|
|
|
|
האם רשאית הרשות המקומית להביא את ערך הבניינים בשיקוליה בקביעת תעריפי הארנונה?
הערות לע"א 565/00 עיריית קריית אתא נ' אדוארד חרס ואח'
[1]
מאת עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד
מעשה בשכונה
בצו הטלת הארנונה של עיריית קריית אתא חולקה העיר לשלושה אזורים ושכונת קריית בנימין סווגה כאזור ב' למעט דירה אחת בבניין בודד או שתי דירות בבניין דו-משפחתי, שבגינם הוטלה ארנונה לפי תעריף אזור א' - היקר יותר.
תושבי שכונת קריית בנימין עתרו לצו המצהיר, שתעריפי הארנונה הם בלתי סבירים ולכן בטלים, ותבעו להשיב להם את הפרשי הארנונה בין התעריף היקר לזול.
בית המשפט המחוזי קבע, כי "עצם הימצאו של בנין ולו מפואר בשכונה מעורבת מקטינה את ערכו …" ולכן אין למסות בניין משובח באזור ב' כבניין משובח באזור א'.
בית המשפט העליון
בית המשפט העליון (השופט י' טירקל) פסק, כי היקף שיקול הדעת הנתון למועצת העירייה הוא רחב, בבואה לקבוע את המבחנים שעליהם תבסס את תעריפי הארנונה. הנחת היסוד היא, שהעירייה מוחזקת כמי שמיטיבה לדעת את כלל צורכי העיר, את היקף השירותים העירוניים הנצרכים על ידי חלקי האוכלוסייה השונים, ואת מידת יכולתם היחסית של הנישומים לסוגיהם (בג"צ ý1355/93 ועד מעקב לעניין ארנונה ירושלים)[2].
בית המשפט יראה מקום להתערב, אם, מבחינת המידה, מגיעה החלטה של הרשות לידי אי-סבירות קיצונית, אשר נושאת עימה תכונה של אי-צדק בולט הגורם עוול בולט, או אם ההחלטה בלתי צודקת בצורה משוועת ובלתי נסבלת, עד שאדם בר-דעת לא יעלה על דעתו, שניתן היה לקבל החלטה כאמור. (בג"צ ý397/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ).
נפסק, כי על המבקש לתקוף את סבירות תעריף הארנונה, חל הנטל להראות את חוסר הסבירות. ראשיתה של הבדיקה היא ההשוואה אל תעריפי הארנונה ברשויות אחרות, הנישומים לא הניחו תשתית עובדתית לביסוס טענתם בדבר אי-סבירות בבית המשפט המחוזי.
לעומתם, הביאה העירייה ראיות בדבר סבירותו של הסייג, והסבירה כי הפיכת חלק מן השכונה לשכונת וילות, גרמה לכך שאין מקום להבחין בין תושבי הוילות לתושבי שכונות מבוססות באזור א'. כן הציגה העירייה צווי ארנונה של עיריות אחרות, מהם עלה, כי התופעה של סיווג דירות מסוימות באזור אחד כאזור אחר, הינה מוכרת ומקובלת ברשויות שונות ברחבי הארץ.
בית המשפט המחוזי נימק את הכרעתו בכך, שערכם של "בניינים משובחים" בשכונה קטן מערכם של בניינים משובחים באזור א'. נפסק, כי לקביעה זאת לא היה יסוד בראיות ואין להשתיתה על ידיעתו השיפוטית של בית המשפט (ע"א 4868/90 אנג'ל). עוד נפסק, כי העירייה אינה חייבת להביא את ערך הבניינים בחשבון שיקוליה, ומכל מקום, אין זה השיקול היחיד שהיא רשאית להביאו בחשבון לצורך קביעת אמות מידה לקביעת תעריפי הארנונה ויכול שהשיקולים יהיו אחרים. לפיכך, לא היה, יסוד לקביעתו של בית המשפט המחוזי.
הגיגי לב
במגזין זה פרסמנו כתבה "מדיניות השתת הארנונה של עיריית קריית אתא" בעקבות פסק דינו של בית המשפט המחוזי [3]. בכתבה זו ביקרנו את דרך פעולתה של עיריית קריית אתא. החלק הרלוונטי לעניינו הוא הפסקה הראשונה של הביקורת שבה נאמר:
"אם לשפוט על פי פסק הדין הראשון, אזי מועצת עיריית קריית אתא חוקקה בשנת 1989 בצו הטלת ארנונה תעריף בלתי חוקי. פסק דין זה אינו סופי עד להכרעה בבג"ץ, אבל כל עוד לא בוטל או שונה, הוא מחייב את העירייה. מסקנה ראשונה - המועצה חרגה מסמכותה בשנת 1989."
בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון אין עוד מקום לביקורת זו, ועתה נמתח ביקורת על פסק הדין.
ברי, כי צדק בית המשפט העליון כאשר קבע, כי בבואו לתקוף את סבירות תעריף הארנונה מוטל על הנישום הנטל להראות שהתעריף שנחקק הוא בלתי סביר. כאשר הנישום אינו מרים נטל זה - דין עתירתו להידחות, וכך היה. בהיעדר ראיות בפני בית המשפט, אין מקום להפעיל ידיעה שיפוטית בדבר ערכם של בניינים - שהרי דבר זה הוא מסקנה מלומדת שעליה אמונים שמאי מקרקעין מוסמכים.
איננו מסכימים עם קביעתו של בית המשפט, כי העירייה אינה חייבת להביא את ערך הבניינים בחשבון שיקוליה, ונביא לכך שלושה נימוקים -
- משנת 1934, עת נחקקה פקודת העיריות, ועד לתיקון משנת 1968, הוטלה הארנונה על פי "שווי דמי השכירות השנתיים של הבניין". הטעם לכך היה, שהארנונה היא נגזרת של מס רכוש, ובכל העולם לרבות בישראל מוטל מס הרכוש על פי שווי הנכס. בעקבות תיקון החקיקה שונה השיטה, ועתה מוטלת הארנונה על פי תעריף מגזרי - מגורים, תעשיה, מסחר, חקלאות וכיוצא באלה. אכן, אין הרשות המקומית אמורה להכין כיום "לוח שומה" כפי שהיה עליה לעשות עד לשנת 1968, אולם לא היה מקום לקבוע, כי ערך הבניין אינו חייב לבוא בחשבון שיקוליה של מועצת הרשות המקומית בחוקקה את צו הטלת הארנונה.
- הרשויות המקומיות עצמן מצדיקות את תעריף הארנונה הגבוה המוטל על הבנקים בתועלת הכלכלית המרובה שהם מפיקים מן הנכס (בג"צ
397/84 הנ"ל). תועלת כלכלית זו עומדת לעיני הרשויות המקומיות בהטילן ארנונה נמוכה ביותר על מבנים חקלאיים. ממילא אתה למד, שראוי שבגין בניין יקר יוטל תעריף ארנונה יקר ובגין בניין זול יוטל תעריף ארנונה זול. כך פעלה עיריית קריית אתא וכך פועלות רשויות מקומיות אחרות בקובען אזורי מס - יקרים וזולים.
חייבת להיות קורלציה בין דמי השכירות שמשלמים השוכרים בגין הנכסים שבשימושם לבין תעריף הארנונה המוטל עליהם. דמי השכירות נגזרים משווי הבניין, ומכאן שגם תעריף הארנונה צריך להיות מושפע, בין היתר, משווי זה. אם תעריף הארנונה יעלה על דמי השכירות הצפויים מסוג מסוים של בניינים המשמשים למטרה פלונית - אזי זו הפקעת מקרקעין שלא כדין וללא תמורה, והדבר מעיד בעדו. הוא הדין כאשר תעריף הארנונה יהיה שווה לדמי השכירות הצפויים מסוג מסוים של בניינים המשמשים למטרה פלונית או פחות ממנו במעט. תעריף ארנונה סביר אמור להיות שווה ערך לדמי שכירות של חודש אחד עד חודשיים. ככל שתעריף הארנונה יהיה גבוה יותר - כך הולכת ופוחתת סבירותו, ועל הנישום לשטוח בפני בית המשפט מצע עובדתי מוצק.
בהקשר זה יש להדגיש, כי בבחינת סבירותו של תעריף ארנונה מסוים, אין מקום לבחון מקרה בודד של דמי שכירות מול התעריף, משום שכאמור, תעריף הארנונה הוא מגזרי. יש מקום לבחון בקפידה את גובה דמי השכירות של בניינים המשמשים למטרה פלונית באזור מסוים אל מול תעריף הארנונה, ולערוך השוואות של שתי וערב. וכאמור, נטל זה רובץ על הנישום המבקש לתקוף את סבירות התעריף.
_____________
1. ע"א 565/00 עיריית קריית אתא נ' אדוארד חרס ואח'
2. בג"צ 1355/93 ועד מעקב לעניין ארנונה ירושלים
3. מדיניות השתת הארנונה של עיריית קריית אתא
|
|
|
| |
|
|