האם חוב היטל השבחה בגין תכנית שאושרה טרם הליכי חדלות הפירעון צריך להיפרע על ידי כונס הנכסים מטעם הנושה המובטח אשר מימש את הנכס, או על ידי קופת הפירוק?

המבקש מונה ביום 22/6/05 על ידי ראש הוצל"פ לכונס נכסים על זכויות חברת ליר גידור ופיתוח בע"מ (בפירוק)(להלן: "כונס הנכסים" ו-"החברה" בהתאמה) במקרקעין הידועים כחלקה 150 בגוש 10104 (להלן: "הנכס"), מכוח משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק הפועלים בע"מ (תיק הוצל"פ חדרה מס' 0-04-13021-12), בטרם נקלעה החברה להליכי פירוק. חוב המשכנתא על הנכס עמד, נכון ליום 5/2/07, על סך של כ- 4,400,000 ₪.

במסגרת פועלו למכירת המקרקעין בא כונס הנכסים בדברים עם המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית לתכנון ובנייה") באשר לשומת היטל ההשבחה.

ביום 25/12/06 ניתן צו לפירוק החברה חדלת הפירעון. בינתיים, הושגה הסכמה עקרונית בין כונס הנכסים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בדבר גובה שומה מוסכמת בסך 263,700 ₪ נכון ליום 23/6/03, מועד אישור התכנית המשביחה (להלן: "המועד הקובע").

במסגרת בש"א 5331/07 נעתרתי לבקשת כונס הנכסים לאשר לשמאי המקרקעין מטעמו לחתום על השומה המוסכמת מבלי שיהיה בכך כדי לקבוע על מי מוטלת חובת תשלום ההיטל.

ביום 18/2/07 אושרה מכירת בנכס (בש"א 2619/07) לצורך פירעון החוב לנושה המובטח. סכום המכירה, בסך 650,000 $, היה גבוה בכ- 35% משווי הנכס למכירה בכינוס נכסים ובכ – 15% משווי השוק של המקרקעין.

משלא נענתה בקשתו של כונס הנכסים מיו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבלת אישור לפי סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון וה התשכ"ה- 1965 (להלן: "התוספת השלישית") לצורך רישום עסקת המכר בפנקסי המקרקעין, על רקע מחלוקת בדבר חובתו של כונס הנכסים לשלם את היטל ההשבחה, הוגשה הבקשה דנן.

במסגרת הבקשה עותר כונס הנכסים לקבוע שהיטל ההשבחה הוא חוב בר תביעה בפירוק, ואינו חל על קופת הכינוס, ומבקש להורות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה למסור לידיו אישור לפי סעיף 10 לתוספת השלישית, כמפורט לעיל.

יש לציין שבמסגרת דיון בבקשה ביום 18/10/07 קיבל ב"כ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הצעת בית המשפט והודיע על הסכמתו למתן אישור לפי סעיף 10 לתוספת השלישית, מבלי שיהיה בכך כדי לפגוע בטענותיו.

לטענת כונס הנכסים חובת תשלום היטל ההשבחה על הבעלים של המקרקעין ביום אישור התכנית המשביחה, הוא החברה. התכנית המשביחה אושרה בשנת 2003, בטרם נקלעה החברה להליכי פירוק. היטל השבחה שהחיוב העקרוני בו קודם למועד הפירוק הוא חוב בר תביעה בפירוק, ואינו "עובר" לכונס הנכסים ביחד עם הנכס הממושכן.

עוד טען, שהחוב בגין היטל השבחה אינו שעבוד המקים לבעליו מעמד של נושה מובטח, ככל שהוראות פקודת המיסים (גבייה) אינן חלות על היטל השבחה.

כבר כעת אומר שמכיוון שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה לא טענה כלל באשר לתחולתן של הוראות פקודת המיסים (גביה) על היטל ההשבחה, איני נדרשת לשאלה זו.

לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הנישום הראוי בהיטל ההשבחה הוא כונס הנכסים אשר נטל את הנכס לידיו טרם הפירוק, מימש אותו ונטל את פירות ההשבחה לכיסו. הוועדה טוענת שלאור תכלית החקיקה החלה על היטל השבחה, יש לחייב בהיטל את כונס הנכסים, הוא הנהנה הישיר מן ההשבחה, אשר נטל בטוחתו ובחר לממשה מחוץ להליכי הפירוק. עוד נטען, כי התנהלותו של כונס הנכסים מלמדת כי הוא הנישום הראוי, וכי זכויותיו בנכס עולות כדי בעלות מבחינה מהותית ועל כן הוא החייב בתשלום ההיטל לפי לשון החוק.

מנגד מבקש כונס הנכסים לדחות את הטענות באשר למעמדו ביחס למקרקעין. לטענתו, להבדיל מנאמן בפשיטת רגל, כונס נכסים בהוצאה לפועל של משכנתא אינו הופך להיות בעל הקניין של הנכס שבכינוס. מכירת הנכס בהוצאה לפועל היא "מכר על ידי רשות", והוא מקבל סמכויות לפעול לגבי המקרקעין מראש ההוצאה לפועל ומתפקד כעושה דברו של ראש ההוצאה לפועל, אשר מממש את הנכס מכוח סמכויות מיוחדות שהוענקו לו, ולא כבעל הנכס.

הכנ"ר מצטרף לעמדת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וטוען שיש להטיל את תשלום ההשבחה על כונס הנכסים. לטענתו בנסיבות בהן בחר כונס הנכסים לממש נכס מובטח מחוץ להליכי הפירוק ולשלשל לכיסו את מלוא התמורה מבלי לשתף את שאר נושי החברה, אין הוא יכול לבוא ולטעון כי על שאר הנושים להשתתף עימו בעלויות מימון מימוש הנכס.

מהותו ותכליתו של היטל השבחה

כאמור, סעיף 2(א) לתוספת השלישית מטיל את חובת תשלום היטל ההשבחה על הבעלים של המקרקעין. בהמשך נקבע, שההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה. לאור הרציונל בבסיס החקיקה, נראה כי קביעת הפסיקה שחובת התשלום חלה על הבעלים של המקרקעין עת אושרה התכנית מבוססת על ההנחה שבעל המקרקעין עת אושרה התכנית הוא זה שיממש את נכסו, ויזכה לתמורה גבוהה יותר שכן מכר נכס מושבח.

בעניינינו רציונל זה לא חל. החברה, שהייתה בעלת הנכס עת אושרה התכנית, לא זכתה להנות מפירות ההשבחה אלא הנהנה הוא הנושה המובטח, שביקש להבטיח את חובו בשיעבוד על המקרקעין. (אם כי, בעקיפין, הנאת הבעלים מהפחתת חובו לבנק). למרות זאת, כונס הנכסים טוען שעל קופת הפירוק, בנעלי החברה, לשאת בתשלום היטל ההשבחה. כונס הנכסים מתבסס על ההלכה שהיטל השבחה הוא חוב בר תביעה בפירוק, ומבקש לפרש את ההסדר באופן דווקני.

פרשנות שכזו אינה מתאימה לנסיבות המקרה לפני.

לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, התנהלות כונס הנכסים מעידה על מהות זכויותיו במקרקעין ובעלותו המעשית בהם. לטענתה, מאז ניתן צו הכינוס, כונס הנכסים אחראי על הנכס, משלם הוצאותיו, מחזיק במלוא הזכויות ונוהג בו מנהג בעלים כלפי כל ומיוחד כלפיה. כונס הנכסים הוא שפנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבקשה לקבלת שומת ההשבחה בגין הנכס. הואאף מינה שמאי מקרקעין מטעמו ליתן שומה אחרת, לנהל משא ומתן עם נציגי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באשר לגובה השומה ולבסוף לחתום על שומה מוסכמת - משל היה נציג הבעלים. לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עדות נוספת להיותו של כונס הנכסים הנישום הראוי ניתן למצוא בהחלטת ראש ההוצאה לפועל על מינוי כונס הנכסים. גם מחוזה מכר המקרקעין עולה, לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שכונס הנכסים נטל על עצמו תשלום היטל ההשבחה ובכך הודה שהוא הנישום הראוי לשאת בהיטל.

בהחלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 21/6/05 למנות את כונס הנכסים אמנם הוטל על כונס הנכסים לוודא תשלומם של כל המיסים החלים על הנכס שבכינוס. אולם, אין ללמוד מכך חובה לפרוע חובות שאינם מוטלים על פי דין על קופת הכינוס. שאלה אחרת היא אם היטל השבחה הוא "מס המוטל על הנכס".

בסעיף 12.5 לחוזה המכר שנחתם בין כונס הנכסים לקונים נקבעה חובתו של כונס הנכסים כלפי הקונים לפרוע את כל המיסים וההיטלים לרשות המקומית ולוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אולם הקביעה סויגה אך ורק למיסים "אשר חובת פירעונם על פי דין חלה על כונס הנכסים" ובהמשך נקבע "מובהר בזה בפירוש כי אין באמור בס"ק זה כדי לחייב את כונס הנכסים לפרוע את מה שאין חובה עליו לפרוע על פי הדין...".

במכתב מיום 26/6/06 פנה כונס הנכסים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לברר אם קיים חיוב בהיטל ההשבחה בקשר לנכס ומה גובהו. לאחר קבלת דרישת התשלום, על שמו, מינה שמאי מקרקעין מטעמו להגשת שומה אחרת ולחתימה על שומה מוסכמת. אלא שאז ניתן צו לפירוק החברה ומשום שחוב בגין היטל השבחה הוא חוב בר תביעה בפירוק, קיווה כונס הנכסים לשפר מצבו על ידי הפניית הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להיפרע מקופת הפירוק.

כונס הנכסים סבר שיש בשינוי המצב המשפטי כדי לאפשר לו לא לשלם היטל ההשבחה.

כאן המקום להעיר שלא מצאתי פגם בהתנהלותו זו של כונס הנכסים בהוצאה לפועל. כונס הנכסים פועל להשיא רווחיה של קופת הכינוס, לתועלת הנושה המובטח. ככל שסבר שיש בשינוי במעמדה המשפטי של החברה החייבת כדי לשנות מעמדו של חוב ולשפר מצבה של קופת הכינוס רשאי היה לחזור בו מכוונתו לפרוע החוב. הוא אינו נדרש לשלם חובות שאינם מוטלים על קופת הכינוס, וככל שיש מחלוקת באשר לחבותו ניתן לבררה.

מיד כשנודע לכונס הנכסים דבר הפירוק יידע את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבנסיבות אלו חובת תשלום היטל ההשבחה אינה חלה על קופת הכנוס (כך לעמדתו). במקביל, המשיך לפעול לאישור השומה המוסכמת מבלי שיהיה בכך להודות בחבותו בתשלום ההיטל. אלא שבעניינינו, אין במתן צו הפירוק כדי לשנות מעמדו של החוב בגין היטל ההשבחה.

טענה יותר משמעותית בעיני היא שמבחינה מהותית, לצורך תחולת סעיף 2(א) לתוספת השלישית, זכותו של כונס הנכסים במקרקעין היא כזכות בעלים.

כבר נקבע שככל שהדבר נוגע לפירוש סעיף 2(א) לתוספת השלישית, ולמונחים "בעלם" של מקרקעין, או "חוכר לדורות", עליהם מוטל לשלם את היטל ההשבחה, אין לפרשם במשמעות שיש לאותם מונחים על-פי דיני הקניין, וזאת בשל הרצון והמטרה ללכוד ברשת היטל ההשבחה את הנהנה מן ההשבחה, בעת התרחשותה, מנקודת מבט כלכלית ולאו דווקא קניינית צרופה (עניין נווה הנ"ל).

בהמשך סעיף 54(א) לחוק, הקובע את סמכויות כונס הנכסים לנהל ולממש את הנכס נקבע כי "ידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב" (סעיף 54(א)).

כונס הנכסים נטל בטוחתו ומימש אותה מחוץ להליך הפירוק והרחיק עצמו מיתר נושי החברה, אשר לא יהנו בשום אופן מפירות המימוש.

אני מקבלת עמדת הכונס הרשמי כי משבחר נושה לממש נכס מובטח מחוץ להליכי הפירוק מבלי לשתף את יתר נושי החברה בתמורה, אינו יכול לדרוש מיתר הנושים להשתתף עימו בעלויות מימון מימוש הנכס.

לו בחר הנושה המובטח לוותר על בטוחתו לטובת כלל הנושים, ולהגיש במקומה תביעת חוב למפרק על מלוא חובו, היה צודק להטיל תשלום ההיטל על קופת הפירוק המממשת את הנכס לתועלת הנושים. אולם, משנטל בטוחתו והרחיק עצמו מההליך הקולקטיבי לא יוכל לבוא עכשיו ולדרוש מקופת הפירוק השתתפות בעלויות מימוש בטוחתו.

בעניננו - חובה של החברה לבנק גדול משווי הבטוחה שמומשה. באשר ליתרת החוב הלא מובטחת הבנק הוא נושה רגיל של החברה. נגיסה בתמורת הבטוחה משמעה הגדלת החוב הרגיל בר התביעה בפירוק. על כן, הטלת תשלום ההיטל על קופת הכינוס יש בה, תיאורטית, כדי להגדיל נשייתו הרגילה של הנושה המובטח, בגובה סכום ההיטל, ולכאורה לפגוע ביתר הנושים.

אולם, זהו דיון תיאורטי ועקר. קופת הפירוק ריקה ואין בה כדי לפרוע חובם של הנושים הרגילים. הגדלת נשייתו הרגילה התיאורטית של הבנק לא תפגע בהם שכן לא תמומש.

משכך, בנסיבות העניין לפני, ראוי לפרש ההסדר כמטיל חובת תשלום ההיטל על כונס הנכסים.

בשולי הדברים אוסיף, שהתוצאה אליה הגעתי מתאימה לרעיון המונח כבסיס היטל ההשבחה, משום שיש בה להיטיב עם כלל הציבור, הזכאי, לפי תכליתה של החקיקה, לנתח מן ההשבחה.

בסופו של יום, התשלום של היטל ההשבחה לוועדה המקומית מקופת כונס הנכסים יש בה גם חלוקה צודקת של המשאבים כי הנושה המובטח זכה לתמורה גבוהה יותר בגין הנכס המשועבד לאור ההשבחה, והוועדה המקומית מקבלת את חלקה בהוצאות התכנון והפיתוח, אותם השקיעה בעליית ערך המקרקעין.

אשר על כן, הבקשה לקבוע כי היטל ההשבחה ישולם מקופת הפירוק נדחית. היטל ההשבחה חל על כונס הנכסים.

לא יהיה צו להוצאות משפט.

המזכירות תשלח העתק ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום י"ד בשבט, תשס"ח (21 בינואר 2008) בהעדר.