היה מדובר שם בנכס מקרקעין בן ארבע חלקות, וב"הצטברות" של השבחה משתי תכניות משביחות. להשבחה עצמה היו מספר מרכיבים (למשל, מרכיב נפרד של הקלה בבנייה, שניתנה לגבי אחת החלקות).

אותו נכס מקרקעין היה בבעלות המוכרים, והבעלות בו הועברה לקונים בעיסקת מכר.

אף בעיסקת המכר היו שלבים (תחילה נחתמה עם אדם "פיזי", וכעבור זמן מה ביקש אותו קונה להחליף את שמו לשם של שותפות).

ביהמ"ש חילק את החיוב בהיטל ההשבחה, על פי המרכיבים השונים של ההשבחה:

הוא חייב את המוכרים לבדם בהיטל ההשבחה בגין התכנית הותיקה; חייב את הקונים לבדם בהיטל בגין ההשבחה הנוספת כתוצאה מהקלת בנייה באחת החלקות המרכיבות את הנכס; וחייב את המוכרים ואת הקונים, ביחד ולחוד, בהיטל ההשבחה בגין התכנית החדשה יותר.

מצינו, איפוא, כי אין מניעה "שבהגדרה" לחייב את המוכרים ואת הקונים של נכס בהיטל השבחה, ביחד ולחוד, אך יש לבדוק, בכל מקרה לגופו ועל פי נסיבותיו, אם כל אחד מהם אכן חייב בהיטל, על פי הדין.

הנסיבות העובדתיות בעניין אנג'ל שונות מאד מאלה שבענייננו:

שם לא היתה מחלוקת כי הזכויות של כל אחת מקבוצות הנישומים (המוכרים והקונים), במקרקעין, במועדים הרלבנטיים, היתה זכות של בעלות.

כידוע, הבעלים הוא "הראשון" שחייב בהיטל ההשבחה, ורק אם יש חוכר לדורות, יבוא החוכר חלף הבעלים.

המחלוקת בעניין אנג'ל נסבה על מועדי ההשבחה, על פי כל אחת משתי התכניות שבהן דובר; מה היה חלקה של כל אחת מהתכניות הללו בהשבחה הסופית של הנכס; פגמים שונים שנפלו, לטענת המערערים שם, בשומת היטל ההשבחה ובהליך החיוב בו, ועוד.

לעומת זאת, המחלוקת במקרה שלנו נסבה אודות זכויותיהם של המוכרים והקונים

במקרקעין במועד הרלבנטי: האם היו אלה זכויות של חוכר לדורות.

כמו כן, בענייננו אין מדובר בנכס מקרקעין שנמכר, כמות שהוא, לקונים, אלא מדובר בהליך של פיצול נחלה, אשר רק חלק ממנה נמכר לקונים, והחלק האחר נשאר בידי המוכרים.

הן הנסיבות, והן השאלות שבמחלוקת הן, איפוא, שונות מאלה שבעניין אנג'ל.

על כן, ניתן להציג את פס"ד אנג'ל כדוגמה למקרה שבו הן המוכרים והן הקונים נמצאו חייבים בהיטל השבחה, אך אינו יכול לשמש אסמכתא לכך שבמקרה שלנו המוכרים או הקונים (או שניהם גם יחד) היו בעלי מעמד של חוכרים לדורות במקרקעין מושא ההשבחה, בעת אירוע ההשבחה.

28. ב"כ הועדה המקומית טוענים (בסעיף 81 ואילך של סיכומיהם) כי חלה בענייננו הוראת סעיף 54 לחוק החוזים , ולפיה שניים שחבים חיוב אחד - חזקה שהם חייבים ביחד ולחוד.

אולם בטרם תוכל הועדה המקומית להסתמך על חזקה זו, עליה להוכיח כי כל אחד מהנישומים-הנטענים הוא אמנם חייב על פי החוק בהיטל ההשבחה, שהרי בהעדר חבות - אין בסיס לדרישת התשלום.

29. על מנת לחייב בהיטל השבחה, על הועדה המקומית להוכיח קיומם של שני תנאים מצטברים:

די באי-התקיימותו של אחד מהתנאים המצטברים הללו על מנת לקבוע כי אותו נישום-נטען אינו חייב בהיטל.

ב"כ הקונים, עו"ד גולן, טוענת כי אף אחד משני התנאים הללו לא התקיים לגבי הקונים, ואילו ב"כ הועדה המקומית, עוה"ד ולדמן ודוד, טוענים כי שניהם גם יחד התקיימו בהם.

30. ראינו לעיל (בסעיף 23) כי המינהל כרת חוזה חכירה לדורות עם גל, במקביל לחוזה-המשבצת התלת-שנתי עם כפר ידידיה.

עוד עלה מעדותה של גב' ספיר, כי המינהל אינו נוהג להקפיד על המצב הפורמלי של חוזי החכירה: אינו נוקט יוזמה משלו לחידושם, ואף אינו פועל לסילוק מהקרקע של מחזיק, אשר תוקף חוזה החכירה שלו פג.

גב' ספיר אישרה, כי הפרקטיקה היא, שמחזיק בקרקע יכול להיות בעל מעמד של "זכויות בלתי מוסדרות", אפילו במשך עשרות שנים, כל עוד אינו נזקק לשירותי המינהל. רק כאשר יזדקק לשירותים אלה, הוא יידרש להסדיר את "הזכויות הבלתי מוסדרות", ואז אפשר שיחתם עמו חוזה חכירה, אשר תקופתו תחול, באופן רטרואקטיבי, אף עשרות שנים לאחור, כפי שנעשה במקרה של גל.

על כל פנים, מחומר הראיות עולה כי חוזה השכירות התלת שנתי עם האגודה השיתופית (חוזה "המשבצת") מתקיים בד בבד עם חוזה פרטני של חכירה לדורות, שהמינהל ערך עם בעל נחלה שבתוך ה"משבצת".

אני מסכימה עם טענת ב"כ הועדה המקומית (בסעיף 94 של סיכומיהם), כי תוקפו של חוזה החכירה לדורות עם המתיישב המסויים אינו נגרע ואינו מושפע מחוזה "המשבצת" עם האגודה השיתופית, מקום שקיים חוזה כזה בד בבד עם החוזה הפרטני.

כאשר אין קיים חוזה פרטני בין המינהל לבין המחזיק בקרקע שבתוך "המשבצת", ניתן אולי לראות אותו מחזיק כ"בר רשות": רשות שניתנה לו על ידי האגודה השיתופית (בהסכמת המינהל).

אולם מקום שקיים בין המחזיק בקרקע לבין המינהל חוזה "פרטני" (בין של חכירה לדורות ובין חכירה או שכירות אחרת) - אזי מעמדו של אותו מתיישב במקרקעין יוגדר על פי אותו חוזה פרטני, ללא קשר להסכם המשבצת שבין המינהל לבין האגודה השיתופית.

31. ומכאן לשאלה: האם היו הקונים - במועד ההשבחה: 12.2.96 - בעלי מעמד של חוכרים לדורות, לגבי המקרקעין שרכשו?

ב"כ הועדה המקומית טוענים, כי עצם העובדה שביום 9.2.2000 נחתם בין גל לבין המינהל חוזה חכירה לדורות, שתקופת תוקפו הוחלה, באופן רטרואקטיבי, ליום 1.10.1977 - מצביעה על כך שבמועד הקובע היו גל בעלי מעמד של חוכרים לדורות בחלק הנחלה, אשר רכשו משטרנברג, שאלמלא כן לא היה ניתן תוקף רטרואקטיבי לחוזה החכירה עמם.

תשובה אחת לכך ניתנה בעדותה של גב' ספיר, כי הפרקטיקה במינהל היא, שכאשר נחתם חוזה חכירה, לאחר תקופה שבה לא היו הזכויות במקרקעין "מוסדרות" (אל מול המינהל) - אזי תחילת תוקפו של אותו חוזה תהא עם תום תוקפו של החוזה הקודם לגבי אותם מקרקעין: "כשהמינהל מחדש חוזה חכירה, הוא מחדש אותו מתום תקופת החכירה הקודמת, למרות שהחידוש נעשה שנה, עשר, עשרים שנה מאוחר יותר" (בעמ' 81 לפר').

כאן המקום להעיר כי חוזה החכירה שבין המינהל לבין גל לא נחתם לגבי אותם מקרקעין בדיוק, שבהם החזיקו שטרנברג.

החוזה בין המינהל לבין גל נחתם לגבי נחלה "מקוצצת", קטנה מהנכס שלגביו נחתם בזמנו חוזה החכירה בין המינהל לבין שטרנברג.

על כן, ה"רצף" אשר המינהל יצר, באופן מלאכותי, על ידי הגדרת תקופת החכירה, בחוזה עם גל, כמתחילה ביום 1.10.77, אינו מתייחס לאותה יחידת מקרקעין, שהוחכרה לשטרנברג עד מועד זה.

על כל פנים, אין כל מחלוקת כי עובדתית, בשנת 1977 טרם עלה עניין פיצול הנחלות. אותה עת הקונים טרם נכנסו כל עיקר "לתמונה", וממילא הם לא חכרו את הנחלה, או חלק ממנה, בשנת 1977.

הנייר אמנם "סובל הכל", אך מועד רטרואקטיבי, שנכתב עלי נייר, אינו יכול "לברוא מחדש" מציאות עובדתית שונה מזו שהתקיימה, בפועל, באותו מועד שבעבר.

עמד על כך כב' השופט (כתוארו אז) ברק ב-רע"א 85/88 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן (פ"ד מ"ב (4), 782; להלן: עניין קנית).

שם היה מדובר בהסדר דו-שלבי בין המינהל לבין חב' קנית: תחילה - חוזה פיתוח, ואם תעמוד קנית בתנאי חוזה הפיתוח, ייחתם עמה חוזה של חכירה לדורות.

בעת אירוע ההשבחה היה קיים בין קנית לבין המינהל חוזה הפיתוח, וטרם נחתם חוזה החכירה לדורות.

הועדה המקומית דרשה מקנית לשלם היטל השבחה, בטענה כי לנוכח ההסדר שבינה לבין המינהל, יש לראות את קנית כבעלת זכויות החכירה גם בתקופה שבה קיים רק חוזה הפיתוח, וטרם נחתם חוזה החכירה לדורות.

ביהמ"ש העליון דחה עמדה זו, ברוב דעות.

כב' השופט ברק התייחס בפסק-דינו, בין היתר, לפרקטיקה ולפיה כאשר ייחתם חוזה החכירה לדורות, הוא יקבל תוקף רטרואקטיבי, ממועד התחילה של חוזה הפיתוח (בדומה לתוקף הרטרואקטיבי שניתן לחוזה החכירה עם גל, החל ממועד הסיום של חוזה החכירה ההיסטורי שבין המינהל לבין שטרנברג).

וכך כתב כב' השופט ברק:

"מוכן אני להניח כי ביחסים שבין הצדדים, עם קיום כל תנאי ההסכם, הופכת המערערת לחוכרת לדורות למפרע, מיום כריתת החוזה. אין בפעולה רטרואקטיבית זו כדי להעניק זכות שלטונית לועדה המקומית. ההסדר הרטרואקטיבי שבין הצדדים קובע את מערכת היחסים הנורמאטיביים שביניהם. אין הסדר זה משנה את המציאות האובייקטיבית. מציאות זו הינה, כי בעת הטלת מס ההשבחה לא היתה המערערת חוכרת לדורות, ועל כן אין הועדה המקומית זכאית לגבות ממנה את ההיטל" (שם, בעמ' 787).

עוד יש לציין את ההבחנה שעורך שם כב' השופט ברק בין "היחסים הפנימיים", שבין המחזיק במקרקעין לבין המינהל; לבין החובה על פי החוק בהיטל ההשבחה, שעומדת כלפי הרשות (הועדה המקומית).

הבחנה זו, שרלבנטית גם לענייננו, נזכרת אף בפסקי דין אחרים. כך למשל, פסק דינו של כב' השופט סוקול בתיק א 546/02 קיבוץ יגור נ. מינהל מקרקעי ישראל (ביהמ"ש המחוזי בחיפה; להלן: עניין קיבוץ יגור).

בסעיף 19 של פסק הדין מבחין כב' השופט סוקול בין שתי סוגיות נפרדות: "האחת, מערכת היחסים שבין הועדה המקומית לבין המתיישבים, לענייננו הקיבוץ ("היחסים החיצוניים"); והשניה, מערכת היחסים שבין המינהל למתיישבים ("היחסים הפנימיים")".

בענייננו, ברור כי הגדרת תקופת החכירה של גל כ"מתחילה" באוקטובר 1977 אינה משקפת את המציאות העובדתית. לא בכדי העיד גל כי כאשר חתם על חוזה החכירה, הוא לא היה מודע כלל לכך, שהמינהל קבע את תחילת תקופת החכירה למועד זה, וכי הדבר הסתבר לו לראשונה רק מספר ימים לפני עדותו בביהמ"ש.

הועדה המקומית טוענת, כי קביעת המועד האמור כתחילת תקופת החכירה של גל צריכה להתפרש כמצביעה על כך, שגל היו "חוכרים לדורות" במועד ההשבחה (והוא הדין, לשיטתה, בארבל, שעמם טרם חתם המינהל כלל על חוזה חכירה, אלא הוא אמור לחתום עליו בעתיד, לאחר שיוסדר עניין דמי ההיוון אשר המינהל דורש מאופנהיימר).

על כל פנים, קביעה זו - במערכת היחסים "הפנימיים" שבין גל לבין המינהל - אין בכוחה ליצור, יש מאין, חבות של הקונים בהיטל השבחה, מקום שחבות כזו לא היתה קיימת, בעת אירוע המס, במערכת היחסים "החיצוניים", שבין הקונים לבין הועדה המקומית.

32. הועדה המקומית מוסיפה וטוענת, כי הקונים רכשו את הנכסים כשלוש שנים לפני מועד ההשבחה.

הם רכשו אמנם נחלה "מקוצצת", אך הזכויות אשר רכשו, בפועל, היו זכויות של חכירה לדורות, בחלק הנחלה אשר קנו, ועל כן יש לראותם כחוכרים לדורות, במועד ההשבחה.

טיעון זה מבוסס הן על תוכן חוזי המכר בין המוכרים לבין הקונים, והן על כך, שהמחיר אשר הקונים שילמו היה מחיר השוק עבור זכויות של חכירה לדורות במקרקעין שרכשו.

עיקרי ההוראות הרלבנטיות שבחוזי המכר צוטטו בסעיף 6 לעיל, ומהם עולה כי המוכרים הצהירו על היותם בעלי זכויות החכירה בנכסים, ושטרנברג אף הצהירו כי אין כל מניעה לחדש את תקופת החכירה בנכס ל- 49 שנים (קרי: חכירה לדורות).

לתצהירה של מהנדסת גלייזר צורפה חוות דעת של מהנדס טיגרמן, מטעם הועדה המקומית, שניתח בהרחבה את מרכיבי השווי שבשתי הנחלות "ללא תלות באופי הזכויות (בר רשות או חכירה לדורות), אלא על פי השווי הכלכלי הצומח לרוכש הזכויות הנדונות" (סעיף 8 ג' של חוות הדעת).

מסקנתו של מהנדס טיגרמן היא כי "התמורה שנתקבלה ממכירת הנחלות הנדונות מתאימה למחירי השוק ששררו באיזור ומגלמת למעשה שווי של זכויות של חכירה לדורות" (ההדגשה במקור).

33. טענות אלה נכונות, במישור החוזי שבין המוכרים לבין הקונים, ואף מההיבט של המציאות הכלכלית בשטח.

אולם הבסיס לחיוב בהיטל ההשבחה, על פי התוספת, הוא מעמד של חוכר לדורות, ביחסים שבין הנישום הנטען לבין בעל המקרקעין (המינהל); אותם יחסים שכונו בפסיקה "היחסים הפנימיים", להבדיל מ"היחסים החיצוניים" שעניינם חבותו, על פי הדין, של הנישום-הנטען כלפי הרשות שגובה את ההיטל.

הועדה המקומית מתייחסת, בנשימה אחת, למוכרים ולקונים.

התיזה העיקרית שלה היא, כי בהתחשב במציאות של המשך ההחזקה במקרקעין על ידי המוכרים, שנים רבות לאחר שפג התוקף של חוזי החכירה שלהם עם המינהל, ולנוכח הנסיבות הכלכליות הרלבנטיות - יש לראות כאילו הוארך תוקפם של חוזי החכירה הללו, ולפיכך יש לראות את המוכרים כבעלי זכות של חכירה לדורות, גם לאחר שפג תוקף חוזי החכירה שלהם עם המינהל.

הדברים אמורים גם בשטרנברג, למרות שחוזה החכירה שלהם לא היה "לדורות", מכיוון שהארכת תקופת החכירה על פיו היתה אמורה להיות לתקופה נוספת של 49 שנים.

בהתאם לכך, גורסת הועדה המקומית כי בחוזי המכר משנת 1993 מכרו המוכרים לקונים זכויות של חכירה לדורות ביתרת הנחלות, ועל כן יש לראות את הקונים כבעלי זכויות כאלה, החל מאותו מועד.

הפועל היוצא מכך: בעת אירוע ההשבחה, בשנת 1996, יש לראות את המוכרים כבעלי זכויות של חכירה לדורות במגרשים שהופרדו מהנחלות, ויש לראות גם את הקונים כבעלי זכויות חכירה לדורות בחלקי הנחלות שנמכרו להם.

אין בידי לקבל את עמדת הועדה המקומית בדבר השוואת מעמדם של הקונים לזה של המוכרים, ככל שמדובר במערכת היחסים "הפנימיים" שבין המחזיק בקרקע לבין המינהל.

למוכרים היתה היסטוריה של הסכמי חכירה עם המינהל, וניתן לטעון - כפי שטוענת הועדה המקומית - כי על פי מהות היחסים שבין המוכרים לבין המינהל, יש להכיר ב"המשך חייהם" של אותם הסכמים, גם לאחר שפג תוקפם הפורמלי (בכך אדון בפרק הבא).

אולם לקונים לא היה מעולם הסכם חכירה עם המינהל.

גם אם נכיר ב"המשך חייהם" של הסכמי המוכרים עם המינהל, אין די בכך כדי

לברוא - יש מאין - הסכמים בין הקונים לבין המינהל, שלא באו כלל לעולם במועד ההשבחה.

כאמור, הסכם חכירה בין המינהל לבין גל נחתם רק בשנת 2000, ואילו עם ארבל לא נכרת הסכם כזה עד עצם היום הזה.

אין מדובר רק בעניין "פורמלי" אלא בעניין מהותי:

מימוש עיסקת המכר תלוי, כמובן, בהסכמה של המינהל, בעל הקרקע, וכך אף נאמר בחוזי המכר (סעיף 6 להסכם אופנהיימר - ארבל, סעיפים 5, 7 להסכם שטרנברג - גל).

המינהל הסכים, אמנם, להסדר של פיצול הנחלות ומכירת חלקן לקונים, אולם המימוש של אותה העברת זכויות מותנה בכך שהמוכרים ישלמו למינהל את דמי ההיוון שדרש, עבור הענקת הזכויות להם במגרש שהופרד מהנחלה ואמור להישאר בידיהם.

הסדרת תשלום דמי ההיוון היא עניין מהותי, גם מבחינת הסכום שמדובר בו (במקרה של שטרנברג - שני שלישים מהתמורה שהתקבלה עבור מכירת הזכויות).

ואמנם, נקפו כשש שנים ממועד חוזה המכר בין שטרנברג לבין גל, ועד להסדרת תשלום דמי ההיוון בין שטרנברג לבין המינהל, הסדר שהושג לבסוף בסיוע פעיל של כפר ידידיה.

רק בשנת 2000, קרוב לשבע שנים לאחר חוזה המכר, נחתם חוזה החכירה בין המינהל לבין גל.

לעומת זאת, אופנהיימר לא הגיעו עד היום להסדר עם המינהל בעניין דמי ההיוון, ועל כן טרם נערך חוזה חכירה בין המינהל לבין ארבל.

כל עוד לא הגיעו אופנהיימר להסדר הדרוש עם המינהל - אזי זכות החכירה לדורות, שרכשו ארבל, קיימת במסגרת החוזה שלהם עם אופנהיימר, אך טרם נוצרה כזכות קניינית, ביחסים שבין ארבל לבין המינהל.

ואמנם, עו"ד גולן מציינת, בסעיפים 10 ו- 43 של סיכומי התשובה שלה, את התביעה שהגיש המינהל ב- ת.א. 5463/03 בבימ"ש השלום בנתניה, כנגד אופנהיימר וכנגד ארבל (וגם כנגד כפר ידידיה). בתביעה זו תבע המינהל פינוי וסילוק יד של ארבל מהנחלה, בטענה כי בהעדר העברת הזכויות על שמם - הם מסיגי גבול במקרקעין (כנגד אופנהיימר תבע המינהל סעדים של צו מניעה, לגבי השימוש החורג, ופינוי המבנים שבהם, על פי הנטען, נעשה אותו שימוש חורג, אך לא תבע סילוקם מהמגרש שהופרד מהנחלה). ע"ד גולן מציינת כי אותה תביעה הסתיימה בפשרה.

תביעה זו ממחישה, כי חוזה המכר שבין המוכרים לבין הקונים אינו מספיק כדי להבטיח לקונים זכות חכירה לדורות, ביחסיהם עם המינהל, כל עוד לא נכרת חוזה כזה בינם לבין המינהל.

אם ניתן לטעון כי בפועל נמשכו חוזי החכירה שבין המוכרים לבין המינהל, למרות אי-הארכת תוקפם - הרי לגבי הקונים אין ניתן לטעון זאת, מכיוון שלפני מועד ההשבחה לא היו להם כלל חוזי חכירה עם המינהל, שיכלו "להימשך".

על פי סעיף 259 (ד) (1) לחוק התכנון והבנייה, אין אמנם צורך ברישום בטאבו של זכות החכירה לדורות, על פי חוזה עם המינהל, על מנת שזכות זו תוכר, גם במישור הקנייני.

אולם עדיין, על מנת ליצור זכות כזאת, יש צורך בחוזה חכירה בין המינהל לבין החוכר, ואין די בחוזה מכר בין חוכר קודם לבין החוכר החדש.

על כן, לגבי התיזה העיקרית של הועדה המקומית, אין לדבר בנשימה אחת על המוכרים ועל הקונים: תיזה זו מבוססת על חוזה מן העבר, בין המינהל לבין המוכרים, אשר הועדה המקומית טוענת שיש לראות את תוקפו כנמשך, למרות שבפועל לא הוארך.

אין מחלוקת כי לקונים לא היה חוזה-עבר כזה עם המינהל.

הבהרתי מדוע חוזה המכר שבין המוכרים לבין הקונים אינו יכול לשמש גשר "אוטומטי" לחוזה חכירה בין הקונים לבין המינהל. כל עוד לא הוסדר תשלום דמי ההיוון, גשר זה "מנותק", והניתוק הוא מהותי ולא רק "פורמלי".

על כן איני מקבלת את טיעונה של הועדה המקומית, כי אם נכיר בהמשך תוקפם של חוזי החכירה שבין המינהל לבין המוכרים - התוצאה האוטומטית תהא: הכרה גם בהיווצרות של זכות חכירה לדורות של הקונים, החל ממועד חוזי המכר.

34. לאור האמור, הרי ככל שמדובר בקונים: גל קיבלו זכות חכירה לדורות רק מכוח החוזה שלהם עם המינהל, משנת 2000, וארבל טרם קיבלו עד כה זכות כזאת. ארבל אמורים לקבל את זכות החכירה לדורות, לאחר שיוסדר עניין דמי ההיוון בין המינהל לבין אופנהיימר.

משמעות הדבר: בעת אירוע ההשבחה, בשנת 1996, לא היו הקונים "חוכרים לדורות", ועל כן אינם חייבים בהיטל ההשבחה.

35. כאמור, יש מחלוקת אף לגבי התקיימותו של התנאי השני לחיוב בהיטל: כי היתה השבחה.

"השבחה" מוגדרת בסעיף 1 (א) לתוספת: "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

אין מחלוקת כי ההשבחה שנוצרה כתוצאה מתכנית עח/ 137/ 3 מתבטאת ביצירת יחידת-מקרקעין חדשה, הלא היא מגרש המגורים של המוכרים, שהופרד מיחידת- המקרקעין הקודמת (הנחלה השלמה), ואשר ניתן לפעול לגביו בנפרד (ובנוסף) ליתרת הנחלה.

אין מחלוקת, כי המוכרים נהנו מהשבחה זו, שכן היא אפשרה להם למכור את "יתרת הנחלה" לקונים, במחיר השוק, וגם להמשיך ולהחזיק במגרש המגורים שעליו מצוי ביתם (נכס בשטח של כ- 600 מ"ר), ואף לקבל לגביו, מהמינהל, זכות חכירה לדורות, לאחר תשלום דמי ההיוון (אותם דמי היוון "נוגסים" כשני שליש מתמורת המכירה, אך עדיין נותר למוכרים שליש מהתמורה, וחשוב מכך - הם מקבלים את זכות החכירה לדורות במגרש שפוצל).

אף המוכרים עצמם אינם טוענים, כי הקונים חבים בהיטל ההשבחה (דברי עו"ד ואש, בעמ' 16 לפר').

היבט זה, שעניינו מהות ההשבחה, מחזק את האמור בסעיף הקודם ומראה כי גם מבחינה עניינית-כלכלית, ולא רק מבחינה משפטית, אין דין הקונים כדין המוכרים.

36. עו"ד גולן פרטה בסיכומיה (בסעיפים 23 - 27) כי תכנית עח 137/ 3 הקטינה את שטח "חלקה א'" של הנחלה המקורית (שממנו נגזר מגרש המגורים שהופרד מהנחלה).

בחלקה א' אפשריים שימושים מגוונים יותר, מבחינה תכנונית, מאשר בחלקות ב' ו- ג' של הנחלה, ועל כן שווי יתרת הנחלה, שהקונים רכשו, ירד ולא עלה, לעומת שוויה של הנחלה המקורית.

דברים אלה נתמכים בחוות דעת של השמאי, מר ארז כהן, שצורפה לערעורם של הקונים, ואף בדבריה של גב' ספיר, עובדת המינהל, בעמ' 90 - 91 לפר', שהתייחסו להגבלת האפשרות לבנייה למגורים, בנחלה "המקוצצת".

ב"כ הועדה המקומית טענו, בסעיף 24 של סיכומיהם, כי בתכנית המשביחה נכללו הוראות בדבר הקלות בקווי בנייה, אך הועדה המקומית לא הראתה מה הן בדיוק אותן הקלות ולא הראתה כי הן מתייחסות לנחלה המקוצצת.

מעבר לכך, טענה זו הועלתה לראשונה בסיכומים ולא הונחה לה תשתית עובדתית בראיות, וכבר מטעם זה אין לקבלה.

אין מחלוקת כי אירוע ההשבחה הוא אישורה של תכנית עח/ 137/ 3, וכי פרט לתכנית זו, אין כל תכנית משביחה נוספת, שבגינה נדרש היטל ההשבחה (סעיף 8 להודעת עו"ד ולדמן מיום 11.6.03 ובעמ' 101 לפר').

נטל השכנוע להוכיח את העובדות, המבססות את החבות בהיטל, מוטל של שכם הועדה המקומית (רוסטוביץ, בעמ' 591).

התכנית המשביחה אפשרה פיצול הנחלה ומכירת חלק ממנה לקונים, אולם הועדה המקומית לא הראתה איזו השבחה צמחה לקונים, לגבי יתרת הנחלה אשר רכשו.

לעומת זאת, מחומר הראיות כמפורט לעיל עולה, כי לא נגרמה השבחה כזאת.

על כן לא התקיים גם היסוד השני לחיובם של הקונים בהיטל ההשבחה.

להלן נראה כי התכלית שמאחורי היטל ההשבחה היא "צדק חלוקתי": לגבות מהמתעשר כתוצאה מההשבחה היטל, שבאמצעותו הוא ישתף את הציבור בהתעשרותו מן ההשבחה, שנגרמה בעקבות פעולות של רשויות התכנון.

כאשר אין השבחה, אין התעשרות, ועל כן ברור כי עצם קיומה של השבחה הוא אחד התנאים הבסיסיים לחיוב בהיטל.

הועדה המקומית לא הוכיחה כי ברכישת יתרת הנחלה, אשר פוצלה בתכנית המשביחה, נגרמה השבחה לקונים, להבדיל מהמוכרים.

לאור כל האמור, הקונים אינם חייבים בהיטל ההשבחה.

37. אין מחלוקת על כך שבפועל, "בשטח", יש במגזר החקלאי מתיישבים רבים, אשר בדומה למוכרים במקרה דנן - ממשיכים להחזיק בקרקע המנוהלת על ידי המינהל, במשך שנים לאחר שפג חוזה החכירה שלהם, ובמצב שבו אין להם חוזה חכירה בר תוקף עם המינהל, במישור המשפטי-הפורמלי.

עובדות אלה, לגבי המוכרים דנן, אינן במחלוקת, וב"כ הצדדים ציינו בסיכומיהם, כי מצב דברים זה הוא שכיח.

העדרו של חוזה חכירה עדכני "אינו מטריד", לא את המינהל ואף לא את המתיישבים.

המינהל אינו דורש מהמתיישבים לפנות את ביתם או את נחלתם, בשל כך שחוזה החכירה שלהם פג ולא חודש, ואף המתיישבים מצידם אינם פונים למינהל בבקשה לחדש את חוזה החכירה.

כך מתקיים מצב של "זכויות בלתי מוסדרות", כפי שכינתה זאת גב' ספיר בעדותה, עד אשר המחזיק בקרקע נזקק לשירותיו של המינהל, למשל - כאשר הוא מבקש להעביר את זכויותיו במקרקעין לאחר, לבנות עליהם, או לרשום עליהם משכנתא לטובת מלווה. במקרה כזה הוא נדרש "להסדיר" את זכויותיו במקרקעין, אל מול המינהל, כתנאי להסכמת המינהל לביצועה של אותה פעולה.

אולם כל עוד אין המחזיק נזקק להסכמת המינהל לפעולה כלשהי במקרקעין, עשוי מצב זה של "זכויות בלתי מוסדרות" להימשך גם שנים רבות.

למרות העדרו של חוזה חכירה פורמלי בר תוקף, ממשיך המחזיק לראות עצמו כחוכר לדורות במקרקעין, ואינו מעלה על דעתו כי יידרש לעזוב אותם.

כך, מר אופנהיימר נשאל מדוע לא פינה את המקרקעין, כשחוזה החכירה שלו פג.

גב' שטרנברג השיבה על שאלה דומה, כי הסיבה לאי הפינוי היתה: "אף אחד לא ביקש שום דבר בכיוון זה" (בעמ' 18 לפר').

ההתעלמות מאי-החידוש של חוזי החכירה מצאה ביטוי מובהק וברור בהצהרותיהם ובהתחייבויותיהם של המוכרים בהסכמי המכר.

תמצית ההוראות הרלבנטיות מתוך ההסכמים הללו הובאה בסעיף 6 לעיל, לאמור: כי המוכרים הם הבעלים של מלוא זכויות החכירה והזכויות לחזקה ולשימוש במקרקעין. שטרנברג אף הצהירו בהסכם שלהם עם גל, כי הם זכאים לחידוש תקופת החכירה ל- 49 שנים נוספות.

מר אופהניימר אמר בעדותו (בעמ' 13 לפר') כי הוא מניח שהיה הבעלים הרשום של הזכויות, וכי הוא מניח שמכר לארבל את "הזכויות בנחלה".

אף גב' שטרנברג אישרה (בעמ' 18 לפר') כי בחוזה המכר הם מכרו לגל את זכויות החכירה במקרקעין.

בצדק מקשים ב"כ הועדה המקומית: כיצד זה מכרו המוכרים לקונים את זכויות החכירה לדורות ביתרת הנחלות - במחיר השוק ובהסכמת המינהל - אם לא היו בעלי הזכויות הללו?

המוכרים נהגו, לרבות כלפי צדדים שלישיים, מנהג "בעלי זכות חכירה לדורות", לכל דבר, והמינהל אישר זאת.

לו אמנם התמצו זכויותיהם של המוכרים ב"רישיון" בלבד לשבת במקרקעין, לא היה בידם למכור לקונים את הזכויות שעליהן הצהירו.

גב' ספיר, עובדת המינהל, העידה כי אין אפשרות לרשום משכנתא על המקרקעין ללא הסכמת המינהל. פשיטא שאין אפשרות שהמחזיק במקרקעין יעביר לאחר את זכות החכירה לדורות, שמבחינה מהותית כמוה כמעט כבעלות, ללא הכרה מצד בעל הקרקע (המינהל), כי אותו מחזיק הוא בעל זכות חכירה לדורות.

אם לא יוכר המצב דה-פקטו בשטח כמשקף את זכויותיהם האמיתיות של המוכרים לגבי המקרקעין, יימצא כי בעת חתימת הסכמי המכר הם התיימרו למכור לקונים זכויות במקרקעין, שכלל לא היו להם; והרי ברור לכל שלאמיתו של דבר, לא כך נתפס מצב הדברים אצל כל הנוגעים בדבר.

עו"ד ואש לא נתנה בסיכומיה מענה על הטענות הללו.

היא לא הסבירה כיצד זה הצהירו המוכרים, בחוזי המכר עם הקונים, כי הם בעלי מלוא זכויות החכירה והשימוש במקרקעין, וכיצד זה גבו מהקונים מחיר מלא עבור הזכויות הללו, אם לטענתם לא היו אותה עת יותר מאשר "ברי רשות" במקרקעין.

הרי ברור כי המוכרים, וגם הקונים, לא היו מבצעים עסקה זו ללא הסכמה של המינהל, כי זכויות המוכרים, כפי שהוצגו בחוזים, הן אמיתיות.

38. בסעיף 21 לתוספת (להלן: "סעיף 21") יש הסדר מיוחד לגבי מקרקעי ישראל (מקרקעין שבהנהלת המינהל) אשר לא הוחכרו לדורות.

לגבי מקרקעין כאלה לא יחול היטל ההשבחה על פי התוספת, ובמקומו יחול "ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 18), התשמ"א - 1981".

תמציתו של הסכם זה נסקרה בספרו של המלומד רוסטוביץ, בעמ' 164 (וראו אף בפסק דינו של כב' השופט סוקול בעניין קיבוץ יגור).

הנקודה החשובה לענייננו היא, כי על פי אותו הסכם, חלף-היטל-ההשבחה, שהמינהל משלם לועדות המקומיות, הוא 10% מהתקבולים שהוא מקבל מסוגי העסקאות שהוגדרו בהסכם (במקרה שלנו: 10% מהתקבול של דמי ההיוון, שהמינהל גבה משטרנברג בגין החכירה ל- 49 שנים במגרש שהופרד מנחלתם).

סכום זה הוא פחות במידה ניכרת מסכום היטל ההשבחה עצמו, אשר על פי סעיף 3 לתוספת עומד על מחצית סכום ההשבחה.

מכאן ברור רצונן של הועדות המקומיות, ואף האינטרס הציבורי שגלום בכך, מנקודת מבטן, לגבות את היטל ההשבחה, על פי התוספת, ולא את חלף-ההיטל שמשלם המינהל.

כאשר המינהל הוא בעל המקרקעין, וכאשר אין חוכר לדורות במועד ההשבחה - אזי אין הועדה המקומית יכולה לגבות את היטל ההשבחה, ואין לה מנוס אלא "להסתפק" בחלף-ההיטל שמשלם המינהל.

במקרה שלנו מדובר במתיישבים שהחזיקו במקרקעין במשך עשרות שנים, השקיעו בהם ומצאו בהם את פרנסתם.

תחילת החזקתם במקרקעין היתה על פי הסכמי חכירה לשנים ארוכות עם המינהל; אך משפג תוקפם של אלה - נמשכה אותה החזקה, באותו אופן, ובהסכמת המינהל, תוך התעלמות מתום תוקפו של הסכם החכירה.

זאת ועוד: משנקלעו אותם מתיישבים למצוקה, הם הורשו על ידי המינהל למכור את חלק הארי של נחלתם, כדרך להיחלץ ממצוקתם, ובד בבד - לשמר בידיהם את חלק הנחלה שעליו מצוי ביתם.

הועדה המקומית טוענת כי בנסיבות אלה, יש לראות את המתיישבים הללו כחוכרים לדורות ולחייבם בהיטל ההשבחה, גם אם מבחינה פורמלית לא הוארך תוקפם של חוזי החכירה שלהם עם המינהל.

39. המלומד רוסטוביץ עומד על הפער שקיים, במציאות, בין החזקתם הממושכת של מתיישבים במקרקעין במגזר החקלאי, לבין העדר ה"כיסוי" החוזי, אל מול המינהל, שהיה צריך לשקף את זכויות החכירה לדורות שיש לאותם מתיישבים, בפועל.

טענה כזו עשוייה להפחית את הסכום המשולם לועדה המקומית, ובמקום היטל השבחה של 50% מסכום ההשבחה, ישולמו לועדה המקומית 10% מהסכום שהחוכר ישלם למינהל בעד עשיית הפעולה" (רוסטוביץ, בעמ' 166).

ב"כ הועדה המקומית נאחזים בתוקף ברישא של הדברים הללו: כי הלכה למעשה - החוכר "שבפועל" הוא הנישום הנכון; תוך התעלמות מהמשך הדברים: כי אותו חוכר עשוי להצליח בטענה, שהנישום הנכון הוא המינהל (קרי: על פי סעיף 21), מכיוון שבעת ההשבחה לא היה חוזה פורמלי בר תוקף של חכירה לדורות.

למעשה, מציג המלומד רוסטוביץ בקטע זה את "לב המחלוקת" בעניין זהות הנישום, כפי שהיא עולה בערעורים דנן, ובה יש להכריע.

40. על פי סעיף 13 לתוספת, מיועדים כספי היטל ההשבחה לכיסוי הוצאותיהן של הועדה המקומית, או של הרשות המקומית, לשם הכנת תכניות במרחב התכנון שלהן ולביצוען, לרבות הוצאות לפיתוח ולרכישת מקרקעין לצורכי ציבור ולרבות הוצאות לשימור אתר או להפקעתו, הכל כמפורט בתוספת ובחוק התכנון והבנייה.

כך, דברי כב' הנשיא ברק ב-ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו (פ"ד נ"ב (5), 715, בעמ' 719):

"ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין, בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין ישא בהוצאות התכנון והפיתוח" (דברים דומים הסביר עוד כב' הנשיא שמגר ב-בג"ץ 198/75 מנהל עזבון המנוח פייביש מושקוביץ נ. ראש עיריית בת ים, פ"ד ל' (1), 281).

ב-דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (פ"ד נ"ו (5), 47, בעמ' 62-63), הטעים כב' השופט חשין כי כספי היטל ההשבחה משתלמים לועדה המקומית או לרשות המקומית בקהילה, שאליה משתייך בעל המקרקעין, שנהנה מן ההשבחה, וכי "ראוי לו שישתף את הקהילה באותה התעשרות שנתעשר".

דברים דומים נאמרו בפסקי דין נוספים, אשר פורטו בסיכומיהם של ב"כ הועדה המקומית.

ב"כ הועדה המקומית מצביעים על מספר פסקי דין, שבהם שיווה ביהמ"ש לנגד עיניו תכלית זו של היטל ההשבחה והסתמך על עקרון הפרשנות התכליתית, כבסיס לקביעה שיש ליתן ביטוי למהות הכלכלית האמיתית של העסקה, ולאו דווקא ללבושה הפורמלי, על מנת לחייב בהיטל ההשבחה את הבעלים או החוכר של המקרקעין, אשר נהנה בפועל מן ההשבחה (למשל: פסקי הדין סי אנד סאן ביץ' ונווה בניין שנזכרו לעיל;

רע"א 4487/01 הועדה המקומית רחובות נ. לוסטרניק ובנו בע"מ; ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 ... ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ובנייה, חולון, פ"ד נ"ה (4), 769).

41. ב"כ המוכרים, עו"ד ואש, צרפה לסיכומיה מספר פסקי דין לתמיכה בעמדתה, כי לצורך היטל השבחה הוכר המחזיק במקרקעין כ"חוכר לדורות", רק מקום שבעת אירוע ההשבחה היה חוזה חכירה לדורות, בר תוקף, בינו לבין המינהל.

מקום שלא היה חוזה כזה, נדחו דרישותיהן של הועדות המקומיות (או העיריות) לראות את המחזיק כחוכר לדורות החייב בהיטל, גם אם בפועל הוא החזיק בקרקע במשך שנים רבות ונהג לגביה מנהג של חוכר לדורות.

פסק דין "ותיק" כזה הוא ע"ה 5/82 מלכה קרני נ. הועדה המקומית לתכנון ולבנייה שורקות (בימ"ש השלום ברחובות; פסה"ד צורף לסיכומיהן של ב"כ המערערים).

גב' קרני רכשה את הנכס מהמחזיק הקודם וחתמה על חוזה חכירה עם המינהל למשך שנה אחת בלבד. תוקפו של חוזה זה לא הוארך, בתום השנה, אך למרות זאת המשיכה גב' קרני להחזיק בנכס, עד שהעבירה אותו לבתה ולחתנה.

לא היתה מחלוקת, כי הצדדים להסכם ראו במחזיק במקרקעין חוכר לדורות, למרות שתוקף ההסכם לא הוארך.

העד מטעם המינהל מסר בביהמ"ש, כי אי-הארכת ההסכם נבעה מסיבה טכנית: עיכוב בהשלמת המיפוי המדוייק של החלקות במושב שבו דובר, וכי עם סיום המיפוי ייחתמו חוזי חכירה ארוכי טווח עם כל המתיישבים.

ביהמ"ש (כב' השופט ישעיה) פסק כי יש לפרש את החבות בהיטל השבחה כחלה רק על חוכר לדורות, כמשמעותו בחוק המקרקעין:

פסק-דין, שמקובל לראות בו "עמוד התווך" לתמיכה בעמדתם של המוכרים, הוא פס"ד קנית (רע"א 85/88, נזכר בסעיף 31 לעיל).

שם היה מדובר בהסדר דו-שלבי, שהמינהל נוהג לערוך עם יזמים שמבצעים פעולות פיתוח ובנייה במקרקעיו: תחילה נחתם הסכם פיתוח, שתוקפו למספר שנים, ואם היזם עומד בתנאי הפיתוח - חותם עמו המינהל חוזה חכירה לדורות, בתוקף רטרואקטיבי, ממועד תחילת חוזה הפיתוח.

בעניין קנית ביקשה הועדה המקומית לראות את היזם (חב' קנית) כבעל זכויות של חוכר לדורות, החל ממועד חוזה הפיתוח, וכפועל יוצא - לחייבו בהיטל ההשבחה.

עמדה זו התקבלה בשתי הערכאות הקודמות, ואף על ידי שופט המיעוט בביהמ"ש העליון (כב' השופט חלימה), אך נדחתה על ידי שופטי הרוב (כב' השופט ברק, כתוארו אז, וכב' השופט בך).

שופטי הרוב פסקו כי בנסיבות, כפי שנפרשו לפני ביהמ"ש, אין הצדקה שלא ליתן תוקף להסדר החוזי הדו-שלבי, כפי שנערך בין הצדדים, היינו: אין מקום "להרים את המסך" מעל חוזה הפיתוח ולראות בו, מלכתחילה, חוזה חכירה לדורות.

לפיכך פסק ביהמ"ש העליון כי קנית אינה חייבת בהיטל ההשבחה.

עו"ד ואש מציינת בסיכומיה פסקי דין, שבהם יושמה הלכת קנית (ע"א 1494/95 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, גבעתיים נ. משולם לוינשטיין... בע"מ, [ביהמ"ש המחוזי בתל-אביב-יפו]; המ' 1087/94 חיל השקעות ונכסים בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רמלה [בימ"ש השלום ברמלה]; המ 3790/97 לרנר נ. הועדה המקומית לתכנון ולבנייה "זמורה" ואח' [בימ"ש השלום ברחובות]).

לאלה ניתן להוסיף את החלטתו של כב' השופט דותן (בימ"ש השלום בהרצליה) מיום 3.7.05, ב-בש"א 1595/04 ואחרות, בהתדיינות בין חב' מנרב פרוייקטים 88 בע"מ לבין הועדה המקומית לתכנון ולבנייה אונו, שגם בה יושמה הלכת קנית, הפעם - לגבי השבחה על דרך של הקלה (על החלטה זו פרסם המלומד עו"ד רוסטוביץ רשימה בעיתון "גלובס" מיום 17.7.05).

42. פס"ד קנית ניתן בשנת 1989.

בשנים שחלפו מאז ניכרת בפסיקת ביהמ"ש העליון מגמה להסיט את הדגש - בפרשנות של חוזים ושל עסקאות כלכליות - מן הפן המשפטי-הפורמלי אל הפן המהותי-כלכלי ואל תכלית העסקה ומטרתה.

כך, בעניין נווה בניין (ע"א 1321/02, פ"ד נ"ז (4), 119) נסבה המחלוקת על השאלה: האם "מימוש הזכויות" בעסקת מכר מקרקעין - על פי חלופה (3) שבהגדרתו של מונח זה בסעיף 1 לתוספת - חל עם כריתת הסכם המכר, או רק עם הרישום של העברת הזכויות בטאבו (יש לזכור את ההבחנה, לעניין היטל השבחה, בין מועד ההשבחה עצמה, שהוא גם מועד הגיבוש של החבות בהיטל; לבין המועד שבו יש לשלם את ההיטל על פי סעיף 7 לתוספת, שהוא מועד המימוש של זכות במקרקעין, שלגביהם חל ההיטל).

ביהמ"ש דחה את עמדת המערערים, כי לצורך היטל ההשבחה יש לפרש "מימוש" של זכויות במקרקעין על דרך של "העברתן", על פי משמעותו הקניינית, קרי: ממועד הרישום בטאבו, כנדרש על פי חוק המקרקעין, לשם הקמת הזכות הקניינית.

ביהמ"ש פסק כי לשונו ותכליתו של החוק הספציפי - חוק התכנון והבנייה - מצדיקים פירוש שונה מהפירוש ה"קנייני" הדווקני.

כב' השופטת חיות סוקרת בפסק דינה את התפתחות היטל ההשבחה ואת התכלית של מימוש צדק חלוקתי, אשר בבסיסו.

מועד זה חל עם כריתת הסכם המכר, ואילו המועד המאוחר יותר, שבו יירשמו בטאבו הזכויות שהועברו, אינו בגדר "תחנת מימוש", לעניין המועד לתשלום היטל ההשבחה.

עוד כותבת כב' השופט חיות כי התכלית שבבסיס חוקי מיסוי המקרקעין מצדיקה פרשנות שונה מפרשנות קניינית "דווקנית".

כך, בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א - 1961 הגדיר המחוקק את המונח "בעל" - לגבי קרקע שבבעלות המדינה או רשות הפיתוח (קרי: המינהל) - ככולל גם את המחזיק בקרקע על פי חוזה או על פי רישיון.

כב' השופטת חיות מציינת כי הגדרה זו חורגת הרבה מעבר למשמעותו של המונח "בעל" במישור הקנייני, וזאת - על מנת להגשים את תכליתו של החוק: "להטיל מס רכוש לאו דווקא על הבעלים הרשום, אלא גם על כל מי שקיבל מהבעלים זכות להחזיק במקרקעין או לקבל מהם הכנסה או רווחים, בנסיבות העושות את האחר כבעלים" (שם, בעמ' 132).

והנה, כאשר הוחק חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 18), התשמ"א - 1981, שהסדיר את היטל ההשבחה על פי התוספת, במקום מס ההשבחה שנהג קודם לכן, נקבע - בסעיף 8 שלו - כי הוא יחול על "בעל", כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים (ראו אף רוסטוביץ, בעמ' 105).

כל אלה תומכים בכך שיש לפרש את המונחים, לעניין היטל ההשבחה, באופן שישים את הדגש על התוכן הכלכלי-הענייני של הפעילות או העסקה שבה מדובר, יותר מאשר על הצד ה"פורמלי".

כב' השופטת חיות מפרטת בפסק-דינה מה היא הפרשנות הראוייה, על פי גישה זו, לגבי המונחים "בעלים" ו"חוכר לדורות", שבסעיף 2 (א) לתוספת:

"ככל שהדבר נוגע לפירוש סעיף 2 (א) לתוספת השלישית ולמונחים "בעלם" של מקרקעין או חוכר לדורות, הנזכרים בו, נראה לי כי לכתחילה אין לפרשם במשמעות שיש לאותם מונחים על פי דיני הקניין, וזאת בשל הרצון והמטרה ללכוד ברשת היטל ההשבחה את הנהנה מן ההשבחה בעת התרחשותה, מנקודת מבט כלכלית, ולאו דווקא קניינית צרופה" (שם, בעמ' 132; ההדגשות שלי - י.ק.).

פס"ד נווה בניין ניתן במאי 2003. הוא מבטא את המגמה הפרשנית העכשווית, של מתן משקל הבכורה לתוכן הכלכלי הממשי של העסקה, כבסיס לפרשנות תכליתית של הדין; על פני התוכן הקנייני-"פורמלי".

הלכת נווה בניין יושמה ב-עת"מ 1122/02 יצחקי דניאל ואח' נ. עיריית הרצליה ואח' (ביהמ"ש המחוזי בתל-אביב-יפו, דינים מחוזי כרך ל"ד (2), 147).

עוד יושמה אותה מגמה ב-ע"ש 24/97 שלתם בניין בע"מ ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה, עיריית קרית גת (בימ"ש השלום בקרית גת).

שם מביאה סגן הנשיא, כב' השופטת ברקאי, את דבריו של כב' השופט גולדברג:

"התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה הם שעומדים בבסיס החיוב במס, ועל פיהם עלינו לפרש את המונח "מכירת זכות במקרקעין", כמתפשטת הרחק מעבר למשמעות הרגילה בדיני קניין" (מתוך ע"א 614/82 מנהל מס שבח מקרקעין נ. חב' ש.א.פ. בע"מ, פ"ד מ"א (3), 735, בעמ' 738).

עוד מסתמכת כב' השופטת ברקאי על פסיקתה של כב' השופטת גרסטל בהמ' 130111/94 אלוני נ. הועדה המקומית כפר סבא, כי את התוספת השלישית יש לפרש לאור חיקוקי המס הקרובים אליה.

על פי כל אלה פסקה כב' השופטת ברקאי, כי החברות המערערות חייבות בהיטל השבחה, למרות שבעת ההשבחה, הקרקע שרכשו טרם נרשמה על שמן בטאבו.

43. ב"כ הועדה המקומית מסתמכים במיוחד על פסק דינה של סגן הנשיא, כב' השופטת שבח (בימ"ש השלום בתל-אביב-יפו) בת.א. 59554/00 ד.ל. "לב בניין" חברה לבנייה והשקעות בע"מ נ. עיריית רמת גן (להלן: עניין ד.ל.).

לכאורה, מדובר בנסיבות שדומות לאלה שבמקרה קנית: ד.ל. רכשה את זכויות החכירה במקרקעין משני בעלים קודמים שלהן.

בינואר 1996 כרת המינהל עם ד.ל. חוזה פיתוח, אשר אם תעמוד בתנאיו ייחתם עמה חוזה חכירה ל- 49 שנים.

התכנית המשביחה אושרה בפברואר 1996.

ד.ל. התנגדה לדרישת העירייה ממנה לשלם את היטל ההשבחה. היא הסתמכה על הלכת קנית וטענה כי בעת אירוע המס, קרי: מועד ההשבחה, היא היתה רק ברת רשות במקרקעין, ולא חוכרת לדורות, שכן באותו מועד היה קיים בינה לבין המינהל חוזה הפיתוח, וטרם נחתם חוזה החכירה לדורות.

כב' השופטת שבח מבהירה מדוע בנסיבות המקרה של ד.ל. אין הלכת קנית מהווה תקדים מחייב, אשר בימ"ש השלום אינו רשאי לסטות ממנו.

היא מפרטת בהרחבה את נקודות השוני הרבות בין הנסיבות במקרה קנית, לבין אלה שבמקרה ד.ל. ומגיעה למסקנה כי לנוכח השוני, הן בנסיבות והן בהסדר החוזי ובלשונו, יש מקום לאבחן את מקרה ד.ל. מהלכת קנית, דבר שמאפשר לביהמ"ש לבחון, לגוף העניין, אם יש לראות את ד.ל. כ"חוכרת לדורות" במועד ההשבחה, למרות שבאותו מועד טרם נחתם חוזה חכירה בינה לבין המינהל.

אציין כאן רק אחדות מאותן נקודות-אבחנה.

ראשית, בהחלטה בבקשה לדיון נוסף בעניין קנית קבע כב' הנשיא שמגר כי הלכת קנית מוגבלת להסדרים החוזיים הספציפיים שעמדו באותו מקרה, ועל כן אינה מחייבת, כאשר יש שוני בהסדר עצמו, ובניסוחו.

שנית, כב' השופטת שבח סוקרת בהרחבה את הניסוח הלשוני של החוזה, בעניין קנית, ואף עובדות ספציפיות שבאותו מקרה (כגון: העובדה שעיריית רמת גן גבתה כבר מקנית, בשלב ראשוני של המו"מ ביניהן, סכום שנועד לכסות את היטל ההשבחה, ואף היתה על כך הודאה בכתב מאת העירייה).

אשר לתוכן ההסדר החוזי שבין ד.ל. לבין המינהל, ולניסוחו, מצביעה כב' השופטת שבח על כך שבחוזה הפיתוח של ד.ל. הושמט לחלוטין המונח "בר רשות", בניגוד לשימוש הרב שנעשה בו, בחוזה הפיתוח של קנית.

כב' השופטת שבח מסיקה כי השמטה זו של המונח "בר רשות" מצביעה על כך שהצדדים נמנעו במכוון מלהגדיר את מעמדה של ד.ל. כברת רשות.

כמו כן, ד.ל. החלה במכירת הדירות שבנתה לרוכשים, לרבות רישום הערות אזהרה על שמם, עוד בתקופת חוזה הפיתוח; בניגוד לקנית שבתקופת חוזה הפיתוח רק השכירה את המבנים לשוכרי משנה, אך לא מכרה אותם.

הנסיבה של מכירת הדירות דומה - מבחינת מעמדה של המוכרת - למכירה של זכויות החכירה לדורות אשר ביצעו המוכרים, בענייננו.

בהמשך פסק הדין מציינת כב' השופטת שבח את ההתפתחות שחלה בפסיקה בנושא הפרשנות, בשנים שלאחר פס"ד קנית. בהקשר זה עומדת היא על הלכת אפרופים (ע"א 4628/93, פ"ד מ"ט (2), 265) ועל השפעתה על הפרשנות שנוקטים בתי המשפט, היינו: "לאו דווקא עפ"י לשון החוזה, כי אם לפי הנסיבות החיצוניות והתכלית".

כיום "אין הוא (הפרשן) קשוב רק ללשון המילולית/דווקנית שננקטה על ידי הצדדים, אלא רשאי הוא לבדוק, בין היתר, את תכלית העסקה ואת המטרה אותה ביקשו הצדדים להגשים" (סעיפים 7 ז' ו- 8 א' של פסה"ד; לציון ההשפעה "הפרשנית" של הלכת אפרופים, לגבי מערכת היחסים שבין המינהל לבין מחזיקים במקרקעיו, ראו גם בפסק דינו של כב' השופט סוקול בעניין קיבוץ יגור, בסעיף 24 של פסה"ד, שבו מציין הוא, בין היתר, את פס"ד ד.ל.).

כב' השופטת שבח מציינת את פסה"ד ב- ע"א 2180/98 בר לב עזרא ואח' נ. הסוכנות היהודית לא"י, שם חוייב חבר מושב בתשלום דמי הסכמה, למרות שהוגדר רק כ"בעל רישיון שימוש", ולא כבעל הזכויות שאותן ירש. ביהמ"ש ביצע מעין "הרמת מסך" לכינויים השונים, שהנוגעים בדבר השתמשו בהם כדי לתאר את מעמדם, וקבע את החובה לשלם דמי הסכמה, על פי המבחן: מי הוא מעביר הזכות בפועל, למרות שכונה "בעל רישיון" בלבד, אשר לכאורה לא היה רשאי להעביר את הזכות.

מסקנתה של כב' השופטת שבח: "תנאי העסקה הלכה למעשה הם שיקבעו את המהות, ולא התיאור המילולי" (בסעיף 8 ג' של פסה"ד).

בהמשך פסק הדין מציינת כב' השופטת שבח את הזיקה שבין היטל ההשבחה לבין חוקי מיסוי מקרקעין אחרים, ואת הקו המנחה שנגזר מכך לעניין פרשנותם של מונחים, בהקשר של חיוב במס. בכך מסתמכת היא על פסה"ד בעניין נווה בניין.

בהתאם לקווים מנחים אלה מגיעה כב' השופטת שבח למסקנה:

"גם לו סברנו, כי הזכות שאחזה התובעת, אכן נחשבת לפי דיני הקניין כזכות של בר רשות, עדיין לא היה זה הכרחי לתאר כך את מעמדה בהקשר של הטלת המס" (בסעיף

8 ח' של פסה"ד; ההדגשה שלי - י.ק.).

כב' השופטת שבח נותנת משקל רב להנחייה המפורשת שבפסה"ד נווה בניין, לגבי הפרשנות הראוייה למונחים "בעל" ו"חוכר לדורות" שבסעיף 2 (א) לתוספת, היינו: כי אין לפרשם על פי משמעותם הדווקנית בדיני הקניין, אלא פרשנות תכליתית, שתטיל את היטל ההשבחה על הנהנה ממנה, מנקודת מבט כלכלית ולאו דווקא מנקודת מבט קניינית צרופה (דבריה אלה של כב' השופטת חיות הובאו בסעיף 42 לעיל).

סיכום הדברים, בפס"ד ד.ל.:

יש לשאוף כי את היטל ההשבחה ישלם המתעשר מן ההשבחה, כפי שנתכוון המחוקק, ואשר על כן יש להתבונן אל העסקה מנקודת מבט פיסקלית/כלכלית, ולאו דווקא מנקודת מבט קניינית/חוזית, ולברר מיהו זה ואיזה הוא בעל הזכות, שאינה בת חלוף, אשר אכן התעשר מן התכנית ואשר צריך לשתף בהתעשרותו את הקופה הציבורית" (בסעיף 8 ח' של פסה"ד).

בהתאם לכך פסקה כב' השופטת שבח כי יש לראות את ד.ל. - בהקשר של אירוע המס והחיוב בהיטל ההשבחה - כחוכרת לדורות, וכי בדין חוייבה בהיטל ההשבחה.

בפסה"ד בעניין קיבוץ יגור, שנזכר לעיל, מקשה כב' השופט סוקול כלפי המינהל: "אם כוונת המינהל בחתימת חוזי פיתוח הינה למעשה הענקת זכויות חכירה, מדוע אינו אומר זאת מפורשות. מדוע חוזי המינהל אינם חוזי חכירה, עם תנאי מפסיק, המאפשר את סיומו של החוזה, מקום שהחוכר לא עומד בתנאים שנקבעו על ידי המינהל?" (בסעיף 25 של פסה"ד).

והנה, בפס"ד ד.ל. לא ראתה כב' השופטת שבח צורך להמתין עד אשר המינהל יתאים את השמות של חוזיו, באופן שישקפו נכונה את הנתונים הכלכליים האמיתיים של העסקה; אלא החליטה שלא לתת לשמות או ל"כותרות" הללו את משקל הבכורה, לצורך פרשנות המונח "חוכר לדורות" לעניין החיוב בהיטל ההשבחה, וחלף זאת - לבסס את החיוב על מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה, כפי שעלתה מנסיבות המקרה ומהראיות, ולא על פי התווית של "חוזה פיתוח", שאותה נתנו הצדדים לחוזה שהיה קיים בעת אירוע ההשבחה.

בענייננו, טוענים ב"כ הועדה המקומית כי יש לילך בעקבות הקו המנחה העכשווי של הפסיקה, אשר ביטויו המובהק, אם כי לא היחיד, הוא פסה"ד בעניין נווה בניין.

פסה"ד בעניין ד.ל. הוא דוגמה לפסיקה כזאת.

לשיטתם, גם בענייננו יש להחיל את הנחיית הפרשנות שבפס"ד נווה בניין, לגבי סעיף 2 לתוספת, היינו: אין לפרש את המונח "חוכר לדורות" פרשנות קניינית-דווקנית, באופן שבהעדר הארכה פורמלית של חוזי החכירה של המוכרים, הם לא יוכרו כ"חוכרים לדורות" בעת ההשבחה.

יש ליתן למונח "חוכר לדורות" פרשנות עניינית-כלכלית, שתשקף נאמנה את המצב בפועל במציאות, לאמור: כשם שהן המינהל והן החוכרים (המוכרים, במקרה שלנו), התעלמו מסיום תוקפם של חוזי החכירה, ובפועל המשיכו לקיימם, כאילו הוארכו - כך גם צריך לראות את מעמדם של החוכרים, לצורך היטל ההשבחה.

פסה"ד העיקרי, שב"כ המערערים מסתמכות עליו, הוא ע"א 307/02 בלוך נ. הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שומרון [בימ"ש השלום בחיפה].

בני הזוג בלוך הם חברי האגודה השיתופית החקלאית גבעת עדה, שיש לה הסכם שכירות תלת-שנתי עם המינהל, לגבי מקרקעי "המשבצת" שלה, בדומה לכפר ידידיה.

אלא שבשונה מהמקרה שלנו, חברי גבעת עדה החזיקו בקרקע מכוח רשות שקיבלו לכך מהאגודה, אשר העמידה מגרשים ונחלות לרשות חבריה, ולא נחתמו חוזי חכירה פרטניים בין המתיישבים לבין המינהל.

בלוך ביקשו לבנות בחלקתם יחידת מגורים נוספת, על פי תכנית חדשה (משביחה), וכן תוך בקשת הקלה. בגין שני המרכיבים הללו חוייבו בהיטל השבחה.

בלוך ערערו על החיוב, בטענה כי הם ברי רשות בלבד בקרקע, ולא חוכרים לדורות.

כב' השופט סוקול סוקר את תולדות היטל ההשבחה ועומד על התכלית של צדק חלוקתי אשר בבסיסו.

עם זאת, הוא מבהיר כי הגדרת החייבים בהיטל, על פי התוספת, אינה חובקת כל מי שנהנה מההשבחה, אלא מצמצמת את רשימת החייבים לבעלים ולחוכר לדורות, מקום שיש כזה.

עוד מדגיש הוא את הוראת סעיף 21 לתוספת, כי על מקרקעי המינהל, שלא הוחכרו לדורות, לא יחול היטל ההשבחה, אלא חלף-ההיטל, כפי שצויין כבר לעיל.

כב' השופט סוקול דחה את טענות הועדה המקומית המשיבה, כי יש לראות את בלוך כ"חוכרים לדורות", בין היתר, על פי החלטות המינהל שמחייבות ברי רשות לשלם את היטל ההשבחה בשינוי יעוד; וכן מתוך השוואה בין זכויותיו של מי שנפגע מתכנית, בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, לבין חובתו של המתעשר מתכנית לשלם היטל השבחה (לעניין אי הסימטריה בין הפיצוי בשל פגיעה מתכנית לבין החיוב בהיטל השבחה, מפנה כב' השופט סוקול לפסק דינו של כב' השופט אור בעניין קריית בית הכרם (דנ"א 3768/98, פ"ד נ"ו (5), בעמ' 126 ואילך).

בהמשך מנתח הוא את פס"ד קנית ומציין כי גם על פי פסק-דין זה - יש לבחון את תכליתו של ההסכם הספציפי שבו מדובר ואת המהות האמיתית של העסקה:

אולם אין מקום לקבוע הוראה כללית, כי כל בר רשות כמוהו כחוכר, אלא יש להניח תשתית מתאימה בכל מקרה ומקרה" (מתוך סעיפים 32 ו- 33 של פסה"ד).

במקרה של בלוך, הוצג רק ההסכם בין האגודה לבין המינהל, ולפיו האגודה - ולא החברים עצמם - היא החוכרת (או השוכרת) מהמינהל.

כב' השופט סוקול מדגיש, כי בלוך לא חתמו מעולם על הסכם חכירה עם המינהל.

מסקנתו היא, כי הועדה המקומית לא הוכיחה, שההסכם שבין המינהל לבין האגודה אינו משקף את כוונת הצדדים ולא הוכיחה כי חברי האגודה עצמם, וביניהם בלוך, הם חוכרים לדורות ולא רק ברי רשות מטעם האגודה.

בהתאם לכך פסק, כי בלוך אינם חייבים בהיטל ההשבחה.

הועדה המקומית דשם ערערה על פסק הדין (ע"א 2152/04), אך ביהמ"ש המחוזי בחיפה דחה את הערעור.

ביהמ"ש פסק כי אין להרחיב, על ידי פרשנות, את מעגל החייבים בהיטל ההשבחה, לעומת הקבוע בתוספת.

כב' השופט עמית סוקר תיקונים שנעשו בחוק מיסוי מקרקעין, על מנת להגיע להכללתו של "בר רשות" בין החייבים, וזאת על מנת להראות כי כאשר ביקש המחוקק להרחיב את מעגל החייבים גם על "בר רשות", הוא עשה כן במפורש, ואין להגיע לתוצאה כזאת על ידי פרשנות של ביהמ"ש.

לגופו של עניין, רואה ביהמ"ש המחוזי את טענותיה של הועדה המקומית, כי יש לראות את המתיישבים כחוכרים, לצורך חיובם בהיטל השבחה - כטענות כבדות משקל, אך בסופו של דבר הוא מחליט שלא להכריע במחלוקת ולהותירה בצריך עיון, מכיוון שלדעתו הוראת סעיף 21 לתוספת היא שצריכה להכריע (סעיף 7 של פסה"ד).

ביהמ"ש פסק כי הוראת סעיף 21, שחלה במקרה זה, היא דין מיוחד, אשר דוחה את הדין הכללי שבסעיף 2 לתוספת. עוד ציין ביהמ"ש, כי חיובם של בלוך בהיטל יעשיר את קופת הועדה המקומית פעמיים: פעם בהיטל ההשבחה עצמו, ופעם בחלף-ההיטל שישלם המינהל.

הלכת בלוך יושמה בפסק דינו של כב' השופט אליקים (בימ"ש השלום בחיפה) ב- ע"ש 1006/04 ואחרים קיבוץ להבות חביבה ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ולבנייה מנשה אלונה (פסה"ד ניתן ביום 1.6.05; אציין אף רשימה שפרסם המלומד רוסטוביץ על פס"ד זה בעיתון "גלובס" מיום 24.7.05).

הנסיבות בעניין להבות חביבה דומות לאלה שבעניין בלוך: אחדים מחברי הקיבוץ ביקשו היתר לתוספות בנייה בבתי מגוריהם, והועדה המקומית חייבה אותם, ובמקביל - אף את הקיבוץ עצמו, בהיטל השבחה (הדרישה לתשלום ההיטל, ביחד ולחוד, הן מן "האגודה" והן מהמתיישבים, דומה במובן זה לדרישת התשלום של הועדה המקומית דנן).

גם במקרה זה לא היתה מחלוקת, כי לא הקיבוץ ולא חבריו הם "חוכרים לדורות" במקרקעין.

מקור זכויותיו של הקיבוץ להחזיק במקרקעין הוא חוזה "משבצת", שבו הוגדר הקיבוץ כ"בר רשות" במקרקעין. הקיבוץ הורשה באותו חוזה להקנות רשות לחבריו לעשות שימוש במקרקעין שבמשבצת, לאחר קבלת רשות מראש מהמינהל.

כב' השופט אליקים קובע, כי בעת ההשבחה לקיבוץ עצמו לא היה מעמד של חוכר לדורות, ועל כן אין הוא, או מי מחבריו, חייב בהיטל ההשבחה.

לעניין זה מסתמך כב' השופט אליקים אף על פסה"ד בעניין בלוך בביהמ"ש המחוזי, היינו: כי חל ההסדר המיוחד שבסעיף 21 לתוספת, וכי תשלום חלף-ההיטל על ידי המינהל הוא הפתרון, במקרים מסוג זה, לעניין היטל ההשבחה.

ב"כ הועדה המקומית דנן כותבים בסיכומיהם, ובתגובה שהגישו לגבי פסה"ד בעניין להבות חביבה, כי הנסיבות בפסקי הדין בלוך ולהבות חביבה שונים מאלה שבענייננו, בכך שבאותם מקרים לא היו המתיישבים אלא ברי רשות מטעם האגודה (שאף היא לא החזיקה בחכירה לדורות); ואילו במקרה שלנו היו חוזי חכירה ישירים, לשנים ארוכות, בין המינהל לבין המוכרים.

לדעתם, זה הוא שוני מהותי, שבגינו אין להקיש מאותם פסקי דין לגבי המקרה שלנו.

אדרבא, הם מדגישים את הדברים שנאמרו על ידי כב' השופט סוקול בעניין בלוך, ולפיהם יש לבחון בכל מקרה את הנסיבות הספציפיות ולקבוע על פיהן את מעמדו של החייב הנטען.

ב"כ הועדה המקומית חוזרים על טיעונם שפורט לעיל, ולפיו בחינה של הנסיבות במקרה שלנו צריכה להביא לקבלת עמדתם, כי יש לראות את חוזי החכירה עם המוכרים כאילו הוארכו, ובהתאם לכך - לראותם כחוכרים לדורות בעת ההשבחה.

45. אני מסכימה עם ב"כ הועדה המקומית, כי קיומם של חוזי חכירה פרטניים, ארוכי טווח, בין המינהל לבין המוכרים מהווה נסיבה מבחינה משמעותית בין העובדות במקרים של בלוך ושל להבות חביבה לבין העובדות במקרה שלנו.

ראינו לעיל כי ההסדרים והחוזים שהמינהל עורך אינם בהכרח אחידים בכל הארץ.

כך, בכפר ידידיה, במושב עשרת (במקרה של מלכה קרני), וגם במושבים אחרים, עורך המינהל לעיתים חוזי חכירה אישיים עם המתיישבים, עם או בלי הסכם "משבצת" שמתקיים במקביל, עם האגודה.

ראינו כי אף במסגרת ההסדר הדו-שלבי של חוזה פיתוח וחוזה חכירה שיבוא אחריו, התוכן של חוזי הפיתוח, ואף נסיבות כריתתם, אינם תמיד זהים, ואפשר שיהיו שונים זה מזה באופן די ניכר (כך, על פי ההשוואה שערכה כב' השופטת שבח בין חוזה הפיתוח של קנית לבין זה של ד.ל.).

נכון כי גם לגבי מתיישבים דוגמת בלוך ואנשי להבות חביבה, שמעולם לא היה להם כל הסכם עם המינהל, יש התייחסות "בשטח" כאל בעלי זכויות ארוכות טווח.

כפי שציינתי, ביהמ"ש בעניין בלוך (בשתי הערכאות), לא ראה כמופרך את טיעונה של הועדה המקומית, כי מההיבט הענייני יש לראות את המתיישבים כחוכרים לדורות במקרקעין.

לעומת זאת, במקרה שלנו היו למוכרים עצמם חוזי חכירה ארוכי טווח, אשר לא הוארכו מסיבה "טכנית": מכיוון שזו הפרקטיקה הנהוגה אצל המינהל.

אני סבורה כי זו אמנם נסיבה שונה באופן מהותי מעניין בלוך ולהבות חביבה (לשטרנברג היה אמנם חוזה חכירה "רק" ל- 21 שנים, ולא ל- 25 שנים ומעלה, אך איני רואה להבחין בינם לבין אופנהיימר בשל כך בלבד, מכיוון שעל פי סעיף ג' 1 של חוזה החכירה שלהם, ניתנה להם הזכות לחדש את תקופת החכירה ל- 49 שנים נוספות.

קבלת עמדתה של הועדה המקומית, כי יש לראות חוזה זה כאילו הוארך, משמע - הוארך ל- 49 שנים, קרי: חכירה לדורות).

קיומו של חוזה חכירה אישי עם המתיישב אינו רק עניין "פורמלי" או "טכני".

אפנה בנקודה זו לטיעון שהעלתה הועדה המקומית בעניין בלוך, ואשר פורט בסעיף 5 ה' של פסק-דינו של ביהמ"ש המחוזי:

שם צויינה החלטה מס' 970 של המינהל, מיום 9.6.2003, "ולפיה הפסקת חברות באגודה לא תחייב, בכל הנוגע למינהל, את ביטול זכות החכירה של המתיישב בנחלתו, ולא תשנה את המתכונת החוזית הקיימת בין המינהל לבין האגודה והמתיישב".

מכאן, מקום שיש למתיישב חוזה חכירה אישי עם המינהל, הוא ימשיך להיות בעל של זכויות חכירה במקרקעין, בהתאם לאותו חוזה, גם לאחר שפסקה חברותו באגודה.

לעומת זאת, אם החזקתו של המתיישב בקרקע נובעת רק מרשות שקיבל מהאגודה, ולא מחוזה חכירה אישי בינו לבין המינהל - כפי שהיה המצב לגבי בלוך ולגבי אנשי להבות חביבה - הרי עם הפסקת חברותו באגודה, לא יהיה עוד בסיס לזכותו להחזיק בקרקע.

מועדה של החלטה 970 האמורה הוא אמנם לאחר המועדים הרלבנטיים לענייננו (אין בידי מידע אם קיימת החלטה דומה ממועד קודם); אולם ניתן ללמוד ממנה על המשמעות וההשלכות שיכולות להיות לקיומו של חוזה חכירה אישי בין המתיישב לבין המינהל, לעומת העדרו של חוזה כזה.

על כן, דין המוכרים דנן שונה מזה של בלוך ושל חברי להבות חביבה, ואף מזה של הקונים בהליך דנן.

נקודת שוני נוספת בין המקרה שלנו לבין אלה של בלוך ולהבות חביבה היא בכך שבמקרה שלנו המוכרים מכרו את זכויות החכירה לדורות שלהם לקונים, במחיר מלא.

בשני המקרים האחרים, אירועי המס היו בנייה חדשה והקלה תכנונית, שהתבקשו על ידי אותם מתיישבים, שהחזיקו בקרקע במשך שנים והמשיכו להחזיק בה.

לעומת זאת, במקרה שלנו - כל ההסדר של פיצול מגרשי המגורים מהנחלות נועד לאפשר למוכרים למכור לאחרים את יתרת הנחלות, ובכסף שיקבלו תמורת המכירה (לאחר ניכוי דמי ההיוון למינהל) - ישלמו את חובם הגדול לכפר ידידיה.

אין מחלוקת כי המוכרים אינם בעלי הקרקע, אלא המינהל. אם כך, הזכויות שמכרו לקונים היו זכויות של חכירה לדורות.

המוכרים עצמם אינם טוענים כי מכרו לקונים רק "רשות" לשבת בקרקע, שאין עמה זכות חכירה לדורות.

נסיבה זו של מכירת הזכויות לא התקיימה במקרים של בלוך ולהבות חביבה.

אני סבורה כי עניין מכירת הזכויות מהווה שוני מהותי, לעומת הנסיבות שבשני המקרים האחרים. הוא נותן ביטוי מובהק למעמדם האמיתי של המוכרים, כחוכרים לדורות.

עניין המכירה מצטרף אל הנסיבה של חוזי החכירה הפרטניים, ומחזק אותה.

שתי הנסיבות הללו, בהצטרפן, תומכות בעמדת הועדה המקומית, כי במקרה דנן יש לראות את המוכרים כבעלי מעמד של חוכרים לדורות, לצורך היטל ההשבחה.

46. ב"כ הועדה המקומית אינם טוענים כי על ביהמ"ש להרחיב את מעגל החייבים מעבר למה שנקבע בסעיף 2 לתוספת.

טענתם היא כי בנסיבות העניין, הפרשנות התכליתית מחייבת לנהוג כמו הצדדים לחוזה (המינהל והמוכרים), קרי: להתעלם מכך שחוזי החכירה לא הוארכו במועדם ולהתייחס אליהם כאילו הוארכו, כפי שהצדדים עצמם התייחסו אליהם.

הפועל היוצא מכך: המוכרים ייראו כחוכרים לדורות, לצורך היטל ההשבחה, מכוח חוזי החכירה, שיראו אותם כאילו הוארכו.

אין בכך הרחבה של מעגל החייבים, לעומת הקבוע בתוספת, אלא ראיית חוזי החכירה כמוארכים, דבר שתואם את המציאות בשטח ואף את כוונתם של הצדדים לחוזים הללו.

47. בשנים 1982 ו- 1977 (בהתאמה, לגבי אופנהיימר ולגבי שטרנברג), היו למוכרים חוזים ברי תוקף של חכירה ארוכת טווח.

לא הועלתה כל טענה כאילו היתה למינהל סיבה שלא להאריך את חוזי החכירה הללו, או כאילו המוכרים, מצידם, חפצו לעזוב את אדמתם ולהחזירה למינהל, עם סיום חוזי החכירה שלהם.

לא היתה, איפוא, כל סיבה לאי-ההארכה של חוזי החכירה, שנבעה ממערכת היחסים שבין הצדדים.

הסיבה היתה, "פשוט", הפרקטיקה של המינהל שלא ליזום, מצידו, את ההארכה הפורמלית של חוזי החכירה; ומצד המוכרים - אי מודעות כלשהי לעניין תום תוקפו של החוזה ולצורך, כל עיקר, לחדשו.

אין חולק, כי שני הצדדים המשיכו - "דה פקטו" - לקיים את חוזה החכירה, כאילו הוארך, ושניהם גם יחד המשיכו לראות את המוכרים כבעלי זכות החכירה לדורות בנחלותיהם, עד כדי היכולת למכור זכויות אלה לצדדים שלישיים.

48. נקודת מבט נוספת: לו היו חוזי החכירה של המוכרים מוארכים עם סיום תקופתם - אזי לא היה להם כל פתחון פה לטעון שאינם באים בגדר "חוכרים לדורות" לצורך היטל ההשבחה (במקרה כזה היו אף שטרנברג בעלי זכויות חכירה לדורות "למהדרין").

כאשר ברור, כי אי-ההארכה לא נבעה משינוי בנסיבות או משינוי בכוונותיהם של הצדדים לחוזים הללו, לגבי המשך יחסיהם ההדדיים על פי אותם חוזים - אזי מקבלת אי-ההארכה משמעות משנית ו"טכנית" גרידא, ואין לראות אותה, מבחינה עניינית ומהותית, כסיום "אמיתי" של יחסי החכירה.

על פי סעיף 3 לחוק המקרקעין, חכירה היא סוג של שכירות, ועל כן חל לגביה חוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971.

סעיף 19 (א) לחוק השכירות והשאילה מכיר במצב של המשך חוזה שכירות "דה פקטו", לאחר שתם תוקפו:

"לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה, בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני" (ההדגשה שלי - י.ק.).

משמע - חוזה השכירות ממשיך להתקיים, למרות סיום תקופתו, כאשר שני הצדדים ממשיכים, בפועל, לקיימו.

אף הפסיקה הכירה בהמשך תוקפם של חוזי חכירה עם המינהל, אשר לא הוארכו בתום תקופתם; וזאת לנוכח הפרקטיקה של המינהל להמשיך בחוזי חכירה קיימים, מבלי להאריכם באופן פורמלי.

כך, ב-ע"א 355/76 בסו נ. מלאך ואח' (פ"ד ל"א (2), 359) היה סכסוך בין בתם של החוכרים המנוחים, שהמשיכה להתגורר בדירה החכורה מאת המינהל, לבין אחיה.

הבת טענה כי זכות החכירה בדירה אינה חלק מעיזבון המנוחים, מכיוון שתקופתו של חוזה החכירה הסתיימה כחודשיים לפני פטירתה של האם המנוחה, והוא לא הוארך.

על כן עברה זכות החכירה מן העולם עם סיום החוזה, ואין היא חלק מן העיזבון.

כב' השופט עציוני דחה טענה זו:

בנסיבות אלה נראה לי, כי לאחר תקופת חכירה של 25 שנים, חידוש החוזה הוא עניין פורמלי בלבד, והעדר חידוש כשלעצמו, אין בו כדי למנוע מזכות החכירה לעבור לעיזבון" (שם, בעמ' 361 -362; ההדגשה שלי - י.ק.).

דוגמה נוספת: ת.א. 2781/99 שולמן ואח' נ. מינהל מקרקעי ישראל ואח' (ביהמ"ש המחוזי בתל-אביב-יפו).

התובעת תבעה, בין היתר, את הועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים, בשל נזק שנגרם לה בכך שזכות החכירה שלה בחנות לא הובאה בחשבון בעת עריכת שינויים תכנוניים, לרבות תכנית להריסת הבית שבו היתה החנות.

חוזה החכירה של התובעת הסתיים, ולא הוארך, אך ביהמ"ש קבע שלמרות זאת, זכות החכירה שלה היתה קיימת, והועדה המקומית חוייבה לפצותה (ביחד עם מעוולים נוספים).

כב' השופט ישעיה כתב בפסק דינו: "היה, איפוא, על בודקי הבקשה מטעם הועדה לבדוק ביסודיות רבה את הזכויות הרשומות בנסח הרישום, חרף העובדה שלפי הרישום הן פגו, שהרי כמקובל במקומותינו, והועדה אמורה היתה לדעת על כך, מתוך ניסיונה ומתוך הכרת הנוהלים הנוהגים במינהל - כי הארכת תוקפם של חוזי חכירה נעשית באופן אוטומטי ושיגרתי כמעט, גם לאחר שהם פגו שנים רבות קודם לכן" (מתוך סעיף 18 ב' של פסק הדין; ההדגשות שלי - י.ק.).

דברים אלה השתקפו אף בעדותה של גב' ספיר, עובדת המינהל, בענייננו.

מצינו, איפוא, כי אי הארכת חוזי החכירה על ידי המינהל היא עניין "טכני" גרידא, שאין רואים בו - לבדו - נסיבה ש"ממיתה" את החוזה, אלא מכירים בהמשך תוקפו של החוזה, ובהמשך תוקפן של זכויות החכירה על פיו, כאשר הנסיבות הן: תום תקופת החוזה ואי-הארכתו, כשהסיבה לכך היא רק אותה פרקטיקה של המינהל, ולא סיבה עניינית שקשורה בחוזה עצמו, או בשינוי אמיתי שחל ביחסים שבין הצדדים לו.

הדבר מתיישב אף עם הוראת סעיף 19 (א) לחוק השכירות והשאילה, שצויינה לעיל.

עוד מתיישב הדבר עם פסיקת ביהמ"ש העליון בעניין נווה בניין, כי השלב הקנייני הפורמלי של הרישום בטאבו אין בו כל ייחוד, ואינו בגדר "תחנת מימוש" של זכויות, לעניין היטל ההשבחה, אלא "תחנת המימוש" היא האקט המהותי של קשירת החוזה להעברת הזכויות. השלב הקנייני-הפורמלי של רישום ההעברה בטאבו הוא פועל יוצא "טכני" של ההתקשרות החוזית, ותו לא.

על כן, ההתקשרות בחוזה היא שתחשב כ"מימוש הזכויות", לצורך היטל ההשבחה.

בדומה, משנקשר בין המתיישב לבין המינהל חוזה חכירה לשנים ארוכות, אשר לפי הפרקטיקה הנהוגה במינהל מוארך למעשה באופן אוטומטי, גם שנים רבות לאחר סיומו הפורמלי; וכאשר כל אותה עת שני הצדדים ממשיכים לראות עצמם כקשורים בחוזה וממשיכים לראות במתיישב כבעל זכויות החכירה לדודות - אזי העדר ההארכה הפורמלית של החוזה אינו צריך להביא למסקנה כי החוזה חדל להתקיים, אלא יש להכיר בהמשך תוקפו, למרות אי-ההארכה.

49. ב"כ המערערים טוענות כי המינהל הוא שהתעשר מן ההשבחה, בכך שגבה כשני שליש מיתרת תמורת המכירה של נחלת שטרנברג.

על כן, מההיבט של צדק חלוקתי, המינהל הוא החייב הנכון בהיטל ההשבחה, ולא המוכרים.

העובדה כי הדין פטר את המינהל מהיטל ההשבחה וחייבו רק בחלף-היטל, בסכום קטן בהרבה מסכום ההיטל עצמו (סעיף 21), היא אולי מצערת, מנקודת מבטה של הועדה המקומית, אולם בנסיבות המקרה שלנו - המינהל הוא החייב, והועדה המקומית תיאלץ להסתפק בהיקף החיוב על פי סעיף 21.

איני מקבלת טיעון זה:

היוזמה לתכנית המשביחה של פיצול הנחלות לא באה מהמינהל. היא נוצרה רק בשל המצב הקשה, אשר המוכרים נקלעו אליו.

מנקודת מבט כלכלית, לו היו המוכרים נאלצים למכור את נחלתם בשלמותה, על מנת לפרוע את חובותיהם, הם היו מאבדים את ביתם.

ההסדר של פיצול הנחלות נולד, איפוא, על מנת לפתור את בעייתם של המוכרים, פתרון כפול: גם לאפשר פירעון חובם הגדול לכפר ידידיה, ובה בעת - לאפשר להם להמשיך ולהיות החוכרים לדורות (זכות שכמוה למעשה כבעלות) בנכס מקרקעין יקר ערך שבו מצוי ביתם.

על כן, המוכרים הם הנהנים העיקריים מההשבחה מושא ההיטל דנן.

לפיכך, גם מנקודת-המבחן של: מי הוא הנהנה מההשבחה, התשובה היא: בראש ובראשונה - המוכרים.

50. לסיכום עניין חבותם של המוכרים בהיטל ההשבחה:

למוכרים היו חוזי חכירה אישיים עם המינהל, לתקופות ארוכות, ללא קשר לחוזה המשבצת של כפר ידידיה.

תוקפם של החוזים הללו לא הוארך, עם סיום תקופותיהם, אך זו היא פרקטיקה שכיחה אצל המינהל.

הן המינהל והן המוכרים המשיכו להכיר בתוקפן של זכויות החכירה לדורות, הלכה למעשה. אלמלא כן לא היה המינהל מאשר למוכרים למכור זכויות כאלה לקונים.

מכירת זכויות החכירה לדורות, בהסכמת המינהל, מחזקת את המסקנה, כי יש לראות את חוזי החכירה כחוזים שהמשיכו להתקיים בפועל, למרות אי הארכתם הפורמלית.

בנסיבות העניין, הן מבחינת מהות הקשר החוזי וזכויות המוכרים על פיו, והן בהסתמך על חוק השכירות והשאילה, ועל הפסיקה שצויינה לעיל, הגעתי למסקנה שיש לקבל את טענתה של הועדה המקומית לגבי המוכרים, להבדיל מהקונים, ולקבוע כי יש לראות את חוזי החכירה עם המוכרים כממשיכים לעמוד בתוקפם, למרות שלא הוארכו באופן פורמלי.

אין מחלוקת כי תכנית הפיצול של הנחלות נועדה לפתור את בעייתם של המוכרים. אין מחלוקת כי תכנית זו יצרה השבחה, ואין מחלוקת כי ההשבחה מאותה תכנית היא היחידה שמהווה בסיס לדרישת היטל ההשבחה דנן.

אין מחלוקת כי ההשבחה נוצרה לגבי המגרש שהופרד מהנחלה ושנותר בידי המוכרים.

הועדה המקומית לא הראתה כי נוצרה השבחה גם לגבי יתרת הנחלה "המקוצצת" שנמכרה לקונים, ועל פי הראיות שהוגשו ונשמעו - לא נוצרה השבחה כזאת.

המסקנה מכל אלה: המוכרים הם החייבים בהיטל ההשבחה.

אין בכך כדי להרחיב את מעגל החייבים בהיטל, מעבר לקבוע בתוספת. אין כאן אלא קביעה, שהמוכרים - בנסיבות של המקרה שלפני - באים בגדר "חוכרים לדורות", נכון למועד ההשבחה, ועל כן הם חייבים בהיטל ההשבחה, בהתאם לסעיף 2 (א) לתוספת.

המוכרים הם אף הנהנים העיקריים מההשבחה, שלא באה לעולם אלא על מנת לפתור את בעייתם, כפי שפורט לעיל. לפיכך, אף מההיבט של הצדק החלוקתי, חיובם בהיטל מוצדק.

התוצאה שהגעתי אליה מתיישבת אף עם ההנחייה הפרשנית שבהלכת נווה בניין, היינו: היא תואמת את המהות הכלכלית-עניינית של הסכמי החכירה.

כאשר יש חוכר לדורות בעת ההשבחה, אזי על פי התוספת, הוא שחייב בהיטל, ובמקרה כזה ישולם היטל ההשבחה בשיעורו המלא.

כאשר יש חוכר לדורות כאמור, אזי זכאית הקופה הציבורית (ובמקרה שלנו: הועדה המקומית) לגבות ממנו את ההיטל במלוא שיעורו, ואינה צריכה "להסתפק" בחלף-ההיטל, אשר המינהל משלם על פי סעיף 21, כאשר אין חוכר לדורות במועד ההשבחה.

51. המינהל לא היה צד להליך דנן, ועל כן לא הוצגה עמדה מטעמו.

הוגשו המוצגים ע/ 2, ולפיהם המינהל שילם את חלף-היטל ההשבחה בגין המגרש של שטרנברג, ביוני 2003 (מסמכים אלה מפרטים סכומי "מס השבחה" ששולמו על ידי המינהל למועצה האזורית עמק חפר, לגבי ישובים שונים שבתחומה. בקטע הרלבנטי לענייננו צויין: "דמי היוון - שטרנברג חנן").

הועדה המקומית טוענת כי לא ברור לה אם אמנם המינהל שילם את חלף-ההיטל כאמור, וזאת לנוכח מסמכים של המינהל, אשר לכאורה סותרים את התשלום שעולה ממסמכי ע/ 2 (נספחים י"ד ואילך לתצהירה של מהנדסת גלייזר, ובמיוחד נספח ט"ו 3).

כך או כך, טוענים ב"כ הועדה המקומית, אין בהעברת התשלום על ידי המינהל, אף אם נעשתה, כדי לחייב את ביהמ"ש לעניין ההכרעה במחלוקת שבערעורים דנן.

בכך מסכימה אני עם ב"כ הועדה המקומית, ואין צורך להרחיב בנקודה זו.

אשר לחשש שהובע בפסקי הדין בעניין בלוך ובעניין להבות חביבה, פן תתעשר קופת הועדה המקומית בכפל: נראה כי אין קושי לפתור חשש זה, בין על ידי השבה למינהל של הסכום ששילם ובין על ידי הסדר כזה או אחר בין הנוגעים בדבר, באופן שלא ישולם סכום שעולה על מלוא שיעור ההיטל.

52. לאור כל האמור, אני מקבלת את ערעורם של הקונים, משפחות ארבל וגל (ע"א 449/00) ודוחה את ערעורם של המוכרים, משפחות אופנהיימר ושטרנברג (ע"א 454/00).

הועדה המקומית תשלם לקונים הוצאות המשפט, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הוצאתן ועד לתשלום בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪, בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

למרות דחיית ערעורם של המוכרים, החלטתי שלא לחייב אותם בתשלום הוצאות לועדה המקומית, וזאת בשל התנהלותה של הועדה המקומית כלפיהם, כמפורט להלן:

עוד בשלב של החלטת ועדת המשנה המיוחדת, בשנת 1998 (סעיף 9 לעיל), הצביעה למעשה הועדה המקומית על המוכרים, כחייבים הנכונים בהיטל ההשבחה.

הדבר היה, אמנם, לאחר שבשנת 1996 כבר שיגרה הועדה המקומית אל כפר ידידיה את דרישת התשלום, אולם בשלב של 1998 לא היה כל קושי לתקן דרישת תשלום זו ולהפנותה אל המוכרים.

על אחת כמה וכמה כך, לאחר שועדת המשנה קיבלה את "החלטת 1999" (סעיף 11 לעיל), שבה ננקבו במפורש שמותיהם של המוכרים כחייבים בהיטל ההשבחה, והם הוגדרו כ"בעלי הזכויות המקוריים בנחלה". עוד נדרשו המוכרים באותה החלטה להתחייב לרשום הערת אזהרה לטובת הועדה המקומית בגין חוב ההיטל.

כאמור, החלטה זו אף שוגרה ישירות אל המוכרים (וגם אל כפר ידידיה).

מבלי להתייחס לשאלה, אם ועדת המשנה היתה מוסמכת לפצל את תשלום ההיטל ולדחות כמעט את כולו, כפי שהחליטה; הרי ככל שמדובר בזיהוי הנישום הנכון ובהפניית דרישת התשלום אליו - החלטת 1999 היא חד משמעית.

על כן, בשלב זה לפחות היה על הועדה המקומית לשגר אל המוכרים דרישת תשלום "רשמית" כחוק, בצירוף חוות דעת השמאי.

כאשר רשות דורשת תשלום חובה שמגיע לה על פי הדין, עליה להעמיד את הנישום באופן ברור על הדרישה, במתכונת שנקבעה לכך בדין הרלבנטי, ובמועד סמוך לגיבוש הדרישה, על מנת שהנישום ידע בבירור את אשר לפניו ויוכל לנקוט בדרכים שעומדות לרשותו על פי החוק, ככל שהוא חולק על דרישת התשלום.

לא הוברר מדוע הועדה המקומית לא נהגה כך כלפי המוכרים, לפחות בשנת 1999, עם קבלת החלטתה של ועדת המשנה.

אינני מקבלת את טענתה של הועדה המקומית, כי המוכרים הגישו את ערעוריהם לביהמ"ש ברחובות ללא בסיס ובחוסר תום לב.

המוכרים עשו כן, לאחר ששוגרה אליהם החלטת 1999, שממנה ברור מאד, שהם מחוייבים בתשלום היטל ההשבחה.

הועדה המקומית היא שנהגה במינהל בלתי תקין, בכך ששיגרה אל המוכרים רק החלטה זו, ללא דרישת תשלום במתכונת שנקבעה בתוספת, בצירוף חוות דעת שמאי.

מכיוון שהמוכרים חלקו על עצם חיובם - בטענה המשפטית כי במועד ההשבחה הם לא היו חוכרים לדורות - איני רואה כל פגם בכך שפנו אל ביהמ"ש, באותו שלב, על מנת שיכריע בסוגייה העקרונית של עצם החיוב בהיטל.

הועדה המקומית היא שנהגה, לטעמי, כלפי המוכרים באופן "מתפתל" ומתחכם:

מחד - היא זו אשר חדלה, ואין זה ברור מדוע, מלשגר אליהם דרישת תשלום פורמלית; ומאידך - נאחזה במחדלה זה על מנת להעלות כנגד ערעורם טיעון "פורמליסטי" ומיתמם של "חוסר יריבות", לאמור: 'כלל לא דרשתי מכם את תשלום ההיטל, אלא מכפר ידידיה בלבד, ולפיכך - על מה נזעקתם?' עוד אמר ב"כ הועדה המקומית, כי בדעתה לבחון מחדש את עניין החיוב בהיטל.

לאחר שבהחלטת 1999 קבעה הועדה המקומית בבירור, שהמוכרים הם החייבים בהיטל, אזי דבריה בביהמ"ש ברחובות, כי תבחן את העניין מחדש, מטבע הדברים יוצרים רושם, כאילו אינה בטוחה בהיותם של המוכרים החייבים הנכונים, וכי תבחן זאת מחדש.

כל אלה הביאו את ב"כ המוכרים להסכים, באותו שלב, למחיקת ערעוריהם ולהמתין לאותה "בחינה מחדש" (עו"ד ואש מציינת כי סברה שהבחינה מחדש תביא את הועדה המקומית להכיר בכך, שהחייב הנכון הוא המינהל, וכי דרישת התשלום מהמוכרים תבוטל).

אולם הבחינה המחודשת הניבה את דרישות התשלום "המשולשות", דבר שאילץ את המוכרים להגיש ערעור נוסף, על כל הכרוך בכך.

הועדה המקומית היתה מיטיבה לעשות, אלמלא נאחזה בטענה הפורמלית של "חוסר יריבות", בשל העדר דרישת תשלום פורמלית, שהיא עצמה נמנעה מלשלוח; וחלף זאת - היתה נוקטת גישה עניינית, ברורה ובעלת שקיפות, ומאפשרת בירור המחלוקת לגוף העניין, בשלב של הערעורים ברחובות (במידת הצורך, ניתן היה לצרף את כפר ידידיה לאותה התדיינות, ואילו כל ההתדיינות אל מול הקונים היתה מתייתרת).

אני מסכימה גם עם טענתה של עו"ד ואש, כי הועדה המקומית יכלה לנהוג באופן יעיל וענייני יותר, על מנת לברר אילו זכויות במקרקעין היו, בידי מי, במועד ההשבחה.

הועדה המקומית טוענת, כי אין בידה האפשרות לבדוק פרטים אלה במינהל, אולם איני מקבלת טענה זו.

המינהל אף הוא רשות ציבורית, וכאשר רשות ציבורית אחת (הועדה המקומית) פונה אל רעותה בבקשה לברר פרטים אודות הזכויות במקרקעין מסויימים במועד ההשבחה, על מנת לדעת מי הוא הנישום הנכון בהיטל ההשבחה - אזי המינהל התקין מחייב כי מינהל מקרקעי ישראל ימסור לועדה המקומית פרטים אלה, ומדובר רק בזהותם של בעלי חוזי חכירה.

הועדה המקומית לא הראתה כי פנתה כל עיקר אל המינהל על מנת לברר עניין זה, וכי נתקלה בסירוב.

גם מתוך כך יכלה הועדה המקומית לעמוד על מצב הזכויות במקרקעין בעת ההשבחה.

מכל הטעמים הללו החלטתי שלא לחייב את המוכרים בהוצאות.

53. המזכירות תשלח את פסק הדין אל ב"כ הצדדים.

ניתן היום ל' באב, תשס"ה (4 בספטמבר 2005) בהעדר הצדדים.

זכות ערעור לביהמ"ש המחוזי תוך 45 יום.