עמנ 410/04 - מחוזי, ארנונה

עמנ 410/04

"נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים: אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פירעונם לפני מסירת ההודעה".

המחזיק מסר על כך הודעה בכתב לעירייה.

(ראה רוסטוביץ, ארנונה עירונית (מהדורה חמישית) עמ' 587, להלן: רוסטוביץ, ארנונה עירונית).

המחלוקת נוגעת לשאלה, אם הוכיח המערער קיומם של תנאים אלה.

3. הנחת היסוד של ההוראה האמורה היא, שארנונה מוטלת, הגם כמס, כאשר קיים בניין – נכס, והמחזיק בו משתמש בנכס, וככזה נהנה משירותים ציבוריים הניתנים על-ידי הרשות המקומית.

תשלומי ארנונה בדומה לתשלומי מסים כלליים שמטילה המדינה, מהווים מקור מימון עיקרי של הרשות המקומית לספק שירותים לתושביה. ככלל תושבי הרשות כולם נהנים מהשירותים ולכן החיוב חל על כולם – לפי אמות מידה שנקבעו – והפטור או ההנחה, שיש בהם כדי להכביד על התושבים האחרים, צריך שייעשו כחריג ומעוגנים בהוראת חוק ברורה (ראה גם בג"ץ 6741/99 ארנן יקותיאלי ואח' נ' שר הפנים ואח', פ"ד נה(3) 673, 684-685, 688).

לכן הריסתו של בניין, מביאה לכך שאין עוד מבנה, אין עוד נכס הראוי להיקרא "בניין" ומה שנותר הוא מגרש ריק.

חדילתו של בניין לצורך הגדרת החיוב בארנונה, או ליתר דיוק כדי להיות זכאי לפטור מן החיוב האמור, יכול להתקיים גם כאשר הבניין קיים אך הוא ניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו. גם מבחן זה צריך ייושם לפי אמות מידה אובייקטיביות.

כלומר, כדי להעמיד בניין קיים במצב של חידלון בניין, יש להוכיח כי הבניין ניזק – על-פי המבחן ההנדסי של הבניין, וכן כתנאים מצטברים נוספים, מאחר שעצם היות הבניין ניזוק אין בו כדי להסיק על חדילתו מלקיים פונקציה זו. יתר על כן, גם אם המבנה אינו מיושב ואינו בשימוש, אין זה אומר שחדל להיות בניין, ויכול הוא עדיין להיות שימושי או ראוי לשימוש, אפילו יצא מכלל שימוש באופן זמני.

כדי שיווצר מצב שלמרות שמבחינה פיזית קיים מבנה, אך למרות האמור הוא ייחשב מבחינה מעשית כלא קיים, צריך להפעיל מבחן של נזק מידתי. האם מידת הנזק שנגרמה לבניין היא במידה שלא ניתן להשתמש בו. מידת הנזק תיבחן על-פי המבחן הכלכלי. מבחן זה נעשה על בסיס שיקולים כלכליים, כגון: טעם כלכלי לשיפוץ המבנה לצד כדאיות הריסתו, האם עלות שיפוצו עולה על שוויו של הנכס, אפשרות לייעד את הבניין לשימוש כלשהו, הרווחיות האפשרית מן הנכס לכשישופץ וכד'.

5. המבחן הכלכלי, הוא למעשה פן אחר לבחון אם מאחורי הבאת הנכס למצב של "העדר נכס" מבחינה מעשית לא מתבצעת פעולה שעיקר תכליתה הימנעות מתשלום מס או הפחתת המס בצורה לא נאותה (ראה לצורך השוואה סעיף 86 לפקודת מס הכנסה).

אולם המבחן הכלכלי התפתח בפסיקה, כפרשנות לסעיף 330 לפקודת העיריות, מבלי שקיימת הוראה מפורשת לסמכותה של העירייה לחייב בארנונה כאשר קדמה למצב המוזנח של הנכס, מחדלים של הבעלים או המחזיק בנכס. מן הטעם האמור, נוצרה גם ביקורת להפעלתו במחלוקת האמורה, ויש המבקשים להתעלם מהחלתו של המבחן הכלכלי (ת"א (חי' – שלום) 20085/94 עיריית כרמיאל נ' פנחסיק גרשון (לא פורסם) וכן ת"א (חי') 62132/96 עיריית חיפה נ' פדול גאטם (לא פורסם). לעומת זאת יש אחרים שרואים בהחלת המבחן הכלכלי, פרשנות לגיטימית מתבקשת לאור ניסחו של סעיף 330 לפקודה, בנוגע למלים "במידה שלא ניתן להשתמש בו"(ראה עמ"נ 341/03 יוסף לוי, עו"ד נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, סעיף ג, 2.2 ופסקי הדין הנזכרים שם).

לכשעצמי, והגם שאיני נדרשת לנושא לאור נסיבות התיק שבפניי, מבחן כדאיות השיפוץ וחיוב משתמע גם אם אינו ישיר, שעל בעל הנכס לבצע תיקונו, למרות שלכאורה מתקיים הנתון העובדתי של "נכס שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", נוגד את העקרון שאין מטילים מס אלא מכוח הוראה מפורשת. אמנם עקרון זה אינו בלעדי ולצידו יש לבחון את תכלית החיוב בארנונה, והאינטרס שצריך להנחות שנכסים יהיו במחזור העסקי הכולל של החברה ולשימושה, ואולם אין תחום המיסוי צריך להיות האמצעי המשפטי לכך (לצורך השוואה ראה ע"א 5517/90 ח' שוורץ ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מחוז המרכז, פ"ד מו(4)732,736ז-737א, שם דחה בית המשפט את המבחן הכלכלי, שהופעל בבית המשפט המחוזי בדעת מיעוט (הנשיא וינוגרד), ובית המשם (הנשיא שמגר) העמיד את המבחן על "קיומו של פוטנציאל ממשי לשמש למגורים").

נראה אפוא, שגם היה "תכנון הזנחה" של בניין להביא למצב של חדלונו או למצב של נזק במידה שאי אפשר לשבת בו, לא תהא התנהגותו המכוונת של הנישום, מכשול לקבלת הפטור מחיוב בארנונה, לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. "תכנון כזה, גם אם היה הוא לכאורה בגדר של "תכנון מס לגיטימי" (ראה על דרך ההשוואה בשאלת מיסוי מס שבח, ע"א 604/78 רפפורט נ' מנהל מס שבח, פ"ד לד(2) 382, 384א).

"אדם שהתנהגותו פוטרת אותו ממס, הריהו פטור, אפילו כיוון התנהגותו לתוצאה זו. עניין למחוקק הוא לענות בו, אם אותה תוצאה אינה מניחה את דעתו".

הפתרון המשפטי המתבקש למנוע מאותו נישום פעולות של הזנחת הנכס עד כדי להביא לחדלונו, צריך שיימצאו על בסיס עילות תביעה אחרות.

לכן נראה כי יש להמעיט, אם בכלל, במשקלו של המבחן הכלכלי.

6. יש עוד להבחין בין קיומו של "בניין" לבין השימוש בנכס. החיוב במסי הארנונה מוטל בגין קיומו של בניין ושיעורו של החיוב נקבע על-פי השימוש בנכס, ועל-פי גודלו. כאשר הנכס נמצא במצב שאי אפשר לשבת בו – בין בנכס כולו ובין הנכס בחלקו - ובפועל גם לא יושבים בו, הרי שהבניין קיים והחיוב בארנונה יתקיים, אך יכול ששיעור הארנונה ישתנה, גם עד כדי מתן פטור זמני, עד לחידוש השימוש (למשל, נכס ריק המקנה פטור זמני של עד ששה חודשים). זאת כאמור כשאלמנט "השימוש" בנכס או בחלק ממנו אינו קיים וממילא בעל הנכס גם לא נהנה עוד משירותיה של אותה רשות, ככל שהדבר נוגע לאותו נכס או שהוא נהנה מן השירותים בהיקף מצומצם יותר.

כדי שאדם יהיה זכאי לפטור מתשלום ארנונה, לפי סעיף 330 אין די בכך שהנכס אינו בשימוש (כמו למשל נסיעה לחו"ל לתקופה ממושכת), אלא שאין הוא ניתן לשימוש. כלומר, שמצבו הפיזי של הנכס הוא חידלונו המעשי של הנכס, עד כדי רמה של אפשרות ממשית להריסתו, בין על-ידי הבעלים ובין באמצעות אחר.

יישומם של תנאים אלה בתיק דנן, מובילים, לדעתי לתוצאה, כי דין הערעור לשנים 2000-2001 להידחות ודין הערעור לשנות המס 2002 ו- 2003 להתקבל.

"1. הריני להודיעכם כי חברת "עמיר" פינתה את הנכסים האמורים לעיל החל מחודש ספטמבר.

המשיב ביקש שלא לראות בהודעה זו, הודעה כנדרש לפי סעיף 330, הגם שהסעיף נזכר בהודעה.

על-פי נוסח ההודעה ישנה התייחסות לנכס הקיים בחלקה אחת בלבד, ללא התייחסות למבנים האחרים. יש בהודעה הצהרה מפורשת על שימוש בנכס כשימוש עסקי במהלך שנת המס 2000, ועוד הודעה כי יבוצע שיפוץ במבנה לצורך התאמתו לשוכר אחר.

הודעה זו אינה ממלאת אחר התנאים המפורטים של סעיף 330 לפקודה. ההודעה מדברת על עזיבת המושכר, ההודעה מדברת על שיפוץ שמטרתו התאמת המושכר לדייר אחר, מבלי לצרף חוות דעת של מומחה למהות השיפוץ ומצב המבנים בעת עזיבת השוכר. אין כל פירוט להיקף השיפוץ ואם אכן מדובר בבניין שחדל להתקיים.

איזכור סעיף 330 ללא יצירת תשתית עובדתית מתאימה, אין בו להועיל.

לפיכך,אני מקבלת את עמדת המשיב וקובעת, כי המערער לא מסר הודעה כנדרש לשנת המס הודעה כזו אינה עולה מן המסמך האמור. מה עוד שלא צורפה כל חוות דעת על מצב המבנים לאותה שנת מס.

טענת המערער כי לעירייה הייתה ידיעה על כך, לא הוכחה, והיא נדחית. מה עוד ששאלת מצבם של המבנים הייתה שנויה במחלוקת.

8. אותה מסקנה מתבקשת לגבי שנת המס 2001, שגם לגביה לא צורפו חוות דעת מקצועיות שהיה בהם כדי להעיד על מצב המבנים.

ההודעה הראשונה שנוסחה תואם לתנאי סעיף 330 לפקודה היא, ההודעה שמסר המערער לעירייה לראשונה רק ב- 25/12/01, מכאן שגם לגבי שנת המס 2001, לא נמסרה הודעה כדין ולא הוצגה תשתית עובדתית לרבות חוות דעת מקצועית שהיה בהם להוכיח טענת המערער.

עובדת היות הנכס בחלקו ריק וללא שימוש אין בהם בלבד, כדי לפטור מחיוב בארנונה, לפי סעיף 330 לפקודה; יתר על כן לנכס אחד – נכס מס' 40608/7 – ניתן כבר בעבר פטור בגין נכס ריק לתקופה של 6 חודשים.

המערער לא הוכיח כי השימוש היחיד שאפשרי היה במבנים היה לבית אריזה לפרי הדר. לא הייתה כל מניעה לקבל אישור לשימוש חקלאי אחר, ואף לא הייתה כל מניעה להגיש בקשה לשימוש חורג.

בהשגה לשנת המס 2000 הודיעה מנהלת הארנונה, הגב' שרי אלדן כי נערך ביקור במקום ונמצא כי הבניינים ראויים לשימוש, לא הוצגה חוות דעת נוגדת.

מן הטעמים המפורטים לעיל, הערעור לשנות מס אלה נדחה.

9. בהשגה בשנת המס 2002 קיבלה מנהלת הארנונה את טענת המערער בחלקה וקבעה כי שטח של 79 מ"ר אינו ראוי לשימוש.

עוד אין חולק כי ההודעה שנשלחה ב- 21/12/01 מבלי לפגוע בטענות האחרות של המשיב – היא הודעה כדין לגבי שנות המס הנותרות.

עוד אין טענה בדבר שימוש שעשה המחזיק במבנים במהלך התקופה הרלוונטית, כך שאין מחלוקת להיעדר שימוש בפועל בנכס, השאלה היא, אם הוכיח המערער טענתו בדבר מצבו הפיזי והמעשי של הנכס.

(1968) כסככות לבית אריזה לפרי הדר (עמ' 11 לפרוטוקול, וכן תצהיר עדות ראשית של המערער, סעיף 2, להלן: תצהיר המערער).

ביום 1/3/98 פורסמה למתן תוקף התוכנית חד/1020 – מחלף חדרה מזרח (י"פ 4623). התכנית הסיטה את תוואי הדרך המובילה לחלקות הנ"ל, ובמקום דרך ראשית הותירה דרך צדדית (ראה חווה"ד של השמאי ברזילי בועז, מיום 29/5/02 – נספח ע/10 לתצהיר המערער).