ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 21/10/2019
גרסת הדפסה

א 3680/04 - שלום, מקרקעין

שלומי שלום עו"ד נגד רות סלומון


20/6/2006

א 3680/04

שלומי שלום עו"ד (בנאמנות)

נגד

רות סלומון

בית משפט השלום הרצליה

בפני השופטת אירית מני-גור

פסק דין (חלקי)

[20.6.2006]

א. מ ב ו א

1 . בפניי תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין המתבססת על סעיף 37 (א') לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"). התובע רכש ביום 6.7.04 בנאמנות עבור צדדי ג' את מחצית הזכויות בקרקע חקלאית בת כדונם אחד השוכנת במערב רמת-השרון והידועה כגוש 6597 חלקה 11 כרישומה בלשכת רישום המקרקעין בנתניה (להלן: "המקרקעין"). מחצית הזכויות הנ"ל נרכשה ממר יעקב סלומון, אשר אין חולק כי הינו גרושה של הנתבעת (להלן: "המוכר"). הנתבעת הינה בעלת המחצית השנייה של המקרקעין. בתאריך 22.6.05, נרשמו הזכויות על שם התובע בלישכת רישום המקרקעין.

2. לטענת התובע, המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין מאחר והם רשומים כיחידת רישום אחת בלישכת רישום המקרקעין, וזו אף לא נתבקשה לאשר חלוקה שלהם. כמו כן, ברשויות התיכנון והבניה רשומים המקרקעין כיחידת רישום אחת והם לא נתבקשו לאשר תשריט חלוקה המחלק את המקרקעין. זאת ועוד, טוען התובע בסעיף 3 לכתב התביעה, כי גם אם ניתן היה לבצע חלוקה בעין של המקרקעין, הרי חלוקת השטח לשני חלקים מ-500 מ"ר כל אחד תקטין את הסיכוי לעשות שימוש במקרקעין לצרכים חקלאיים, שכן המדובר בשטח קטן מדי. לפיכך, מסקנת התובע היא כי הדרך היחידה לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין, היא בדרך של מכירה כקבוע בסעיף 40 (א') לחוק.

3. הנתבעת מודה כי הינה הבעלים במשותף של אותם מקרקעין, ולטענתה הינה מחזיקה באותה מקרקעין מזה כ- 35 שנה ברציפות. לטענתה, כל הליכי מכירה בשלב זה בו המקרקעין עדיין מוגדרים כמקרקעין לחקלאות עוד לפני שהופשרו לבנייה, תגרום לה נזק כספי כבד הן מבחינת ערך הקרקע והן מבחינת תשלומי המיסים השונים. לטענת הנתבעת, יש להמתין עד אשר הליכי ההפשרה יסתיימו וממילא תחולק הקרקע במסגרת הליכי התיכנון ו/או במסגרת פרצלציה שתיערך לקרקע. לטענת הנתבעת, (ראה סעיף 12 לכתב ההגנה) כל מטרת התובענה היא לנשל אותה מזכויותיה בקרקע "בנזיד עדשים" ולהנות מפירות עליית שווי הקרקע בזמן שזו תופשר לצרכי בנייה. לפיכך, מבקשת הנתבעת כי ביהמ"ש לא יתן ידו לגזל זכויותיה אך ורק מחמת העובדה שאין לה את היכולת הכלכלית לקנות את חלקו של התובע.

4. שמעתי את עדויות הצדדים, וייאמר מיד כי כל חשש בדבר קנוניה עם המוכר התבדתה לחלוטין. במהלך הראיות, לא הובאה ראיה וחצי ראיה בדבר קנוניה כלשהי של מוכר המקרקעין יחד עם התובע ו/או מי מטעמו. אף הנתבעת עצמה ברוב הגינותה, הודתה בחקירתה הנגדית (ראה עדותה בעמ' 23 שורה 17-30 לפרוטוקול), כי למעט תחושתה הסובייקטיבית וחשדות שניקרו בליבה עקב התנהגות גרושה, אין לה כל ראיה וחצי ראיה בדבר אותה קנוניה. לפיכך, צריך ביהמ"ש להתמקד בדיון זה בשאלה האחת, האם קמה הזכות לפרק את השיתוף במקרקעין לתובע, ואם כן - מהי הדרך הנאותה.

5. ביהמ"ש מינה מומחה מטעמו על מנת שיחווה דעתו. המומחה שמונה היה המהנדס והשמאי מר דן אורמן, ומסקנתו של מר אורמן בחוות דעתו היתה כי ניתן לחלק את החלקה נשוא השומה בעין בדרך של הסכם שיתוף שיירשם בטאבו ללא פגיעה בערך המקרקעין. אפשרות אחרת של פירוק השיתוף על ידי מכירה, יפגע בשווי המקרקעין שבידי הנתבעת וזאת מאחר שבמכירת החלקה יש לשלם מס שבח גבוה באופן יחסי וכן מס מכירה. במידה והקרקע תופשר וניתן יהיה לבנות עליה, ניתן יהיה למכור את הבית שייבנה בפטור ממס שבח וממס מכירה.

ב. זכות לפרק את השיתוף במקרקעין

1. דומה שאין מחלוקת בין הצדדים, כי זכותו של שותף במקרקעין משותפים לתבוע את פירוק השיתוף, מעוגנת בסעיף 37 (א') לחוק, הקובע כדלקמן:

"כל שותף במקרקעין משותפים, זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".

מלשון החוק עולה, כי שותף לא זקוק להסכמת השותף האחר וזכות זו קמה לו בכל עת מבלי לנמק בקשתו. יחד עם זאת, שני הצדדים מסכימים וטוב שכך, כי בקשה לפירוק שיתוף הנגועה בחוסר תום לב רבתי, יש לדחותה. לטענת ב"כ הנתבעת, בקשה זו המונחת בפני ביהמ"ש היא אחת מן הבקשות הנגועות בחוסר תום לב רבתי. די לצורך זה לעיין במועד רכישת המקרקעין (6.7.04) ובמועד הגשת התובענה הנוכחית (13.9.04) . לטענת הנתבעת, הרי אין לתובע כל סיבה ממשית כלשהי לבקש את פירוק השיתוף דווקא בסמוך לרכישת הקרקע. שהרי יש להניח שצדדי ג', שהתובע רכש בנאמנות עבורם את הקרקע, אינם מתכוונים לנצל את הקרקע לגידולים חקלאיים ורכשו אותה גם כן למטרה ספקולטיבית על מנת להנות ממחירי המקרקעין עת שהקרקע תופשר לבנייה. אלא שרצונם של צדדי ג' באמצעות התובע, לפרק את השיתוף במקרקעין מיד ועכשיו על מנת להשתלט על חלקה של הנתבעת מהר ככל האפשר בטרם תופשר הקרקע, וערכה האמיתי יעלה על פני השטח תוך ניצול ציני של סעיף החוק המאפשר להם להגיש בקשה מסוג זה (ראה סעיף 13 לסיכומי ב"כ הנתבע).

2. אכן, אינני סבורה שיש "להקפיא" את המצב עד אשר תופשר הקרקע. המומחה דן אורמן נדרש בשאלת הבהרה לביהמ"ש להשיב, מהם הסיכויים להפשרת הקרקע והאם יש צפי למועד זה? המומחה השיב ביום 29.5.05 לביהמ"ש, כי ישנם סיכויי הפשרה טובים לקרקע, וזאת אף ניתן ללמוד ממחיר העיסקה שהינו כ- 100,000 דולר לדונם לעומת מחיר של קרקע חקלאית שמחירו כ- 5,000 דולר לדונם. יחד עם זאת, לא יכל המומחה לנקוב במספר השנים הצפוי לאותה הפשרה, וזאת מאחר וקיימים גורמים רבים המשפיעים על משך הזמן עד ההפשרה , ובכל מקרה ציין המומחה כי מדובר במספר שנים.

אם כך, במצב דברים זה אינני סבורה שיש להמתין להגשת הבקשה לפירוק שיתוף במקרקעין , והתובע זכאי להגיש בקשה זו כבר עתה. אני סבורה, שאכן לתובע זכות לבקש את פירוק השיתוף במקרקעין, ואולם חלוקה אני בדעתי עם ב"כ התובע באשר לדרך פירוק השיתוף.

ג. דרך פירוק השיתוף

1. מאחר והמומחה מר אורמן קבע בחוות דעתו, כי לא ניתן לחלק את החלקה בעין באופן שהחלקה תחולק לשתי חלקות שוות שלא בדרך של הסכם שיתוף, מבקש ב"כ התובע להשתמש בדרך הקבועה בסעיף 40 לחוק, והיא פירוק בדרך של מכירה.

2. אין מחלוקת כי נכון לשלב זה וכל עוד לא נמצאת בפני ביהמ"ש תוכנית בנין עיר המאפשרת חלוקה בעין לשני השותפים, כך שכל אחד יירשם כבעלים מלא של מחצית החלקה, לא ניתן ליתן צו על חלוקה בעין שלא על דרך של הסכם שיתוף. השאלה שנותרה בעינה, האם מצב זה מוביל בהכרח למסקנה כי יש לפרק את השיתוף על דרך של מכירה על אף הנזק הכספי שיוסב לנתבעת, או שמא יש למצוא פתרון אחר.

3. על מנת שלא להסב נזק כספי לנתבעת, המליץ המומחה מר אורמן בסעיף מסקנותיו לפרק את השיתוף במקרקעין על דרך של הסכם שיתוף שיירשם בטאבו. בדרך זו יוכל כל צד לעשות מנהג בעלים במחצית החלקה, ללא הסכמתו או אישורו של הצד שכנגד. כמובן שהסכם זה, יש לחדש מידי 5 שנים עם פקיעתו.

ב"כ הנתבעת מצדד בהסדר זה לחלופין, וטוען כי בפני התובע קיימת אפשרות למכור את זכויותיו באותה הדרך בה רכש אותן, ולחילופין באמצעות הסכם שיתוף יוכל לעשות ככל העולה על דעתו באותן זכויות וניתן לקבוע בהסכם השיתוף שלצורך כך לא תהיה לנתבעת כל התנגדות.

4. ב"כ התובע טוען בסיכומיו, כי אין ביהמ"ש יכול להורות על חלוקה בעין בדרך של הסכם שיתוף, שכן הסכם שיתוף על פי סעיף 29 לחוק יש לערוך בהסכמת כל השותפים. במקרה זה, אין התובע מסכים להיות חלק מהסכם שיתוף עם הנתבעת, וכפי שהעיד בחקירה הנגדית התרשם כי הנתבעת היא אדם קשה לשיתוף והוא איננו מעוניין להיות השותף שלה. זאת ועוד, לתמיכת טענותיו הפנה ב"כ התובע את ביהמ"ש לע"א 319/74, רובינשטין ושות' חב' קבלנית בע"מ נ' תמרה פיין ואח' , פד"י ל' (1) 454, הקובע בעמ' 457 כדלקמן:

"...כן הוא סבור שתחת להורות על מכירת הקרקע המשותפת יכול בית המשפט להורות על רישום של הסכם שיתוף בין השותפים, על אופן השימוש בקרקע המשותפת, לפי סעיף 29 של החוק, וזאת גם כאשר לא כל השותפים מסכימים לרישום הסכם כזה, וגם לזה ייקרא פירוק השותפות בדרך פיצול החלקה בעין. תשובתי הקצרה לטענות אלה, היא שסימן ב' של פרק ה' על פירוק השיתוף עומד בפני עצמו ואין לערבב בין הוראותיו ובין ההוראות בדבר יחסי השיתוף בסימן א', החלות כל עוד השיתוף במקרקעין נמשך"...

5. יש לזכור, כי הלכה זו שאיזכר ב"כ התובע ניתנה ב- 1975 לפני מעל 30 שנה ועוד בטרם נערמו הררי מילים על חובת תום הלב שאיננה דווקא קשורה לחוזה, ועל אי פגיעה בזכות הקנין הקבועה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. זאת ועוד, יש לזכור שבפס"ד רובינשטיין הסיטואציה היתה של חב' קבלנית השותפה במקרקעין יחד עם חמישה שותפים נוספים. זה לא המקרה בפנינו, שעה שמדובר בשני שותפים בלבד היכולים להגיע להסכמה בהסכם שיתוף, המאפשר לכל אחד מנהג בעלים ללא תלות האחד בשני. לא הובא בפניי, אף נימוק משכנע מדוע לא ניתן לפרק את המקרקעין בדרך זו.

6. גם אם תאמר כי על פי פס"ד רובינשטיין ניתן לפרק את המקרקעין רק בדרכים הקבועות בפרק הדן בפירוק השיתוף, הרי עדיין נותרה בעינה השאלה מהי הדרך הנאותה לחלוקה בעין. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובייחוד לאור הנזק שיסב הפירוק בדרך של מכירה לנתבעת, סבורני שיש למצוא את שביל הביניים שיאפשר לתובע לממש את זכויותיו בכל עת ויאפשר לנתבעת להבטיח את עתידה בבחינת "זה נהנה וזה לא חסר".

7. הנתבעת שטחה בפני ביהמ"ש את מצוקתה הכלכלית, ובניגוד לב"כ התובע, אינני סבורה שהיא עשתה זאת על דרך הגוזמה. הנתבעת שיכנעה בטיעוניה כי הינה אישה קשת יום, העושה לפרנסתה ופרנסת בנה הנכה לבדה, הנתבעת התגרשה מבעלה שמכר את חלקו במקרקעין לתובע, וזאת לאחר מסכת יסורים ארוכה וממושכת. כל שביקשה הנתבעת, הוא להבטיח את עתידה מחמת היותה חסרת כל פנסיה ממקום עבודה כשכירה, וביקשה להבטיח כי יהיה לה מקור הכנסה כלשהו לעת זיקנה. צודק ב"כ הנתבעת, כי לו ימומש חלקה במקרקעין עתה, תצטרך הנתבעת לשלם מס שבח ומס מכירה והחלק הנותר בידה יהיה זעום מכדי להבטיח את עתידה לעומת החלק שיוותר בידה אם ימומש חלקה לאחר שתופשר הקרקע. מנגד, יש לאפשר לתובע לעשות מנהג בעלים בזכויותיו במקרקעין על דרך של חלוקה בעין מבלי שייפגע .

8. לאחר ששקלתי את מכלול האפשרויות, סבורני שהדרך הראויה לפרק את השיתוף במקרקעין היא על דרך של חלוקה בעין, באופן שלכל אחד תסומן מחצית החלקה. מאחר ולא ניתן לרשום מחצית זו בלישכת רישום המקרקעין על פי התב"ע הקיימת, יש לרשום חכירה ל-999 שנה על כל אחת ממחצית החלקות לטובת הצד האחר, ובכך תהיינה זכויות לכל צד במחצית החלקה זכויות השוות במהותן לבעלות ללא צורך רישום הבעלות בטאבו. פתרון זה אף איננו מצריך הסכם שיתוף במקרקעין, ואיננו מצריך חידוש הסכם השיתוף מידי 5 שנים. סבורני, שפתרון זה עונה להגדרה של חלוקה בעין , שכן חכירה ל-999 שנה תקנה לכל צד זכות השווה במהותה לבעלות מלאה.

9. במידה וחלוקת המקרקעין בין הצדדים, תעלה שאלה של תשלומי איזון מסיבה כלשהי, יעתור כונס הנכסים לביהמ"ש למתן הוראות, ובמידת הצורך תופנה שאלה זו למומחה מר דן אורמן.

10. לצורך ביצוע פירוק השיתוף במקרקעין על דרך חלוקה בעין באמצעות רישום חכירה, אני ממנה את עו"ד צבי מימון מרח' הגביש 3 א.ת. כפר-סבא, (טל': 7675050-09), לשמש ככונס נכסים לצורך פירוק השיתוף ורישום החכירה בלשכת רישום המקרקעין. באי כח הצדדים יפנו לכונס הנכסים בתוך 7 ימים מקבלת פסה"ד וימציאו פסיקתא לחתימתי .

מאחר והעתירה לפירוק שיתוף מקרקעין התקבלה באופן חלקי ולא על דרך המכירה, אני משאירה את שאלת ההוצאות לסוף ההליך בתובענה זו עד לסיום הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

המזכירות תשלח פסה"ד חלקי זה לבאי כח הצדדים ותקבע את התיק לקדם משפט נוסף ליום 27.9.06 שעה 08:30.

אירית מני-גור

ניתן היום כ"ד בסיון, תשס"ו (20 ביוני 2006) במעמד הצדדים

מני-גור אירית, שופטת

____________

ראה מאמר בנושא


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן