ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 22/9/2017
גרסת הדפסה

פטור מארנונה לנכס שניזק

על נישום המבקש לקבל את הפטור המיוחל, לעבור ויה דולורוזה של 6 תחנות


5/5/2005

מבוא

פסק דין חדש מנומק וממצה ניתן לאחרונה לגבי תחולתו של סעיף 330 לפקודת העיריות. על פי סעיף 330 לפקודה, יש לפטור מארנונה נכס שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ובלבד שהנישום מסר לעירייה הודעה בכתב. בית המשפט המחוזי בחיפה, כבוד השופטת וסרקוג, דן בנושא מורכב זה, וקבע הלכות חדשות וחשובות.

תמצית פסק הדין

היווצרו של בניין הופך אותו לנשוא לחיוב בארנונה, ומועד חדילתו של בניין, הופך את הבניין ל"אדמת בניין" וזו אינה עוד נשוא לחיוב בארנונה (רוסטוביץ, ארנונה עירונית, 585). לכן הריסתו של בניין, מביאה לכך שאין עוד מבנה, אין עוד נכס הראוי להיקרא "בניין" ומה שנותר הוא מגרש ריק.

חדילתו של בניין לצורך הגדרת החיוב בארנונה, או ליתר דיוק כדי להיות זכאי לפטור מן החיוב האמור, יכול להתקיים גם כאשר הבניין קיים אך הוא ניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו. גם מבחן זה צריך ייושם לפי אמות מידה אובייקטיביות. כלומר, כדי להעמיד בניין קיים במצב של חידלון בניין, יש להוכיח כי הבניין ניזק – על-פי המבחן ההנדסי של הבניין, מאחר שעצם היות הבניין ניזוק אין בו כדי להסיק על חדילתו מלקיים פונקציה זו.

כדי שיווצר מצב שלמרות שמבחינה פיזית קיים מבנה, אך למרות האמור הוא ייחשב מבחינה מעשית כלא קיים, צריך להפעיל מבחן של נזק מידתי. האם מידת הנזק שנגרמה לבניין היא במידה שלא ניתן להשתמש בו. מידת הנזק תיבחן על-פי המבחן הכלכלי. מבחן זה נעשה על בסיס שיקולים כלכליים, כגון: טעם כלכלי לשיפוץ המבנה לצד כדאיות הריסתו, האם עלות שיפוצו עולה על שוויו של הנכס, אפשרות לייעד את הבניין לשימוש כלשהו, הרווחיות האפשרית מן הנכס לכשישופץ וכד'.

המבחן הכלכלי, הוא למעשה פן אחר לבחון אם מאחורי הבאת הנכס למצב של "העדר נכס" מבחינה מעשית לא מתבצעת פעולה שעיקר תכליתה הימנעות מתשלום מס או הפחתת המס בצורה לא נאותה. אולם המבחן הכלכלי התפתח בפסיקה, כפרשנות לסעיף 330 לפקודת העיריות, מבלי שקיימת הוראה מפורשת לסמכותה של העירייה לחייב בארנונה כאשר קדמו למצב המוזנח של הנכס, מחדלים של הבעלים או המחזיק בנכס. מן הטעם האמור, נוצרה גם ביקורת להפעלתו במחלוקת האמורה, ויש המבקשים להתעלם מהחלתו של המבחן הכלכלי.

מבחן כדאיות השיפוץ וחיוב משתמע גם אם אינו ישיר, שעל בעל הנכס לבצע תיקונו, למרות שלכאורה מתקיים הנתון העובדתי של "נכס שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", נוגד את העיקרון שאין מטילים מס אלא מכוח הוראה מפורשת. אמנם עקרון זה אינו בלעדי ולצידו יש לבחון את תכלית החיוב בארנונה, והאינטרס שצריך להנחות שנכסים יהיו במחזור העסקי הכולל של החברה ולשימושה, ואולם אין תחום המיסוי צריך להיות האמצעי המשפטי לכך.

נראה אפוא, שגם היה "תכנון הזנחה" של בניין להביא למצב של חדלונו או למצב של נזק במידה שאי אפשר לשבת בו, לא תהא התנהגותו המכוונת של הנישום, מכשול לקבלת הפטור מחיוב בארנונה, לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. "תכנון כזה, גם אם היה הוא לכאורה בגדר של "תכנון מס לגיטימי". לכן נראה כי יש להמעיט, אם בכלל, במשקלו של המבחן הכלכלי.

כדי שאדם יהיה זכאי לפטור מתשלום ארנונה, לפי סעיף 330 אין די בכך שהנכס אינו בשימוש אלא שאין הוא ניתן לשימוש. כלומר, שמצבו הפיזי של הנכס הוא חידלונו המעשי של הנכס, עד כדי רמה של אפשרות ממשית להריסתו, בין על-ידי הבעלים ובין באמצעות אחר. בנוסף לתנאי זה, צריכים להתקיים שני תנאים נוספים: העדר ישיבה בנכס ומתן הודעה מוקדמת בכתב.

החובה להוכיח כי המבנים "ניזוקו במידה שאי אפשר לשבת בהם" מוטלת על הנישום, חובה הייתה עליו לעשות כן, באותה שנת מס לפני הרשויות המוסמכות.

במקרה הנידון, בהודעתו הראשונה של הנישום הייתה התייחסות לנכס הקיים בחלקה אחת בלבד ללא התייחסות למבנים האחרים. יש בהודעה הצהרה מפורשת על שימוש בנכס כשימוש עסקי במהלך שנת המס 2000, ועוד הודעה כי יבוצע שיפוץ במבנה לצורך התאמתו לשוכר אחר. הודעה זו אינה ממלאת אחר התנאים המפורטים של סעיף 330 לפקודה. ההודעה מדברת על עזיבת המושכר, ההודעה מדברת על שיפוץ שמטרתו התאמת המושכר לדייר אחר, מבלי לצרף חוות דעת של מומחה למהות השיפוץ ומצב המבנים בעת עזיבת השוכר. אין כל פירוט להיקף השיפוץ ואם אכן מדובר בבניין שחדל להתקיים. אזכור סעיף 330 ללא יצירת תשתית עובדתית מתאימה, אינו מועיל. לפיכך, התקבלה את עמדת העירייה ונקבע, כי הנישום לא מסר הודעה כנדרש.

ההודעה הראשונה שנוסחה תואם לתנאי סעיף 330 לפקודה נמסרה לעירייה לראשונה רק ב- 25/12/01, מכאן שגם לגבי שנת המס 2001, לא נמסרה הודעה כדין ולא הוצגה תשתית עובדתית לרבות חוות דעת מקצועית שהיה בהם להוכיח טענת המערער. בהשגה בשנת המס 2002 קיבלה מנהלת הארנונה את טענת המערער בחלקה וקבעה כי שטח של 79 מ"ר אינו ראוי לשימוש.

הנישום צירף חוות דעת של שמאי המקרקעין בועז ברזילי ובה נאמר בין היתר, כי המטבח נעקר ונעלם. מזגנים נעקרו ממקומם, כך גם חלונות ודלתות המבנים. לוחות החשמל, הנתכים, גופי תאורה וכד' פורקו, נתלשו ובחלקם נעקרו מן המקום. הגג דולף ממקומות רבים. הנכס נראה כמקום שנבזז ולא תוחזק במשך זמן מה. הצעות להחלפת גג אסבסט, שיפוץ המבנה ושיפוץ הגג מציינים עלות מוצעת של למעלה מ- 400,000 ש"ח.

הנישום צירף גם חוות דעת של המומחה טסלר לעניין אי שמישותו של הנכס, ובה נאמר בין היתר, כי אין חיבור לרשת החשמל, מים וביוב, כיסוי הגגות בפלטות אסבסט (האסורים בשמוש) מכוסים ירוקת. חלקם שבורים, חלקם עם חורים דרכם חודרים מי גשמים, וצפרי לילה, חלקי גג שונים שקועים, פתחי אוורור בגג ופתחי אור הרוסים ו/או מרוסקים. קונסטרוקציות הגגות עשויים אגדי ברזל ו/או אגדי עץ שקועים, רקובים ומכוסים קורוזיה וכפי הנראה מאז בנייתם מלפני שנים רבות לא טופלו ולא תוחזקו כראוי. הגגות בשלמותם מהווים סכנה מוחשית וקיימת סכנת קריסה. אי לכך יש צורך בפירוק הגגות הקיימים ובניית גגות עם אגדי קונסטרוקציה חדשים וכיסוי בפלטות איסכורית. קירות המבנים בנויים בבלוקים בטון ואין עליהם טיח פנים ולא טיח חוץ, הם סופגים מים אבל ניתנים לשיקום. מערכת החשמל – מפורקת לחלוטין ולא ניתנת לשיקום. אין מערכת ביוב, כל מבני העזר הרוסים בחלקם וללא דלתות וחלונות, דלתות פח גדולים ונגררים למבנה הראשי חלודים וכמעט לא ניתנים לפתיחה.

חוות דעת שלישית של הארכיטקט מיכאל זילברמן שהוכנה לצורך ההליך המשפטי קבעה, כי "המבנים, פשוטו כמשמעו, "סיימו חייהם"". עוד צוין כי נדרשת השקעה של כ- 5 מיליון ₪ כדי להביא את המבנים לשימוש.

העירייה לא חלקה על קביעות אלה, אלא ביקשה להחיל את המבחן הכלכלי ולתת לו משקל משמעותי.

נפסק, כי הבניין ניזוק באופן שאינו ראוי לשימוש ובפועל לא נעשה בו שימוש, ולא ראוי לחייב את הנישום לבצע תיקונים ושיפוצים, כדי שיחויב בתשלום ארנונה. אם העירייה מבקשת להוכיח תחולתו של המבחן הכלכלי, הרי שהיה עליה לא רק להוכיח עלות תיקון אלא סבירות גבוהה של שימוש בנכס והפקת הכנסה ממנו.

נקודת המוצא היא שבעל נכס יבקש להעמידו במצב לתפעול. ליהנות מן הנכס ולהשיג באמצעותו הכנסה ראויה. תשלום הארנונה אינו מטרה אלא תוצאה נלווית לפעילות כלכלית. נראה, כאמור, כי המבחן הקובע הוא מצב הנכס לצורך שימוש בו. גם אם עשה כן בעל הנכס מתוך שיקולים כלכליים כדאיים.

אין העירייה יכולה למצוא פתרון לנושא במסגרת חיוב הארנונה, כשם שאינה יכולה למנוע מבעל הנכס להרסו כפוף לקבלת ההיתרים הנדרשים. זכות זו שמורה לבעל הנכס.

מטעמים אלה התקבל הערעור המערער לשנות המס 2002-2003.

סיכום ומסקנות

מפסק הדין ניתן למצות עשרה עקרונות:

1. יש לתת פטור מארנונה לבניין שניזק רק אם הוא ניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו.

2. יש להוכיח כי הבניין ניזק על-פי המבחן ההנדסי של הבניין.

3. צריך להפעיל מבחן של נזק מידתי - האם מידת הנזק שנגרמה לבניין היא במידה שלא ניתן להשתמש בו.

4. מידת הנזק תיבחן על-פי המבחן הכלכלי - על בסיס שיקולים כלכליים: טעם כלכלי לשיפוץ המבנה לצד כדאיות הריסתו, עלות שיפוצו לעומת שוויו של הנכס, אפשרות לייעד את הבניין לשימוש כלשהו, הרווחיות האפשרית מן הנכס לכשישופץ וכד'.

5. המבחן הכלכלי התפתח בפסיקה מבלי שקיימת הוראה מפורשת לסמכותה של העירייה לחייב בארנונה כאשר המצב המוזנח של הנכס נגרם כתוצאה מחדלים של הבעלים. מבחן זה שנוי במחלוקת.

6. מבחן כדאיות השיפוץ נוגד את העיקרון שאין מטילים מס אלא מכוח הוראה מפורשת. תחום המיסוי אינו צריך להיות האמצעי המשפטי לכך לחייב את הבעלים לשפץ את הנכס. התנהגותו המכוונת של הנישום אינה מכשול לקבלת הפטור מחיוב בארנונה. תכנון כזה הוא לכאורה "תכנון מס לגיטימי" ולכן יש להמעיט במשקלו של המבחן הכלכלי.

7. החובה להוכיח כי הנכס ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו מוטלת על הנישום. אין די בהודעה על כוונה לשפץ את הנכס או להתאימו לדייר אחר, מבלי לצרף חוות דעת של מומחה למהות השיפוץ ומצב המבנים בעת עזיבת השוכר.

8. כאשר בחוות הדעת יש התייחסות לנושאים שלהלן: מערכת החשמל, חלונות ודלתות, הגג, מים וביוב, קירות וטיח, אפשרות השיקום, עלות השיקום, יש סיכוי לזכות בפטור המיוחל.

9. אם העירייה מבקשת להוכיח תחולתו של המבחן הכלכלי, עליה לא רק להוכיח עלות תיקון אלא סבירות גבוהה של שימוש בנכס והפקת הכנסה ממנו.

10. נקודת המוצא היא שבעל נכס יבקש להעמידו במצב לתפעול. ליהנות מן הנכס ולהשיג באמצעותו הכנסה ראויה.

לסיום, המלצותיי לנישומים המבקשים לקבל פטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות הן למלא בקפדנות אחר ששת הכללים שלהלן:

א. להודיע לעירייה על בקשה זו בכתב ובמועד.

ב. לציין בהודעה במפורש, כי הנכס ניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו, ולנמק עמדה זו.

ג. לצרף להודעה חוות דעת של שמאי מקרקעין. חוות הדעת צריכה לתאר בפרוטרוט את מצב המבנה.

ד. תמונה שווה 1000 מילים. יש לצרף לחוות הדעת תמונות גדולות המציגות את ההרס.

ה. חוות הדעת צריכה לפרט את עלות השיקום לעומת שווי המבנה התקין ללא מרכיב שווי הקרקע.

ו. לצרף להודעה את פסק הדין הנידון.

_____________

עמנ 410/04 מלק סולומון נגד מנהל הארנונה של עיריית חדרה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים

כבוד השופטת ש' וסרקרוג

ניתן ביום 1.5.2005

פסק הדין


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. וראוי היה לאזכר את המייצג   מאת: בנימין שגיב    14/5/2005









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן