משפטית ומעשית, ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין".

יצוין, כי הדברים המצוטטים לעיל, הובאו על-ידי המחברים עוד טרם שניתן פסק-הדין בפרשת המגרש המוצלח, שם נשלל מבחן הכדאיות הכלכלית, ככל שהדבר נוגע לסעיף 330 לפקודת העיריות.

נשאלת, אפוא, השאלה, מה ההשלכה שיש לפסק-דין זה על הגדרת "בניין", ובעיקר משמדובר בשאלת התועלת הכלכלית.

7. בחלק זה, ראוי לעמוד על היחס בין ההלכה שנקבעה בפרשת המגרש המוצלח לבין הגדרת המונח "בניין", בסעיף 269 לפקודת העיריות, ככל שהמדובר בחיוב בארנונה. בפרשת המגרש המוצלח ציינה כב' השופטת נאור כי "כשמדובר בבניין שטרם הסתיימה בנייתו וכל עוד אין הוא בשימוש ואין הוא ראוי לשימוש, אין מחלוקת שלא מוטלת עליו ארנונה". ועוד נאמר, כי "לשם הפשטות, ניקח מקרה שאין ספק כי הבנייה לגביו טרם הסתיימה. כך, למשל, כאשר מדובר בשלד מבנה של בניין רב קומות. אך מובן הוא שאין להטיל ארנונה על נכס זה כבניין".

במספר פסקי-דין, אשר ניתנו על-ידי בתי-משפט מחוזיים, בשבתם כבית-משפט לעניינים מנהליים, נקבע כי ניתן להיעזר, לצורך הכרעה בשאלה אם מדובר ב"בניין", במבחנים שנקבעו בסעיף 330 לפקודת העיריות. היינו, לבדוק את השאלה האם היה זוכה הנישום בפטור מארנונה, מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות, לו היה מדובר בבניין שבנייתו הסתיימה, אך הוא נהרס או ניזק.

כך נקבע בעת"מ (ת"א) 2597/08 מרידור נ' עיריית יהוד (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 01.09.2010) על-ידי כב' השופטת רונן, אשר הוסיפה כי "...כאשר מדובר בנכס שטרם הפך בר חיוב, שבנייתו עדיין לא הושלמה, והעירייה מבקשת לטעון כי יש להתחיל לחייבו בארנונה, אני סבורה כי הנטל צריך להיות מוטל על העירייה להוכיח כי הבנייה הושלמה, וכי הנכס הפך מ'אדמת בניין' למבנה בר חיוב בארנונה".

לעמדה זו הצטרפה גם כב' השופטת בוסתן בעמ"נ (מר') 37796-05-10 רבינוביץ נ' עיריית פתח-תקווה (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 26.12.2010), באומרה "...כל פרשנות אחרת היוצרת אבחנה בין הגדרת בניין לצורך תחילת חיובו בארנונה של נכס חדש, לבין הפסקת חיובו משום שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו או להשתמש בו, תהיה בלתי הגיונית ובלתי ניתנת להסבר". בהתאם לכך, נקבע כי נכס המצוי במצב של שלד ומעטפת בלבד (ללא ריצוף, ללא מחיצות, ללא כלים סניטאריים, ללא חיבור לרשת החשמל והמים) אינו יכול להיחשב כנכס שבנייתו הושלמה.

כך גם נקבע על-ידי כב' השופטת סוקולוב בעת"מ (ת"א) 30765-06-10 מרידור נ' עיריית יהוד (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 24.07.2011), לגבי נכס שהיה במצב של מעטפת, ללא חיבור למים וחשמל, ללא ריצוף, ללא תקרה ותאורה, ללא איטום, וכיו"ב.

הנני מצטרף, בכל הכבוד הראוי, לדעת חברותיי, ואף אני סבור כי לצורך הכרעה בשאלה אם מדובר ב"בניין", כמשמעותו בסעיף 269 לפקודת העיריות, מן הראוי לעשות שימוש במבחנים שנקבעו בפרשת המגרש המוצלח, לגבי תחולתו של סעיף 330 לפקודת העיריות. בפרשנות המונח "בניין" יש להפעיל את מבחן ההיגיון והשכל הישר, ועל-פי מבחן זה אין כל הצדקה למתן פטור לנכס אשר נהרס או ניזק "במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו..." ולחייב בארנונה נכס אחר הנתון במצב פיזי דומה, רק משום שמדובר בבניין חדש.

מה ההבדל בין שטח בבניין, אשר פרצה בו דליקה שאיכלה את כל התשתיות והמחיצות הפנימיות עד כדי הגעה למצב של מעטפת בלבד, לבין שטח במצב דומה, בבניין שנבנה או שמצוי עדיין בהקמה? דומה, כי התשובה לכך ברורה, וכשם שיינתן פטור מארנונה במקרה הראשון, כך גם ראוי שלא לחייב בארנונה במקרה השני, שכן מדובר בנכס שבנייתו טרם הושלמה.

מקובל עליי כי כאשר מבוקש פטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, רובץ הנטל על הנישום להוכיח את טענותיו ואת התנאים הדרושים למתן הפטור, ואילו כאשר מדובר בחיוב ראשוני בארנונה, כי אז רובץ הנטל על העירייה להוכיח כי מדובר בבנייה שהושלמה, וכי בפנינו "בניין", שניתן לחייבו בארנונה.

עוד ראוי לציין, כי סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר "בניין" כ"כל מבנה בתחום העירייה, או חלק ממנו..." (ההדגשה אינה במקור – א.ש), משמע כי ניתן לפצל נכס, באופן שרק חלקו יחויב בארנונה. לפיכך, אין נפקות לשאלה אם חלקים אחרים בבניין מחויבים בארנונה, וככל שמדובר בנכס שלגביו נטען כי בנייתו טרם הושלמה (ראו עת"מ (ת"א) 2011/07 מפגש אנטבה נ' עיריית אור-יהודה, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 24.10.2011).

בהתאם להלכה שנקבעה בפרשת המגרש המוצלח, אין לבדוק, כתנאי למתן הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, אם קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה", בהפיכת הבניין לכזה שהוא ראוי לשימוש.

הוא הדין כאשר מדובר במבנה במצב של מעטפת בלבד, ואף כאן לא תיבחן השאלה אם קיימת כדאיות כלכלית בהשמשתו של הנכס. הנישום יכול להחליט אם ומתי להשמיש את הנכס, ומבחינה זו אין מגבלת זמן, והעירייה לא תהיה רשאית לחייב בארנונה, כל עוד הנכס אינו ראוי לשימוש.

8. המצב העובדתי, ככל שמדובר בנכס נשוא הערעור, אינו שנוי במחלוקת ממשית. המדובר בשטח שהוא בגדר מעטפת בלבד, ללא מחיצות פנימיות, ללא ריצוף, ללא חיבור לחשמל ולמים, ומבחינה זו אין כל ספק כי הוא אינו ראוי לשימוש, ואף לא נעשה בו שימוש בפועל, בתקופה אליה מתייחס הערעור.

כפי שפורט בחלק הנורמטיבי, ראוי להעזר במבחנים שנקבעו לגבי סעיף 330 לפקודת העיריות, על-מנת להכריע בשאלה אם מדובר בבניין או בחלק ממנו שבנייתו הסתיימה, או שמא מדובר בנכס בלתי מושלם, שאין ניתן לעשות בו שימוש, ואף אין משתמשים בו בפועל.

בהתאם למבחנים אלה, הנני סבור כי נכס המצוי במצב של מעטפת, ולמעשה מדובר בשלד בלבד, אינו עונה להגדרת "בניין", כיוון שבנייתו טרם הושלמה. גם אם ניתן להשלים את החסר תוך השקעה כספית סבירה, אין הדבר מעלה או מוריד, וההחלטה לעניין זה נתונה, כל כולה, בידי המחזיק, משיקוליו הוא.

משהושלמה בנייתו של הנכס והוא הושכר, לא הייתה מחלוקת לגבי חובת התשלום בארנונה. ואולם, כל עוד עמד הנכס במצב של מעטפת, כפי שתואר לעיל, לא הייתה רשאית המשיבה לחייב בארנונה, שכן אין מדובר ב"בניין", כהגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות.

9. לאור האמור לעיל, הנני מחליט לקבל את הערעור על החלטתה של ועדת הערר, ולבטל את החיוב בארנונה לגבי הנכס, עד למועד שבו הושלמה בנייתו.

המשיבה תישא בהוצאות המערערת (לרבות שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 15,000 ₪.

סכום ההוצאות ישולם תוך 30 יום ממועד מתן פסק-דין זה, שאם לא כן יישא בריבית והצמדה כדין, ממועד מתן פסק-הדין ועד לתשלום בפועל.

__________