ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 18/10/2019
גרסת הדפסה

עא 454/00 - שלום, היטל השבחה

אופנהיימר אהוד ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ואח'


4/9/2005

עא 454/00

עא 449/00

עא 445/00

1. אופנהיימר אהוד

2. אופנהיימר שולמית

3. שטרנברג חנן (ז"ל)

4. שטרברג תמר

5. גל דורון וצביה

6. ארבל אורי ולאה

נגד

הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ואח'

בית משפט השלום נתניה

בפני כב' השופטת יעל קלוגמן

[4.9.2005]

פסק דין

הצדדים:

1.שלושת הערעורים, שהדיון בהם אוחד, נסבו על היטל השבחה, שאת תשלומו דרשה הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר (שהיא המשיבה בשלושת הערעורים; ולהלן: הועדה המקומית).

דרישות התשלום, מושא הערעורים דנן, הוצאו על ידי הועדה המקומית במועדים: 27.6.2000 ו- 28.6.2000, וכל אחת מהן מופנית - בו זמנית - אל שלושה נישומים:

א. האגודה השיתופית כפר ידידיה (להלן: כפר ידידיה);

ב. המוכרים של חלק מהנכס מושא דרישת התשלום;

ג. הקונים של חלק הנכס שנמכר.

2. המערערים ב-ע"א 454/00 הם המוכרים של חלקי הנחלה בשני הנכסים מושא הערעור:

אופנהיימר אהוד ושולמית, לגבי נחלה מס' 34 בכפר ידידיה; ושטרנברג חנן ז"ל ותמר תבדל"א, לגבי נחלה מס' 46 בכפר ידידיה.

מערערים אלה מיוצגים על ידי עו"ד אפרת ואש.

(ככל שלא יהיה צורך להתייחס בנפרד אל אופנהיימר ואל שטרנברג, הם יכונו להלן, יחדיו: "המוכרים").

המערערים ב-ע"א 449/00 הם הקונים, בהתאמה, של חלקי הנחלות שפוצלו:

ארבל אורי ולאה, לגבי נחלה מס' 34; וגל דורון וצביה, לגבי נחלה מס' 46.

מערערים אלה מיוצגים על ידי עו"ד ציונה גולן.

(ככל שלא יהיה צורך להתייחס בנפרד אל ארבל ואל גל, הם יכונו להלן, יחדיו: "הקונים").

המערערת ב-ע"א 445/00 היא כפר ידידיה, שיוצגה על ידי עו"ד גד שטילמן ועל ידי עו"ד גב' תמיר.

ערעורה של כפר ידידיה נמחק - לבקשתם ההדדית של הצדדים לערעור זה, שהוגשה ביום 24.11.02 - לאחר שהגיעו להסכמה כפי שיפורט להלן.

לאחר מועד זה נותרו בעינם ערעוריהם של המוכרים ושל הקונים.

את הועדה המקומית ייצג עו"ד שלמה ולדמן, ובשלב קודם של ההליך - עו"ד גב' בדנר-אוסטר (בכתיבת הסיכומים מטעם הועדה המקומית השתתף עו"ד איתן דוד).

הרקע להתדיינות

3. ההשבחה מושא ההיטל שבו מדובר נוצרה עקב פיצול של נחלותיהם של המוכרים בכפר ידידיה, באופן שחלק קטן מהנחלה, מגרש בית המוכרים, הופרד מיתר הנחלה ונותר אצל המוכרים; ואילו יתר חלקי הנחלה נמכרו לקונים.

פיצול זה נעשה במהלך שנות ה- 90, לגבי שתי נחלותיהם של המוכרים, ובאופן דומה - לגבי שתי נחלות נוספות בכפר ידידיה, מאותם טעמים.

טעמים אלה היו, כי בעלי הנחלות הללו נקלעו לחוב כבד כלפי כפר ידידיה, שלא היה ביכולתם לשלמו. מדובר במתיישבים ותיקים ביישוב (המוכרים דנן - דור שני של מתיישבים), אשר בראשית שנות ה- 90 כבר היו מבוגרים, וכפר ידידיה חיפשה פתרון שיאפשר פרעון חובם הגדול כלפיה, ויחד עם זאת - השארתם בביתם, שבו התגוררו עשרות שנים, ומניעת מצב שבו ישארו ללא קורת גג.

הסיטואציה שנוצרה לגבי אותן ארבע נחלות בכפר ידידיה התקיימה גם במושבים אחרים.

הפתרון של פיצול הנחלה, או הפרדת מגרש המגורים ממנה - תוך מכירת חלק הארי של נחלה לקונים והשארת המתיישבים הותיקים במגרש המגורים שהופרד מהנחלה - ננקט גם במושבים אחרים.

מדובר במקרקעין שבבעלות הקרן הקיימת לישראל, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל).

עובדת המינהל, גב' צביה ספיר, העידה בעניין זה כי הוקמה ועדה בין משרדית (ועדת לוצ'אטו), שדנה בכל מקרה, שבו התבקש פתרון זה לגבי בעלי נחלות במושבים, שהסתבכו בחובות. ועדה זו פעלה עד אמצע שנות ה- 90, שאז נכנסה לתוקף הוראה מס' 62 של האגף החקלאי של המינהל (ראו בעמ' 91, 94 לפר').

בענייננו, היוזמה לפתרון בעיית חובותיהם של המוכרים, באמצעות הפרדת מגרש המגורים מהנחלה ומכירת יתרת הנחלה, ננקטה על ידי האגודה: כפר ידידיה.

כפר ידידיה פנתה למינהל בבקשה להסכים לפיצול הנחלות ולמכירת חלקן הארי לקונים, באופן שהקונים יבואו חלף המוכרים, כחברי האגודה השיתופית כפר ידידיה, ואילו המוכרים ימשיכו להחזיק בחלק הנחלה שפוצל, שבו מצוי בית מגוריהם.

המינהל נתן את הסכמתו לכך, על מנת לאפשר השגת המטרות שצויינו לעיל.

4. כאמור, אין מחלוקת כי זכויות הבעלות בנחלות שבהן מדובר שייכות למדינת ישראל (הקרן הקיימת), שמיוצגת לעניין זה על ידי המינהל.

עוד אין מחלוקת כי משפחות אופנהיימר ושטרנברג החזיקו - בפועל - בנחלות הללו במשך עשרות שנים, עד לפיצולן ומכירת חלקן לקונים, כאמור לעיל.

סמכותה של ועדה מקומית לתכנון ולבנייה לגבות היטל השבחה נקבעה בסעיף 196 א' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: חוק התכנון והבנייה), ונאמר בו כי ההיטל יגבה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית לחוק זה (להלן: התוספת).

על פי סעיף 2 (א) לתוספת, החייב בהיטל ההשבחה הוא בעל המקרקעין, שבהם חלה ההשבחה; ואם היו המקרקעין מוחכרים לדורות - החוכר לדורות הוא שחייב בהיטל ההשבחה.

"חכירה לדורות" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת: כמשמעותה בחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969. סעיף 3 לחוק המקרקעין מגדיר "חכירה לדורות" כשכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים.

חשוב לציין אף את הוראת סעיף 259 (ד) (1) לחוק התכנון והבניה, ולפיה - לגבי מקרקעין שמנוהלים על ידי המינהל, "חכירה לדורות" - "לרבות עסקת חכירה לדורות שלא נגמרה ברישום".

השאלה המרכזית שבמחלוקת, בערעורים שלפני, היא: האם המערערים (המוכרים או הקונים) הם בגדר "חוכר לדורות", לעניין החיוב בהיטל ההשבחה.

הערעורים דנן נסבו רק על עצם החבות בהיטל ההשבחה.

5. אופנהיימר הם החליפים על פי דין של ה"ה כהן ורנר ויהודית, אשר החזיקו בחוזה חכירה לדורות (ל- 49 שנים), שנחתם ביום 1.10.1933 עם הקרן הקיימת לישראל, ותוקפו היה עד יום 30.9.1982 (נספח ב' לערעור המוכרים).

אותו חוזה חכירה לא הוארך, בהתאם להוראות בדבר חידוש החכירה, אשר נכללו בו.

לפיכך - לטענת אופנהיימר - החל מיום 1.10.82 הם החזיקו בנחלה, בפועל, אך ללא מעמד משפטי של חוכרים לדורות, מכיוון שחוזה החכירה לדורות מן העבר הסתיים, מבלי שהוארך, ולא נחתם בינם לבין המינהל חוזה חכירה אחר.

שטרנברג טוענים כי החזיקו בחוזה חכירה עם הקרן הקיימת לישראל, למשך 21 שנים, שתוקפו היה מיום 1.10.1956 עד יום 30.9.1977, היינו - חוזה חכירה שלא לדורות (נספח

ב' 1 לערעור המוכרים).

על פי סעיף ג' 1 של אותו חוזה, ניתן היה לחדש את החכירה לתקופה חדשה של 49 שנים (היינו: חכירה לדורות), בתנאים שנקבעו לכך בחוזה.

אף חוזה זה הסתיים, מבלי שתוקפו הוארך, בהתאם להוראות שנכללו בו בדבר חידוש החכירה.

לפיכך - לטענת שטרנברג - החל מיום 1.10.1977 הם החזיקו בנחלה, בפועל, אך ללא מעמד משפטי של חוכרים. הם לא היו חוכרים לדורות גם בעבר, וממילא לא קנו מעמד של חוכרים לדורות, לאחר שחוזה החכירה שלהם הסתיים, ולא נחתם בינם לבין המינהל חוזה חכירה אחר.

מנגד, טוענת הועדה המקומית כי אף אם זה הוא המצב הפורמלי - בכל זאת חייבים המוכרים והקונים (ביחד ולחוד) בהיטל ההשבחה.

הטיעונים המשפטיים ידונו להלן, אך תחילה אפרוש את השתלשלות הדברים, עד להתדיינות הנוכחית, על מנת שהתמונה תהא שלמה.

6. ביום 22.3.93 חתמו אופנהיימר על הסכם מכר עם ארבל, ולפיו מכרו לארבל את נחלתם (נחלה 34), למעט מגרש המגורים שבו נמצא ביתם, תמורת 190,000 דולר.

ביום 26.5.93 חתמו שטרנברג על הסכם דומה עם גל, ביחס לנחלה מס' 46. התמורה על פי הסכם זה: 175,000 דולר.

בכל אחד מההסכמים הללו הצהירו המוכרים - במבוא להסכם - כי הם בעלי "כל זכויות החכירה והזכויות הבלעדיות לחזקה, לשימוש, עיבוד, למגורים ולהפקת פירות", לגבי הנחלה מושא ההסכם.

אף בגוף ההסכם הצהירו המוכרים, בין היתר, כי הם "הבעלים הרשום של כל הזכויות במשק במינהל מקרקעי ישראל ו/או בלשכת רישום המקרקעין ו/או באגודה" (המבוא להסכם אופנהיימר - ארבל, נספח ג' לערעור, וסעיף 4 א' להסכם זה; המבוא להסכם שטרנברג - גל, נספח ג' 1 לערעור, וסעיף 6.1 להסכם זה).

בהסכם שטרנברג- גל הצהיר "המוכר", נוסף על כך, "כי הוא זכאי וכי אין כל מניעה לחדש את תקופת החכירה ביחס לנכס ל- 49 שנים נוספות. המוכר מתחייב לשאת בכל ההוצאות, התשלומים, המיסים וההיטלים הנדרשים לשם חידוש והארכת חוזה החכירה כאמור" (סעיף 6.4 להסכם).

החזקה בממכר נמסרה לארבל ביום 30.5.93.

לגבי גל, טוענים שטרנברג כי החזקה בממכר נמסרה להם ביום 6.8.93, אך מטעמים שלהם הם השהו את בניית ביתם בנכס עד לאחד פטירתו של אביו הישיש של מר חנן שטרנברג ז"ל (סעיף 22 לערעור המוכרים).

לעומת זאת, טוענים גל, כי הם קיבלו את החזקה בנכס רק באוגוסט 1999 (סעיף 16 לערעור הקונים). מחלוקת זו לגבי המועד של מסירת החזקה לגל אינה בעלת חשיבות לענייננו.

7. כפר ידידיה יזמה, בהסכמת המינהל ותוך שיתוף פעולה עמו, את ההליכים על מנת לקבל את כל האישורים שנדרשו לפיצול הנחלות ולעיסקות המכר, ולרבות הליכי התכנון שנדרשו לכך (השלבים השונים של ההליכים הללו פורטו בהרחבה בכתב הערעור של המוכרים).

הליכי התכנון הסתיימו, לאחר שהועדה המחוזית לתכנון ולבנייה אישרה את התכנית הרלבנטית: עח/ 137/ 3, והתכנית פורסמה למתן תוקף ביום 12.2.1996.

אין מחלוקת כי מועד זה הוא "המועד הקובע" לעניין ההשבחה מושא ההיטל דנן.

8. ביום 1.4.96 שיגרה הועדה המקומית אל כפר ידידיה דרישת תשלום של היטל השבחה בגין התכנית עח/ 137/ 3, בצירוף חוות דעת שמאי (נספחים י' ו-י"א לערעור המוכרים).

סכום היטל ההשבחה, שנדרש לגבי נחלה 34 היה: 194,000 ₪, צמוד ליום 1.4.96.

סכום היטל ההשבחה, שנדרש לגבי נחלה 46, היה: 217,000 ₪, צמוד ליום 1.4.96.

9. כפר ידידיה פנתה אל הועדה המקומית בבקשה לבטל את החיובים הללו בהיטל ההשבחה, לגבי כל ארבע הנחלות שפוצלו, על מנת שניתן יהיה למצוא, בעניינם של המוכרים, הסדר חוב "אחת ולתמיד" (כך, על פי המוסבר בסעיפים 14 ו- 30 לערעור המוכרים).

ביום 7.6.98 נערכה, בעניינם של המוכרים, ישיבה של ועדת משנה מיוחדתשל הועדה המקומית, שנקראה: ועדת משנה מיוחדת לבחינת בקשות אזרחים למתן פטורים או הנחות בתשלומי היטל השבחה.

אותה ועדת משנה מיוחדת הגיעה להחלטה כלהלן:

"לאור הנסיבות המיוחדות, הועדה מחליטה, מבלי שיהיה בכך תקדים כלשהו, כי בשלב ראשון ישולם היטל ההשבחה בסה"כ של 5000 ₪ לכל אחת מהמשפחות. יתרת תשלום היטל ההשבחה ידחה לעת מימוש נוסף בנכס המחולק (ירושה או מכירה)".

בפרוטוקול של ועדת המשנה האמורה (נספח י"ב לערעור המוכרים), צויין כי היועץ המשפטי של הועדה המקומית, עו"ד ולדמן, הסתייג מהמלצה זו, בטענה של חוסר סמכות, אולם ועדת המשנה המיוחדת קיבלה החלטה בדבר אותה המלצה, חרף הסתייגותו.

עוד נקבע בהחלטה, כי המלצת ועדת המשנה המיוחדת תובא לפני ועדת המשנה של הועדה המקומית.

10. כשנה לפני כן, בקיץ 1997, הגישו שטרנברג לביהמ"ש המחוזי בתל-אביב תובענה לפסק דין הצהרתי בדבר סיכול הסכם המכר, בשל השיעור הגבוה של דמי ההיוון, שדרש המינהל, ובשל היטל ההשבחה כאמור לעיל.

שטרנברג משכו תובענה זו, על פי המלצת ביהמ"ש, על מנת למצות עד תום את ההליכים מול המינהל, ביחס לדמי ההיוון שדרש, ואת ההליכים מול הועדה המקומית, לגבי היטל ההשבחה.

במגעיהם עם המינהל, בסיוע כפר ידידיה, הצליחו שטרנברג להגיע להסכמה בעניין דמי ההיוון, ובעקבות כך חתם עמם המינהל על חוזה חכירה ל- 49 שנים, החל מיום 2.3.99, לגבי החלק שפוצל מהנחלה (סעיפים 32 - 33 לערעור המוכרים ונספח ט"ו לערעור זה).

לגבי יתרת הנחלה, נחתם ביום 9.2.2000, בין המינהל לבין גל, חוזה חכירה ל- 49 שנים, שמניינן מתחיל, רטרואקטיבית, מיום 1.10.1977 (על פי הגדרת "תקופת החכירה" בחוזה, נספח י"א לערעור הקונים).

לעומת זאת, אופנהיימר לא הצליחו, עד כה, להגיע להסדר עם המינהל לגבי דמי ההיוון, ולפיכך לא מומש עד היום הסכם המכר שלהם עם ארבל, אל מול בעלי הקרקע (המינהל, לצורך העניין). היינו: לא נערכו חוזי חכירה בין המינהל לבין אופנהיימר (לגבי החלק שפוצל מהנחלה); ובין המינהל לבין ארבל (לגבי יתרת הנחלה).

11. כפי שצויין בסעיף 9 לעיל, הובאה לפני ועדת המשנה של הועדה המקומית המלצתה של ועדת המשנה המיוחדת, בישיבתה מיום 7.6.98, בעניין אופן הגבייה של היטל ההשבחה מאופנהיימר ומשטרנברג (מדובר ככל הנראה בועדת משנה כמשמעותה בסעיף 18 (ה) לחוק התכנון והבניה, ובמקרה כזה - דין החלטתה כדין החלטת הועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 18 (ז) לחוק).

ועדת המשנה דנה בהמלצה בישיבתה מיום 20.10.99 והחליטה לאמץ את המלצתה של ועדת המשנה המיוחדת, על כל סעיפיה, תוך ציון כי המלצה זו התקבלה חרף הסתייגות עקרונית של עו"ד שלמה ולדמן.

וכך נאמר בהחלטתה של ועדת המשנה:

"1. מדובר במקרים מיוחדים ויוצאי דופן אשר מחייבים התחשבות מירבית מחד, תוך שמירה על בסיס החיוב והבטחת קבלת מלוא תשלומי ההיטל בעתיד, מאידך.

2. בהתאם לכך, החיוב בהיטל לא יבוטל, והוא יעמוד בעינו עד לתשלומו המלא.

3. יחד עם זאת, בשלב זה ישולם בגין כל אחת מהנחלות המחולקות סך של 5000 ₪, אשר יהיו צמודים למדד, והם יהיו בגדר תשלום מקדמה על חשבון יתרת החוב.

4. יתרת החוב, על פי קביעת השמאי, תשולם על ידי כל אחד מבעלי הזכויות המקוריים בנחלה, ה"ה בארי ראובן, ה"ה אופנהיימר אהוד, ה"ה שטרנברג חנן, ה"ה לנדסברג פטר, בעת המימוש הראשון שיהיה בחלקה שנותרה להם מהנחלה המקורית.

5. ככל שהזכויות רשומות או יירשמו בעתיד בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הרי שכל אחד מבעלי הזכויות ירשום הערת אזהרה לטובת הועדה המקומית, לפיה קיים חוב היטל השבחה, וכי לא ניתן לבצע כל עיסקה במקרקעין אלו, אלא בכפוף לפירעון יתרת חוב היטל ההשבחה.

6. תנאי ליישומה של החלטה זו לגבי כל אחד מבעלי הזכויות כאמור הינה קבלת התחייבות והסכמה מצידם לכיבוד וקיום מלא של החלטה זו ורישום הערת האזהרה כאמור".

החלטה זו תיקרא להלן: "החלטת 1999" (היא צורפה כנספחים ט"ו ו-ט"ו 1 לערעור המוכרים).

החלטת 1999 נשלחה אל כל אחד מהמוכרים וכן אל כפר ידידיה.

12. בעקבות קבלת ההחלטה האמורה הגישו המוכרים ערעורי היטל השבחה לבימ"ש השלום ברחובות (בש"א 1167/00 ובש"א 1169/00, נספחים י"ז ו-י"ז 1 לערעור המוכרים).

הועדה המקומית הגיבה על הערעורים הללו בטענה, כי היא לא שלחה כלל אל המוכרים דרישת תשלום לגבי היטל ההשבחה, והם לא חוייבו על ידה בהיטל זה, ועל כן אין כל בסיס לערעורים שהגישו.

עוד נאמר בתשובתה של הועדה המקומית כי הודעת חיוב בהיטל השבחה, בגין פיצול הנחלות שבהן מדובר, נשלחה על ידה - באפריל 1996 - לועד אגודת כפר ידידיה.

בדיון בערעורים לפני כב' השופט גולדס, ביום 14.3.2000, חזר עו"ד ולדמן על טענתה של הועדה המקומית, כי המערערים (שם: המוכרים בלבד) לא קיבלו מעולם מהועדה המקומית דרישת תשלום לגבי היטל ההשבחה.

נאמר כי הועדה המקומית תבדוק את העניין מחדש, ובנסיבות אלה הסכימה עו"ד ואש למחיקת הערעורים ללא צו להוצאות, וניתנה החלטת ביהמ"ש בהתאם (נספח כ"ב לערעור המוכרים).

13. כחודשיים לאחר מכן פנתה עו"ד ואש אל עו"ד ולדמן וביקשה - היות והסתבר כי המוכרים אינם חבים בהיטל ההשבחה - כי הרשות המקומית (המועצה האזורית עמק חפר) תנפיק להם אישור להעברת זכויות, וכי הועדה המקומית תשיב למי מהם כל סכום ששילם עבור היטל ההשבחה (אופנהיימר הפקידו בועדה המקומית שיק על הסכום של 5000 ₪, על פי החלטת ועדת המשנה, בעוד ששטרנברג לא שילמו סכום זה).

עו"ד ולדמן השיב על פניה זו, כי הועדה המקומית ערכה בדיקות בעניין החיוב בהיטל ההשבחה, וכי תוך זמן קצר יישלחו דרישות תשלום רלבנטיות (במכתב תשובתו, נספח כ"ד לערעור המוכרים, שב עו"ד ולדמן וטוען, כי הערעורים שהוגשו לביהמ"ש ברחובות היו ערעורי סרק, וכי הוא מצידו ביקש להשית הוצאות על המערערים).

ואמנם, ביום 28.6.2000 שלחה הועדה המקומית דרישת תשלום "פרטנית" להיטל ההשבחה, לגבי נחלה 34. דרישה זו הופנתה, כפי שצויין, בעת ובעונה אחת, אל שלושה נישומים: כפר ידידיה, אופנהיימר וארבל.

סכום ההיטל שנדרש: 288,124.51 ₪ (נספח א' לערעור המוכרים).

בדומה, שלחה הועדה המקומית, ביום 27.6.2000, את דרישת התשלום להיטל ההשבחה, לגבי נחלה 46 (נספח א' 1 לערעור המוכרים).

אף דרישת תשלום זו הופנתה, בעת ובעונה אחת, אל שלושה נישומים: כפר ידידיה, שטרנברג וגל.

סכום ההיטל שנדרש: 321,958.51 ₪.

יש לציין כי טרם שיגור דרישות התשלום הללו, החליטה ועדת המשנה של הועדה

המקומית - בישיבתה ביום 28.5.00 - "לבטל את החלטתה הקודמת של הועדה בעניין התכנית, מיום 20.10.99, ולהגיש דרישות תשלום לפי שומות פרטניות לבעלי הזכויות בקרקע" (החלטה זו תיקרא להלן: "החלטת 2000". הפרוטוקול של ישיבת ועדת המשנה, שבה התקבלה החלטת 2000, לא צורף לתצהירה של מהנדסת גלייזר מטעם הועדה המקומית. על פי החלטת ביהמ"ש מיום 29.4.03, בעמ' 58 לפר', צירף עו"ד ולדמן את החלטת 2000 ואת פרוטוקול הישיבה, שבה התקבלה, אל הודעתו מיום 11.6.03. מסמך זה סומן: מ/ 1, בעמ' 101 לפר').

החלטת 2000 נשלחה אל כל אחד מהמוכרים ואל כפר ידידיה ביום 16.7.00, לאחר שקיבלו כבר את דרישות התשלום הפרטניות, אשר הוצאו בעקבות אותה החלטה.

יש לציין כי הקונים: ארבל וגל, לא היו שותפים, ולא ידעו, על המהלכים שתוארו לעיל. ההחלטות של ועדת המשנה המיוחדת, ושל ועדת המשנה, של הועדה המקומית, לא שוגרו אליהם.

הפעם הראשונה שבה למדו הקונים על היטל ההשבחה שנדרש מהם (ביחד עם שני הנישומים האחרים) היתה כשקיבלו את דרישות התשלום מושא ערעורם דנן.

14. דרישות התשלום האמורות מופנות, כאמור, בו-זמנית, אל שלושה נישומים, שאינם שותפים במקרקעין שבהם מדובר.

כל הנישומים ערערו על דרישות התשלום האמורות: כפר ידידיה - ביום 15.8.00;

המוכרים - ביום 16.8.00; והקונים - ביום 5.9.00.

כשהגישה הועדה המקומית את עיקרי הטיעון שלה, כמשיבה בערעורים, היא ביקשה להתיר הבאת ראיות, מהטעם שיש מחלוקת עובדתית בעניין זכויותיהם של המערערים השונים במקרקעין, במועד הרלבנטי להיטל. ב"כ של כל המערערים התנגדו לבקשה זו.

כב' השופט גרובס קיבל את עמדתם של המערערים ודחה את בקשתה של הועדה המקומית להתיר הבאת ראיות.

בהחלטתו מיום 6.5.01 כתב כב' השופט גרובס כי על הועדה המקומית מוטלת החובה לקבוע מי הוא הנישום הנכון, וכי ככלל - אין מקום להליך של בירור עובדות ושמיעת ראיות במסגרת ערעור.

אם סבורה הועדה המקומית, כי העובדות לגבי הזכויות במקרקעין במועד הרלבנטי אינן ברורות, עליה לחזור בה מהשומות ולהתארגן מחדש.

על כן דחה כב' השופט גרובס את בקשתה של הועדה המקומית לקיים הליך של שמיעת ראיות ובירור העובדות ביחס לזכויות במקרקעין, במסגרת הערעור.

על החלטה זו ביקשה הועדה המקומית רשות ערעור בביהמ"ש המחוזי בתל-אביב (בר"ע 1860/01), והבקשה נדונה, ביום 30.5.02, לפני כב' השופט דן ארבל.

כב' השופט ארבל כתב בהחלטתו מאותו מועד, כי במקרה זה אין מדובר בערעור על החלטה שיפוטית, אלא בערעור על מעשה מינהלי, ובמקרה כזה יש צורך לעיתים בבירור עובדתי.

בהסכמת הצדדים, הוחלט כי כל אחד מהצדדים יגיש תצהיר מטעמו, שבו יפרט את העובדות כפי שהן ידועות לו, ובימ"ש השלום ששומע את התיק יחליט על היקף שמיעת העדויות, בהתאם לתצהירים שיוגשו.

בהתאם להחלטה זו, הוגשו - בחודשים אוגוסט-נובמבר 2002 - תצהירים של כפר ידידיה, של המוכרים, של הקונים ושל הועדה המקומית.

15. ביום 24.11.02 הוגשה הודעה משותפת של כפר ידידיה ושל הועדה המקומית, אודות הסכם פשרה.

במסגרת הודעה זו הצהירה כפר ידידיה כי במועד הרלבנטי - מועד אישור התכנית המשביחה - לא היו לה זכויות חכירה במקרקעין שבהם מדובר, אלא רק זכויות של "בר רשות", על פי חוזה תלת-שנתי מתחדש עם המינהל.

עוד הצהירה כפר ידידיה, כי בכל מקרה שבו יש חוזה חכירה לחברים בה, לגבי מקרקעי ה"משבצת" שלה - הרי זכויותיה של כפר ידידיה כ"ברת רשות" של המינהל פחותות מזכויות החכירה של חבר האגודה, שיש לו חוזה חכירה עם המינהל. על כן, ככל שהיו למי מהמערערים האחרים, במועד הרלבנטי להיטל ההשבחה, זכויות חכירה במקרקעין - הרי זכויותיה של כפר ידידיה פחותות מאותן זכויות חכירה.

לכפר ידידיה אין ידיעה וודאית על מהות היחסים החוזיים שבין המערערים האחרים לבין המינהל, אך למיטב ידיעתה היתה להם, או למי מהם, זכות לקבל חוזי חכירה מהמינהל, או שהיו להם זכויות חכירה בפועל, במועד הרלבנטי.

כפר ידידיה התחייבה לגלות לועדה המקומית כל מסמך שמצוי ברשותה ורלבנטי לערעורים, ואף לסייע לה לקבל מסמכים כאלה מהמינהל ומגורמים מוסדיים אחרים.

לאור ההצהרות וההתחייבויות הללו של כפר ידידיה, ביטלה הועדה המקומית את חיובה של כפר ידידיה בהיטל ההשבחה.

על פי בקשתם המשותפת של הצדדים הללו, נמחק ערעורה של כפר ידידיה, ללא צו להוצאות, ונותרו ערעוריהם של המוכרים ושל הקונים.

חומר שעלה במהלך הדיון בערעורים

16. התקיימו שתי ישיבות הוכחות, שבהן נשמעו עדויותיהם של מר אופנהיימר, של גב' שטרנברג, של מר גל, של מר ארבל, של מהנדסת הועדה המקומית, גב' לארה גלייזר, ושל גב' צביה ספיר, עובדת המחלקה החקלאית במחוז המרכז של המינהל.

בפתח דיון ההוכחות נרשמו הסכמות ב"כ של כל הצדדים:

א. כי המינהל הוא הבעלים של הקרקע בשתי הנחלות שבהן מדובר.

ב. כי התכנית המשביחה, מושא היטלי ההשבחה דנן, אושרה בפברואר 1996.

ג. כי המועד הקובע - הן לגבי היווצרות החיוב בהיטל ההשבחה, והן לגבי השאלה: מי

הוא הנישום הנכון שחייב בהיטל זה - הוא אותו מועד שבו אושרה התכנית המשביחה

(בעמ' 8 - 9 לפר').

17. מעדויותיהם של המוכרים (מר אופנהיימר וגב' שטרנברג) עלה כי לא היו מודעים כלל למועד תום התוקף של חוזי החכירה שלהם עם המינהל (של אופנהיימר - בשנת 1982 ושל שטרנברג - בשנת 1977).

הם לא קיבלו הודעה מהמינהל, כי החוזה עומד להסתיים, ואף לא נדרשו מעולם לעזוב את המקרקעין בשל סיום חוזי החכירה.

בהעדר מודעות לעניין תום תוקפם של חוזי החכירה, אף המוכרים, מצידם, לא נקטו כל צעד בעניין זה, אלא המשיכו להתגורר בנחלותיהם, כפי שהתגוררו בהן עשרות שנים קודם לכן.

מר אופנהיימר אישר בעדותו (בעמ' 16 לפר'), כי בהסכם המכר עם ארבל התחייבו הוא ואשתו לשאת בכל ההוצאות שיהיו כרוכות בפיצול הנחלה, לרבות היטל השבחה, אם ידרש כתוצאה מביצוע הפרצלציה.

עו"ד ואש אמרה באותו מעמד כי המוכרים אמנם התחייבו לשלם את היטל ההשבחה - אם יחול - אך זאת מבלי לגרוע מטענתם שההיטל אינו חל עליהם. המוכרים אינם טוענים כי ההיטל חל על הקונים.

אם יקבע שההיטל חל על המוכרים, הם יעמדו בהתחייבותם כלפי הקונים, על פי הסכם המכר.

גב' שטרנברג אישרה כי היא ובעלה היו מיוצגים, בעריכת חוזה המכר עם גל, על ידי עו"ד מיה הילר. היא נשאלה מדוע התחייבה בחוזה זה לשלם היטל השבחה בגין תב"ע שתאושר עד למסירת החזקה לקונים, כפי שציינה בסעיף 5 של תצהירה.

תשובתה היתה: "חתמנו על החוזה כמו שהציגו אותו לפנינו. לא התעסקנו עם הפרטים. קיבלנו אותו כמו שזה" (בעמ' 18 לפר').

מר גל העיד כי בעת שנחתם חוזה החכירה בינו לבין המינהל, ביום 9.2.2000, הוא לא היה מודע כלל לכך ש"תקופת החכירה" הוגדרה בחוזה כמתחילה ביום 1.10.1977.

לדבריו, הדבר הסתבר לו רק שלושה ימים לפני הדיון בביהמ"ש (שהתקיים ביום

29.4.03), והוא סבור כי מדובר בטעות שיש לתקנה.

"אם אני בעליו של שטח זה משנת 77' - אני מרים גבה" (בעמ' 26 לפר', וראו אף הסברו של העד בעמ' 25 לפר').

דברים אלה מתייחסים, אף ביתר שאת, להתחייבות שבסעיף 11 לאותו חוזה חכירה, ולפיה על החוכר לשאת בתשלומים שונים, וביניהם - היטל השבחה, החל מתחילת תקופת החכירה.

גל העיד כי העסקה שהוצעה לו ולאשתו התייחסה, מלכתחילה, לנחלה מקוצצת, ועל כן הוא לא הפסיד בעסקה שערך, אולם הוא סבור, כי לא היתה בעסקה זו כל השבחה, ככל שמדובר בנחלה המקוצצת שרכש.

בדומה, העיד אף מר ארבל, כי הוא ואשתו לא היו מעורבים בעניין היטל ההשבחה, מכיוון שלדעתו הוא לא חל עליהם, וכי נכנסו לעניין זה רק לאחר שקיבלו, בשנת 2000, את דרישת התשלום שהופנתה ישירות אליהם (ביחד עם שני הנישומים האחרים).

18. מהנדסת גלייזר, שהעידה מטעם הועדה המקומית, התבקשה להסביר מדוע ראתה הועדה המקומית בכל אחד משלושת הנישומים (כפר ידידיה, המוכרים והקונים), נישום נכון להיטל ההשבחה, למרות שאין מחלוקת כי אין שותפות בין שלושתם בנכס המקרקעין המדובר.

בתשובה הפנתה לסעיפים 24.2 ו- 25 לתצהירה (החלטת הועדה המקומית, שנזכרת בסעיף 24.2 האמור, היא "החלטת 2000" שפורטה בסעיף 13 לעיל).

בסעיף 24.2 לתצהירה של מהנדסת גלייזר נאמר כי לאחר שהמוכרים התנגדו להחלטתה המיוחדת של הועדה המקומית, אשר פורטה וצוטטה בסעיף 11 לעיל, החליטה הועדה המקומית לשלוח דרישות תשלום מתוקנות ופרטניות "לחיוב בהיטל השבחה לכל בעלי הזכויות במקרקעין במועד הרלבנטי".

בסעיף 25 לתצהירה של מהנדסת גלייזר נאמר כי דרישות התשלום המתוקנות הופנו, בעת ובעונה אחת, אל המוכרים, אל הקונים ואל כפר ידידיה, "שכן למיטב ידיעת הועדה המקומית, מבחינה עניינית ו/או מהותית ו/או מעשית - המערערים 1 - 9 (שהם כל המערערים, בכל שלושת הערעורים - י.ק.) היו במועד הרלבנטי בעלי זכויות חכירה במקרקעין, ולפיכך, על פי יעוץ משפטי שקיבלתי, הם מחוייבים בתשלום היטל השבחה לועדה המקומית, ביחד ולחוד".

מעדותה של מהנדסת גלייזר הסתבר כי תחילה ראתה הועדה המקומית את כפר ידידיה כנישומה, מכיוון שהיא היתה זו שיזמה את הפתרון של פיצול הנחלות.

כפר ידידיה היא שפנתה אל המינהל ואל הועדה המקומית, והיא שטיפלה בשינוי ה-תב"ע ובכל ההליכים במוסדות התכנון.

מהנדסת גלייזר הסבירה, כי בשלב של אישור התכנית המשביחה (1996), "לא ראינו את האנשים הפרטניים באותו שלב. הם לא היו אצלנו" (בעמ' 42 לפר').

לפיכך, באפריל 1996 שיגרה הועדה המקומית אל כפר ידידיה את דרישת התשלום לגבי היטל ההשבחה, בצירוף חוות דעת השמאי.

מעדותה של מהנדסת גלייזר עלה כי בשנים שלאחר מכן - כאשר הן כפר ידידיה והן המוכרים עצמם פנו אל הועדה המקומית בבקשות לתת להם הנחה או פטור מהיטל ההשבחה - התגבשה אצל הועדה המקומית העמדה כי המוכרים הם החייבים בהיטל ההשבחה.

הועדה המקומית ראתה את כפר ידידיה כמי ש"התנערה" מחובתה להסדיר את עניין היטל ההשבחה, על אף היוזמה שנקטה לגבי התכנית המשביחה ועל אף האינטרס שהיה לה בפתרון של פיצול הנחלות (דברי מהנדסת גלייזר, בעמ' 43 לפר'). על כן כללה את כפר ידידיה בין הנישומים.

עו"ד ואש הדגישה בסיכומיה את עמדתה של מהנדסת גלייזר, כי לא היה מקום "לפטור" את כפר ידידיה מהיטל ההשבחה, וכי אינה יודעת מדוע הגיעה הועדה המקומית להסכם הפשרה עם כפר ידידיה, שבמסגרתו ביטלה את חיובה בהיטל ההשבחה.

איני רואה מקום להיאחז בדבריה של מהנדסת גלייזר בעניין זה.

מהנדסת גלייזר אינה משפטנית, והיה ברור מעדותה, כי נקודת ההתייחסות שלה היא על פי הגורם, שהיה היוזם והפעיל במגעים עם הועדה המקומית, ולא על פי הוראות התוספת שבהן הוגדרו החייבים בהיטל ההשבחה; אם כי הועדה המקומית צריכה לקבוע את הנישום הנכון על פי הוראות התוספת.

הועדה המקומית לא טענה כי הכללתה של כפר ידידיה בין הנישומים מבוססת על היותה חוכרת לדורות במקרקעין המדוברים, למרות שעל פי הוראות התוספת, רק זה יכול להיות הבסיס לחיובה בהיטל ההשבחה.

לעומת זאת, לגבי המוכרים - העידה מהנדסת גלייזר כי הועדה המקומית סברה, כי הם היו בעלי זכויות חכירה לדורות במקרקעין.

הבסיס לסברה זו היה, לפי הסברה, כי בכפר ידידיה, בשונה ממושבים אחרים, היו חוזי חכירה ישירים בין המינהל לבין המחזיקים בקרקע, וזכויותיהם של האחרונים אף נרשמו בטאבו.

עוד העידה מהנדסת גלייזר כי לגבי שטרנברג, היא למדה על קיומו, בעבר, של חוזה חכירה לדורות גם מתוך כך שתקופת החכירה - בחוזה שערך המינהל עם גל בשנת 2000 - הוחלה באופן רטרואקטיבי לשנת 1977.

מתוך "החלטת 1999" (סעיף 11 לעיל) ברור כי הועדה המקומית ראתה את המוכרים כחייבים בהיטל. הדבר עולה בבירור מנוסח ההחלטה ומנימוקיה, ולרבות מדרישת הועדה המקומית כי כל אחד מהמוכרים (ששמותיהם פורטו בסעיף 4 של ההחלטה) יתחייב לרשום הערת אזהרה בעניין היטל ההשבחה לטובת הועדה המקומית, וכי בעת מימוש ראשון במגרש, שפוצל מהנחלה המקורית, יידרש התשלום של יתרת חוב היטל ההשבחה.

החלטה זו בוטלה אמנם על ידי הועדה המקומית, ב"החלטת 2000", וחלף זאת החליטה הועדה המקומית להוציא שומות מתוקנות פרטניות; אולם מעדותה של מהנדסת גלייזר עלה, כי במהותו של עניין, עדיין רואה הועדה המקומית את המוכרים כנישומים "הנכונים ביותר".

בהמשך עדותה סיכמה מהנדסת גלייזר בקצרה את הבסיס לחיובו של כל אחד מהנישומים, שאליהם שיגרה הועדה המקומית את דרישות התשלום:

"האגודה יזמה את התב"ע, המוכרים נהנו מכך, הקונים קנו נחלה, שהם ידעו שקונים לאחר פיצול - זאת השותפות" (בעמ' 49 לפר').

19. מהנדסת גלייזר נשאלה מה גרם לועדה המקומית להחליט - רק בשנת 2000 - כי גם הקונים חייבים בהיטל ההשבחה, ביחד ולחוד עם המוכרים ועם כפר ידידיה.

תשובתה: "מאחר והוסבר שכל נחלה מקורית חולקה לשתי יחידות, התב"ע כפי שאושרה משביחה כל אחד משני החלקים. לכל אחד מהחלקים יש את ההשבחה שלו" (בעמ' 48 לפר').

תשובה זו תמוהה, מכיוון שההשבחה כתוצאה מפיצול הנחלה היא השבחה אחת.

כמו כן, עו"ד ולדמן הודיע בכתב לביהמ"ש (הודעה שהתקבלה ביום 11.6.03), כי "במועד

הקובע - 2/96 - לא היו כל תכניות משביחות נוספות רלבנטיות לנחלות של אופנהיימר ושל שטרנברג, למעט ע.ח. 137/ 3, אשר בגינן יכולה היתה המשיבה לדרוש היטל השבחה"; והוא שב ואישר הודעה זו לפרוטוקול (בעמ' 101).

על פני הדברים, קשה לראות איזו השבחה עלתה בחלקם של הקונים, אשר מלכתחילה רכשו נחלה "מקוצצת", קטנה מהנחלה המקורית.

20. כפי שצויין, יש פער בין מצב הדברים "בשטח", שבו אדם מסויים מחזיק בפועל, במשך שנים, באדמת מינהל; לבין המצב המשפטי, שבו אותה החזקה אינה מעוגנת בחוזה עם המינהל.

גב' ספיר, עובדת המינהל, התבקשה להתייחס לפרקטיקה של המינהל בעניין זה.

היא אישרה בעדותה כי הפרקטיקה שנוהגת אצל המינהל היא לא לייחס חשיבות למועד שבו נחתם ההסכם בפועל, ולקבוע את תחילתה של תקופת החכירה מתום המועד שבו הסתיימה תקופת חכירה קודמת; וזאת - אף אם חוזה החכירה החדש נערך שנים רבות לאחר שהסתיימה תקופת החכירה על פי ההסכם הקודם (בעמ' 79 - 81 לפר').

לשאלה מה מעמדו של המחזיק במקרקעין בתקופת הביניים שבין שני החוזים, כאשר כל אותה עת הוא מחזיק, פיזית, במקרקעין; השיבה גב' ספיר כי מעמד זה נקרא: "זכויות בלתי מוסדרות".

היא הוסיפה והסבירה: "בחלק מהחוזים מצויין שבעל הזכויות צריך לפנות למינהל שישה חודשים לפני תום תקופת החכירה בבקשה לחדש את החכירה. חלק מהאנשים לא נזקקים לשירות של המינהל ולא פונים. גם המינהל מצידו לא יוזם.

כשאדם מבקש שירות כלשהו ופותחים את התיק, אז מבקשים קודם כל להסדיר את הזכויות הבלתי מוסדרות" (בעמ' 87 לפר').

21. חומר ראיות נוסף התייחס לתשלום שהמינהל העביר לועדה המקומית כחלף-היטל השבחה (על פי סעיף 21 לתוספת), בגין המגרש הנפרד שנותר בידי שטרנברג. מדובר במסמכים שצורפו לתצהיר משלים של גב' שטרנברג, שהוגש ביום 27.2.03; בנספחים י"ד ואילך לתצהירה של מהנדסת גלייזר; ובמוצגים ע/ 2.

לעניין זה אתייחס בהמשך.

חיובה של כפר ידידיה בהיטל וביטול החיוב

22. אשר לבסיס לחיובה של כפר ידידיה כנישומה, העידה מהנדסת גלייזר: "לגבי האגודה: יש כאן רצף. אין ואקום. כאשר פג תוקף של חוזה חכירה של בעל נחלה מול המינהל, מיד נכנסת האגודה כחוכרת מתוקף הסכם המשבצת, ולכן בתקופות שנטען שחוזה החכירה של המוכרים הסתיים, לדעתנו האגודה היתה החוכרת" (בעמ' 48 לפר'. מהנדסת גלייזר אמרה כי קביעה זו מבוססת על הידע האישי שלה במשך 20 שנות עבודתה).

בשל הדברים הללו, בין היתר, נתגלעה מחלוקת בין ב"כ הצדדים בעניין הצירוף כראייה של "הסכם המשבצת" שבין המינהל לבין כפר ידידיה, ובתקופה שבין שתי ישיבות ההוכחות הוחלפו מספר טיעונים בכתב בעניין זה.

ב"כ המערערים דרשו לצרף כראייה את הסכם המשבצת משנת 2001, שצורף לתצהירו של מר עמוס שטרנברג, המצהיר מטעם כפר ידידיה, אולם אף הן לא חלקו כי הסכם המשבצת הרלבנטי אינו משנת 2001, אלא זה שהיה קיים במועד ההשבחה: פברואר

1996.

מטעם המערערים זומנה לעדות גב' צביה ספיר, עובדת המינהל, שהביאה עמה את הסכם המשבצת שבין המינהל לבין כפר ידידיה, מיום 22.7.96 (המוצג ע/ 1).

זה הוא חוזה שכירות, לתקופה בת שלוש שנים, שמתחילה ביום 1.10.95 (היינו רטרואקטיבית, כתשעה חודשים לפני מועד החתימה על החוזה), ומסתיימת ביום

1.10.98.

זה הוא, איפוא, "הסכם המשבצת", ש"מכסה" את המועד הקובע לענייננו, למרות שבמועד זה (פברואר 1996) אותו הסכם טרם נחתם, ולא הוברר אם היה הסכם אחר בתוקף.

יש לציין כי אף חוזה המשבצת משנת 2001, שצורף לתצהיר מטעם כפר ידידיה ב-ע"א 445/00, הוא זהה במתכונתו לחוזה המשבצת משנת 1996, היינו: הסכם שכירות לשלוש שנים לגבי המקרקעין שבתוך "המשבצת" של היישוב.

משני ההסכמים הללו שבין כפר ידידיה לבין המינהל עולה, כי זכויותיה של כפר ידידיה לגבי המקרקעין שבתחום "המשבצת" שלה מבוססות על הסכמי שכירות תלת שנתיים שבינה לבין המינהל, אשר מתחדשים מידי פעם.

על כן אני סבורה כי המונח המשפטי המדוייק יותר, לגבי זכויותיה של כפר ידידיה במקרקעי המשבצת שלה, הוא "שכירות", ולא "בר רשות", כפי שכפר ידידיה הגדירה את זכויותיה, במסגרת הסכם הפשרה בערעורה דנן.

אולם ככל שמדובר במעמדה של כפר ידידיה במקרקעין בעת ההשבחה - איני רואה רבותא בשוני שבין "שוכר" לבין "בר רשות", מכיוון שבכל מקרה, ברור מתוך הסכמי המשבצת כי מדובר בשכירות תלת-שנתית, ולא בחכירה לדורות.

23. אשר למצב הדברים בתקופה (החל משנת 2000) שבה עמדו בתוקף, בעת ובעונה אחת, הן "חוזה משבצת" בין המינהל לבין כפר ידידיה, והן - חוזי חכירה לדורות בין המינהל לבין שטרנברג ובין המינהל לבין גל:

על פי סעיף 30 של חוזה המשבצת (הן המוצג ע/ 1 והן החוזה משנת 2001), תוקפו של חוזה זה פג מאליו, לגבי שטח שנכלל מלכתחילה ב"משבצת", אך נחתם לגביו הסכם חכירה למגרש מגורים, שאינו מהווה חלק מנחלה.

בהתאם לכך, כאשר נחתם חוזה החכירה לדורות בין המינהל לבין שטרנברג, לגבי מגרש המגורים שלהם, שהופרד מנחלה 46 - הרי בכך הוחרג אותו מגרש מגורים מתחולתו של הסכם המשבצת.

לעומת זאת, נראה כי יתרת הנחלה, שהוחכרה לדורות לגל, נותרה - במקביל - גם בתחום התחולה של חוזה המשבצת, שכן על פני הדברים, הוראות ההחרגה שבסעיפים 2 ו- 30 של חוזה המשבצת אינן חלות עליה.

עובדת המינהל, גב' ספיר, "התחבטה" בעדותה, כשהתבקשה להתייחס לקיומם של החוזים המקבילים הללו (ראו דבריה בעמ' 77 - 78 לפר', לעומת דבריה בעמ' 82 - 83); אולם ככל שמדובר בזכויותיה של כפר ידידיה במקרקעין מושא ההיטל - הרי שני חוזי המשבצת האמורים מצביעים על כך שזכויותיה של כפר ידידיה במקרקעין הללו הן זכויות של שוכר מן המינהל, על פי חוזה השכירות התלת-שנתי המתחדש, ואין מדובר בחכירה לדורות.

לא נמצאו תימוכין לתיזה שהעמידה מהנדסת גלייזר בעדותה, כי בתקופה שבה אין עומד בתוקף חוזה חכירה פרטני עם המחזיק בנכס מקרקעין מסויים - אזי האגודה השיתופית (כפר ידידיה) מקבלת, באופן אוטומטי, מעמד של חוכרת, מכוח חוזה המשבצת.

אני מסכימה עם דבריו של עו"ד ולדמן בסיכומיו, כי מדובר בסוגייה משפטית, שאינה בתחום תפקידה או מקצועה של מהנדסת גלייזר, וכי אין מקום להיתלות בדבריה אלה.

בסופו של דבר, מתוך חומר הראיות לא עלה כי כפר ידידיה היתה, במועד הקובע (או בכל מועד אחר) חוכרת לדורות במקרקעין שבהם מדובר, ועל כן אין היא חייבת בהיטל ההשבחה.

כאמור, הועדה המקומית הכירה במצב משפטי זה, בתקופה שבין הגשת התצהירים לבין תחילת ההוכחות, וביטלה את דרישת היטל ההשבחה מכפר ידידיה, במסגרת הסכם הפשרה בין צדדים אלה.

בכך חדלה כפר ידידיה להיות "נישומה פוטנציאלית", לגבי היטל ההשבחה שבו עסקינן, ונותרו המוכרים והקונים.

24. עו"ד ואש טוענת, בסעיפים 36 - 37 של סיכומיה, כי יש להחיל בענייננו את חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן: חוק החוזים), על פי סעיף 61 (ב) שלו; ובהתאם לכך - צריכה לחול ההוראה שבסעיף 55 (ג) לחוק האמור, ולפיה - משפטרה הועדה המקומית את כפר ידידיה מהחיוב בהיטל ההשבחה, מופטרים יחד עמה גם המוכרים והקונים, שחוייבו בהיטל ביחד ולחוד עם כפר ידידיה.

איני מקבלת טיעון זה: התחולה הלבר-חוזית של חוק החוזים, על פי סעיף 61 (ב) האמור, היא "ככל שהדבר מתאים לעניין ובשינויים המחוייבים".

כשמדובר בפעולה שלטונית מובהקת של גביית מס (או היטל), וכאשר המחלוקת היא בדבר זהות הנישום על פי הדין - איני בטוחה כי החלת חוק החוזים "מתאימה לעניין".

כמו כן, וזה עיקר, אין מדובר על "הפטר" מהחיוב, שכן ביטול דרישת התשלום כלפי כפר ידידיה לא נבע מכך שהועדה המקומית פטרה אותה מהחיוב בהיטל, אלא מכך שהועדה המקומית החליטה לקבל את טענתה המשפטית של כפר ידידיה, כי בעת ההשבחה היא לא היתה חוכרת לדורות במקרקעין, ועל כן אינה חייבת בהיטל, על פי הדין.

גם מטעם זה אין מדובר כאן ב"הפטר" של אחד החייבים מן החיוב, כמשמעותו בסעיף 55 של חוק החוזים.

25. עו"ד ואש טענה עוד, כי מששלחה הועדה המקומית דרישת תשלום לכפר ידידיה, עוד בשנת 1996, הרי בכך קבעה את עמדתה לגבי הנישום הנכון, והיא מנועה מלשנות עמדה זו ולהוציא במועד מאוחר יותר דרישות תשלום חדשות, כלפי נישומים אחרים.

איני מקבלת טענה זו. אם טעתה הרשות בזיהוי הנישום, איני רואה בסיס שלא לאפשר לה לתקן את טעותה ולדרוש את ההיטל מהנישום הנכון (ראו לעניין זה אף את סעיף

2 ג' להחלטתו של כב' השופט גרובס מיום 6.5.01).

ב"כ הועדה המקומית ציינו בסיכומיהם את סעיף 14 (ה) לתוספת, שמאפשר לועדה המקומית לתקן שומה שיסודה בטעות (אם כי נראה שסעיף זה מתייחס לתיקון סכום השומה, על פי חוות דעת שמאי).

ניתן לציין לעניין זה אף את פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בירושלים ב-ע"א 440/94 אנג'ל ואח' נ. עיריית ירושלים (להלן: עניין אנג'ל).

שם היה מדובר בשתי תכניות משביחות לגבי המקרקעין מושא הדיון, בהפרש זמן של כעשר שנים ביניהן.

בדרישת התשלום של היטל ההשבחה הסתמכה העירייה רק על ה-תב"ע המאוחרת מבין השתיים (למרות ש"חלקה" בהשבחה היה דווקא הקטן יותר), ולא איזכרה את

ה-תב"ע הקודמת.

ביהמ"ש דחה את טענת המערערים כי בשל כך מנועה העירייה מלתבוע את היטל ההשבחה בגין התכנית הותיקה מבין השתיים וחייב את העירייה לתקן את השומה; ואת המערערים - לשלם את ההיטל בגין ההשבחה משתי התכניות גם יחד.

אם לנישום "הבלתי נכון" נגרמו הוצאות, כתוצאה מחיובו באופן שגוי בהיטל ההשבחה, יתכן שיהיה מקום לחייב את הועדה המקומית בהוצאות כלפיו, אך איני רואה בסיס לקבוע כי הרשות מנועה מלתקן טעות בזיהוי הנישום, אם נפלה כזאת תחת ידיה, ומלשלוח דרישת תשלום מתוקנת לנישום הנכון.

האם ניתן לחייב בהיטל השבחה מספר נישומים, שאינם שותפים בזכויות במקרקעין

26. "זיהויו של הנישום הנכון הוא אחד מתנאי היסוד בכל דין המטיל תשלום חובה. על פקיד השומה מוטלת החובה לוודא, כי השומה נעשית לנישום הנכון..." (הנריק רוסטוביץ: היטל השבחה, מהד' ראשונה, הוצאת אוריאן, 1996; בעמ' 147; להלן: רוסטוביץ).

ב"כ המערערים טוענות כי הנישום הנכון הוא אחד בלבד, וכי עצם החיוב, בעת ובעונה אחת, של מספר נישומים, שאינם שותפים בזכויות במקרקעין - אינו מתיישב עם חובתה של הועדה המקומית לקבוע נכונה את זהות הנישום, ועל כן הוא מהווה אקט בלתי סביר על פניו, שיש לבטלו.

מנגד, טוענים ב"כ הועדה המקומית כי חיובם של מספר נישומים כאלה בו-זמנית, הוא אפשרי, ואין בו כל פגם.

המשך לחלק השני


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן