ע"י ב"כ עו"ד מפרקליטות ת"א (אזרחי)

ע"י ב"כ עו"ד קיסטר

ע"י עו"ד י. גאלון

ע"י ב"כ עו"ד אלי וילציק המשיבים

זוהי עתירה שהוגשה ע"י העותרים להורות על ביטול החלטות משיבה 1 מיום 9.3.04 ומיום 5.1.04, המאשרות הקמת ישיבה ופנימיה בחלקות 224 ו- 225 בגוש 6123, ברח' האדמו"ר מרוזין 13, בני ברק (להלן: "המגרש").

1. עותרת מס' 1 היא עמותה רשומה המאגדת את תושבי שכונת הר שלום במטרה לדאוג לרווחת התושבים ואיכות חייהם.

העותרים 2-6 מתגוררים בשכונת הר-שלום, ברח' האדמו"ר מרוזין ו/או בעלי זכויות בחלקות המצויות בסמוך למגרש.

2. א. משיבה 3 הגישה לועדה המקומית בקשה לאיחוד שתי חלקות 224 ו- 225 ובניית בניין בן 3 קומות המיועד לישיבה + פנימיה, בית כנסת, עזרת נשים וחדרי לימוד (ר' נספח ב' לעתירה).

העותרים הגישו התנגדות לבקשה.

ועדת המשנה של הועדה המקומית דנה בבקשה להיתר ובהתנגדויות, ובכפוף לתנאים המפורטים בהחלטתה, החליטה ביום 30.6.03 לאשר את הבקשה עפ"י התוכנית המתוקנת.

ב. משיבה 4 היא בעלת הזכויות במגרש.

3. ביום 17.8.03 הגישו העותרים ערר על החלטת הועדה המקומית לועדת הערר במחוז תל-אביב.

ביום 11.11.03 ניתנה החלטה ע"י ועדת הערר כי הדיון בערר יידחה עד קבלת החלטת הועדה המחוזית.

4. ביום 28.11.04 ניתנה החלטה בערר המקבלת חלק מטענות העוררים, והקובעת, בין היתר, כי מהתרשמות הועדה לא היה מקום לאשר הקמת ישיבה באזור זה, המאופיין בבנייה יוקרתית, במבנה טופוגרפי מיוחד, לאורכו של "רחוב משולב, שתואם יותר בנין למגורים מבנין ציבורי המיועד לישיבה."

5. אישור הועדה המקומית ניתן, בין היתר, לפי ס' 75(ה) לתוכנית מתאר בב105/ב כאשר עפ"י ס' 75(ז) לתוכנית נדרש אישור הועדה המחוזית לאישור התכליות המפורטות בס' 75ה', ומשום כך הועבר הנושא לאישור הועדה המחוזית.

החלטות אלה הן נשוא עתירה זו.

8. העותרים הגישו בקשה לדיון חוזר בועדה המחוזית אולם ביום 6.6.05 נדחתה בקשתם.

9. העותרים טוענים כי המגרש ממוקם בלב ליבה של שכונת מגורים שקטה המאופיינת בבתים פרטיים צמודי קרקע, בשקט השורר באזור, בנוף ובשטחי ציבור פתוחים.

בתי השכונה מצויים מצידם של שני רחובות היוצרים טבעת, בהבדלים טופוגרפיים משמעותיים, ואפשרויות התנועה מוגבלות.

רח' האדמו"ר מרוז'ין הוא רחוב חד סטרי, המוגדר וסלול כ"רחוב משולב", כאשר לפני מספר שנים שילמו מרבית תושבי השכונה סכום של 4,0000 דולר, כל אחד, לסלילת הרחובות כרחובות הולנדיים משולבים.

עוד טוענים העותרים, וטענתם לא נסתרה, כי הם משלמים את הארנונה הגבוהה ביותר בבני ברק ותורמים לפיתוח השכונה וליצירת סביבת מגורים איכותית.

לטענתם, הקמת הישיבה על המגרש תפגע באופן קשה באיכות חייהם ובזכותם להנות מקניינם, לרבות כניסה לביתם בנוחות וללא הפרעה.

העותרים מוסיפים וטוענים, וזוהי, למעשה, אחת המחלוקות העיקריות בין הצדדים, כי ההחלטה המייעדת את הבניין לישיבה, פנימיה ובית כנסת, ניתנה בחוסר סמכות וכי לא ניתן להתיר הקמת ישיבה, פנימייה ובית כנסת במקום מאחר והדבר נוגד את התכליות אשר הותרו באזור.

10. ועדת הערר המחוזית, אשר דנה בערר ואף ערכה ביקור במקום, קבעה, כמצוין לעיל, כי אכן מדובר באזור בניה יוקרתית, לאורכו של "רחוב משולב" התואם יותר לבניין מגורים מאשר לבניין ציבורי המיועד לישיבה.

עוד הוסיפה ועדת הערר כי "מהתרשמותנו במקום אנו סבורים כי לא היה מקום לאשר הקמת הישיבה באזור זה" (ר' ס' 1 להחלטת ועדת הערר מיום 28.11.04 (נספח א' לתגובת משיבה 1).

ניתן, על כן, לקבוע כי המגרש נמצא באזור מגורים אשר בו שכונה שקטה, המאופיינת בבניה יוקרתית של בתים פרטיים צמודי קרקע.

11. עפ"י תוכנית המתאר של בני ברק בב/105א סומנו החלקות בשכונה, לרבות המגרש, ביעוד מגורים א' לבנייית בתים חד משפחתיים, דו משפחתיים וקוטג'ים.

ביום 11.12.75 פורסמה תוכנית מפורטת 93א' אשר שינתה את יעוד המגרש מאזור מגורים א' לאזור מגורים ב1.

ביום 7.8.80 אושרה למתן תוקף תוכנית מתאר בב105/ב אשר החליפה את התוכנית בב105/א' (להלן: "תוכנית המתאר").

העותרים טוענים כי תוכנית המתאר קבעה את יעוד המגרש לאזור מגורים א' בעוד המשיבים טוענים כי יעוד המגרש הוא מגורים ב'1.

יחד עם זה, מסכימים כל הצדדים כי ס' 75(ה) לתוכנית המתאר חל על המגרש והוא מסמיך את הועדה המקומית, באישור הועדה המחוזית, ליתן אישור מיוחד להקמת בניינים ציבוריים לצורך התכליות המפורטות בו.

משום חשיבותו של סעיף זה הוא יצוטט כדלקמן:

75(ה):

"אם לא הותר במפורש ברשימת התכליות של האזור, בכחה של הועדה המקומית יהיה להתיר - על פי אישור מיוחד - הקמתם של בניינים ציבוריים, או שימוש בבניינים קיימים לבניינים ציבוריים, מן הסוגים הבאים:

(1) בית כנסת, בית תפילה וכו;

(2) גן או מעון ילדים, טיפת חלב, מרפאה;

(3) בית יתומים, פנימיה;

...

(5) מושב זקנים, בית נכים;

...

(7) בית ספר, בתנאי ששטח המגרש הוא לפחות 3 דונם (שטח המגרש לכיתה אחת יהיה לפחות 350 ממ"ר).

(8) בית מרחץ ציבורי;

..."

ס' 75(ז) קובע כדלקמן:

"החליטה הועדה המקומית לאשר הקלה כמפורט בסעיפים (ג),(ד),(ה),(ו), כנ"ל תפרסם הודעה... הועדה המקומית תדון בהתנגדות והחלטתה תועבר לאישור הועדה המחוזית, החלטת הועדה המחוזית תהיה סופית."

12. העותרים טוענים כי האישור הנדרש בהתאם לס' 75(ז) לתוכנית המתאר הוא של הועדה המחוזית. מאחר ובעניינו ההחלטות התקבלו ע"י ועדת משנה ב' להתנגדויות, ומשלא הואצלה הסמכות לועדת המשנה ע"י הועדה המחוזית, ניתנו ההחלטות בחוסר סמכות (ר' ס- 30-24 לסיכומי העותרים וטענותיהם בס' 45-42 לעתירה).

ביום 22.3.04 הואצלו סמכויות הועדה המחוזית לועדת המשנה (ר' נספח ב' לסיכומי משיבה 1) ולאחר מכן, ביום 6.6.05, קיימה ועדת המשנה דיון חוזר בו דחתה את בקשת העותרים לדיון נוסף.

המשיבים דוחים את טענת העותרים ולחילופין, טוענים הם כי בהאצלת סמכויות זו, ובהחלטתה הנוספת של ועדת המשנה, נרפא הפגם ולכן אין עוד לקבל את טענת העותרים לחוסר סמכות.

13. במחלוקת זו עמדתי היא עם העותרים.

ועדת המשנה, בדיון האחרון, דנה אך ורק בנימוקים שהעלו העותרים לדיון חוזר, כאשר היא מציינת כי "הצדדים לדיון הראשון לא העלו כל טענה חדשה מעבר לאלו שנשמעו בפניה בדיון הראשון, וחזרה ואישרה את החלטתה הראשונה כאמור". (ר' ס' 5, 7, 8, ו- 12 להחלטתה, נספח א' לסיכומי משיבה 1).

מהחלטת ועדת המשנה עולה בבירור כי היא לא התכוונה לדון, ולא דנה, בטענות שהועלו ע"י הצדדים בדיונים הקודמים אלא רק בטענות חדשות אשר לא נטענו קודם לכן, במסגרת הבקשה לדיון חוזר.

אי לכך, האצלת הסמכויות לועדת המשנה ב-22.3.04 איננה יכולה לרפא את הפגם שנפל במתן החלטותיה הקודמות, כשהיא היתה נעדרת סמכות לתיתן, שכן, כאמור, לא ניתן לצדדים לטעון את טענותיהם המקוריות בפני ועדת המשנה אשר לה הואצלו הסמכויות.

14. החלטות משיבה 1 מיום 9.3.04 ומיום 5.1.04, נשוא עתירה זו, ניתנו בחוסר סמכות ודינן להתבטל.

ס' 75(ז) לתוכנית קובע כי החלטת הועדה המקומית לאשר הקלה תועבר לאישור הועדה המחוזית.

ס' 11(א) לחוק התכנון והבניה קובע כי ועדה מחוזית תבחר, מבין חבריה, ועדת משנה לשמיעת התנגדויות לתוכנית לפי פרק ג' סימן ו' לחוק.

עיון בפרק ג' סימן ו' לחוק מעיד כי עניינו תוכניות והתנגדות לתוכניות.

משום כך אין לקבל את טענת משיבים 2-4 לפיה סעיף זה חל על עניינו ולכן, לטענת המשיבים, היתה לועדת המשנה סמכות לדון באישור החלטת הועדה המקומית.

הועדה המקומית דנה בבקשה להיתר והחלטתה הובאה לאישור ועדת המשנה.

משום כך עסקינן בבקשה להיתר ולא בתוכנית וס' 11(א) איננו חל על העניין.

בענייננו חל ס' 11ב לחוק התכנון והבניה ועל פיו נדרשת האצלת סמכויות לועדת המשנה.

אין חולק כי לא נמצאה הסמכה מפורשת להאצלת הסמכויות, אף שהיה צורך לעשות כן.

בעניין זה ר' החלטת ועדת המשנה להתנגדויות מיום 6.6.05 (נספח א' לסיכומי משיבה 1) בו מציינת יו"ר הועדה המחוזית כי "מקדמת דנא היתה הועדה המחוזית מסמיכה את ועדת המשנה שלה א' ו- ב' לדון בבקשות לאישורי ועדה מחוזית בהתאם להוראות של תוכניות או הוראות אחרות שבדין.

לגבי הבקשה לשימוש שנדונה בעבר... לא נמצאה הסמכה מפורשת של הועדה ואולם ועדת המשנה להתנגדויות הנוכחית הוסמכה ע"י מליאת הועדה המחוזית ביום 22.3.04 לדון בבקשות אישור כאמור." (ההדגשה אינה במקור ש.ג.)

וראה גם את החלטת הועדה המחוזית מיום 22.3.04 לעניין הסמכת ועדות המשנה (נספח ב' לסיכומי משיבה 1).

מהאמור לעיל עולה כי לדעת משיבה 1 היה צורך בהסמכה לועדת המשנה לדון באישורי הועדה המחוזית בהתאם להוראות של תוכנית, אולם לא נמצאה הסמכה מפורשת שכזו לגבי ההחלטות נשוא פס"ד זה.

אי לכך מסקנתי היא כי הדין עם העותרים והחלטות משיבה 1 התקבלו מבלי שהואצלה לה הסמכות ע"י הועדה המחוזית ומשום כך התקבלו בחוסר סמכות.

15. לא מצאתי כי טענות המשיבים לפיהן "מקדמת דנא הועדה המחוזית מסמיכה את ועדת המשנה שלה.. לדון בבקשות", עשויות להועיל למשיבים.

בהעדר האצלת סמכויות פורמאליות, ומשלא נמצא נימוק או נסיבות מיוחדות להכיר בהאצלה מכללא, החלטות ועדת המשנה נשוא העתירה ניתנו בחוסר סמכות.

16. הצדדים חלוקים במחלוקת מרכזית נוספת.

לטענת העותרים לא ניתן להקים ישיבה, פנימיה ובית כנסת מכוח ס' 75(ה) לתוכנית.

לטענתם, שימוש לישיבה אינו נופל בגדר השימושים הנכללים בס' 75(ה) לתוכנית, והתוכנית אינה מאפשרת להקים מבנה משולב, הכולל פנימיה, ישיבה ובית כנסת.

לטענתם, ס' 75(ה) קובע כי ניתן לקיים בכל מבנה שימוש מסוג מסויים, אך אין הוא קובע כי ניתן לבנות קומפלקס שיכלול מספר שימושים.

17. המשיבים מתנגדים לטענות העותרים וטוענים כי ישיבה היא במהותה "בית מדרש" אשר צמודה לו פנימיה (ר' ס' 4.1 לתגובת משיבה 2).

המשיבים אף מפנים להחלטת ועדת הערר לתכנון לבניה מחוז ת"א (ערר 5510/01) שם נפסק כי "הנחת המוצא של ועדת הערר היא כי הישיבה המבוקשת נכנסת בקטגוריה של בית כנסת, בית תפילה וכו' בשילוב פנימיה. אין מדובר בבית ספר במשמעותו המקובלת. על סמך הנחה זו לא חלה על השימוש המבוקש המגבלה המחייבת שטח מינימלי של 3 דונם."

18. גם במחלוקת זו עמדתי היא עם העותרים.

בית כנסת איננו בית מדרש או ישיבה.

ר' מילון ספיר הוצאת הד ארצי/איתאב, מהדורה שניה:

"בית כנסת - מקום תפילה של דת ישראל";

"בית מדרש - מקום ללימודי יהדות ולתפילה";

ר' גם מילון אבן שושן, הוצאת "קריית ספר", 1993:

"בית כנסת - בית תפילה יהודי";

"בית מדרש - בית לימוד, מקום ללימוד משנה ותלמוד וגם לתפילה."

"ישיבה - כינוס של תלמידי חכמים העוסקים בתורה או במחקר;

בית מדרש ללמוד תלמוד."

המאפיין ישיבה ובית מדרש הוא היותו מקום ללימודי יהדות בעוד בית כנסת הינו מקום לתפילה.

משום כך, משהתיר ס' 75(ה) להקים מבנה ציבור לבית כנסת, אין בכך כדי להתיר ישיבה.

צודקים העותרים הטוענים כי ישיבה היא מוסד חינוך המתרכז בחינוך תורני, אשר יש בו פעילות ענפה במשך שעות היום בעוד בית כנסת הוא מקום תפילה אשר שעות הפעילות מצומצמות בו למועדי התפילה (ר' ס' 34 לסיכומי העותרים).

19. משום כך, אם היתה כוונה לראות בישיבה מוסד חינוך בדמות "בית ספר", כי אז לא ניתן להתיר זאת מאחר ועפ"י ס' 75(ה) יש צורך כי יהיה לבית הספר מגרש בשטח של לפחות 3 דונם, מה שאין כן בענייננו.

20. עמדתי היא גם, כמו דעת העותרים, כי ס' 75(ה) אינו מתיר מבנה משולב של מספר שימושים.

לא מצאתי כלל אפשרות זו כ"אבסורדית".

חוקי התכנון והבניה קובעים את הכללים, היעודים והשימושים וניתן לבנות בניין ציבורי כבית יתומים, מושב זקנים, או פנימיה, כשאלה אינם כוללים בית כנסת עצמאי בתוכם.

קביעה זו אינה מתייחסת למצב בו, לדוגמא, מקיימים בית כנסת באחד מחדרי מושב הזקנים, בית היתומים או הפנימיה, אולם ככל שהדבר נוגע לבית כנסת נפרד כיחידה עצמאית, לא ניתן להקימם מכוח ס' 75(ה) לתוכנית.

בעניין זה ראה עת"מ (ת"א) 1544/03 יהודית ארד נ' עיריית ת"א יפו, פס"ד מיום 8.5.06, סעיפים 25-23.

21. המשיבים טוענים כי בשל הוצאות היתר בניה והתחלת בניה במגרש אין לבטל את החלטות משיבה 1 מחמת מעשה עשוי.

לא מצאתי לקבל טענה זו.

החלטות משיבה 1 ניתנו ללא סמכות והן גם בלתי סבירות.

גם בניית המבנה איננה בבחינת "מעשה עשוי" לעניין השימושים במבנה.

ור' גם עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת ערר לתכנון ולבנייה, מחוז דרום ואח', פ"די נח(3) 199, 215-216 ודנ"מ 2103/04 סופיריור כבלים בע"מ נ' עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) ואח', דינים עליון, כרך ס"ח 651, בעמ' 2.

22. לאור התוצאה אליה הגעתי לא מצאתי צורך לדון בשאר הטענות שהועלו ע"י הצדדים.

23. אשר על כן ולסיכום - העתירה מתקבלת.

החלטות המשיבה 1 מיום 9.3.04 ומיום 5.1.04 בטלות.

25. המזכירות תשלח העתק מפסק-דין זה לצדדים.

ניתן היום י' בסיון, תשס"ו (6 ביוני 2006) בהעדר הצדדים.