שנה רביעית * גיליון מס' 20 יולי-ספטמבר 2002 המו"ל: המכון לחקר מיסוי מוניציפלי בע"מ פקס 036954112 דבר העורך הפורמט החדש של המגזין. הרפורמה במס שבח ושוק הנדל"ן. האיוולת של חוק הגנת הדייר מכה שנית. קרא בעמוד 2 פל-קל מה זה בכלל? מאת: אבי שנער, שמאי מקרקעין תפקוד תקין של תקרה יתאפשר רק אם היא תהיה מסוגלת לשאת הן את משקלה העצמי והן משקל נוסף המוטל עליה, שהוא פועל יוצא של השימושים הנעשים בתקרה, תוך התחשבות בכוחות שונים העשויים לפעול עליה. כל תכנון של מבנה צריך להתאים לעומסים שעליו לעמוד בהם. נוכח אי ודאויות שונות, נקבע הצורך לקחת בחשבון מקדמי בטיחות כנדרש בתקנים קרא בעמוד 3 בגיליון זה כל עיתון מכובד מתגאה בכך שהוא "בלתי תלוי". ARNONA רבעון למשפט, מסים ונדל"ן גאה בכך שהוא תלוי לחלוטין במדינה וברשויות המקומיות, במעשים ובמחדלים שאין תפארתם עליהם קרא עוד. לרשותכם מנוע חיפוש באתר, וכן אינדקס המאמרים של הגליונות הקודמים. קרא בעמוד 4 הממשלה בגדה באמון העם, מרד מסים היא התשובה הראויה מאת: מיקי בלומנטל, רו"ח וג'ק בלנגה, רו"ח מס הוא לא רק יישום של הוראות החוק; תשלום המס הוא מוסכמה בין האדם היחיד לחברה בה הוא חי! ביטול תקרות הביטוח הלאומי אשר בעקבותיו נטל המס הכולל עלה לשיעור של 65% גורם לציבור רחב תשלום של מרבית הכנסותיו "לאוצר". לכל אדם סף וכאשר הוא מרגיש כי סף זה נעבר הוא יעשה כל מאמץ לגיטימי שלא לתרום את "חלקו" העודף למאמץ הכולל. קרא בעמוד 18 מתוך העיתונות מה צריך לעשות אחרי בג"ץ הקרקעות? ייתכן שיש לשלוח כמה ראשי רשויות לכלא בקשה לתביעה ייצוגית ב-4.2 מיליארד שקל נגד המינהל בגין דמי היוון תרגילי הארנונה של הרשויות המקומיות מחיר ההזנחה מדוע לא מיושמת הרפורמה במיסוי נדל"ן מלכודות מס במכירת נחלה במושב אדריכלות כמרחב היטל סלילה: מתי צריך לשלם על זה? בחצי צחוק קרא בעמוד 5 סעיף 85 לחוק מע"מ יאה ונאה למדינה טוטליטרית מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלעד סעיף 85 לחוק מע"מ קובע, כי אין להשיג או לערער על שומת המע"מ, אלא אם שולם סכום המס שאינו במחלוקת. הרהורים בעקבות בש"א 6861/01 מנהל מע"מ ירושלים נ' ג'וסלנד בע"מ. בית המשפט עשה צעד חשוב אחד לריסון תוצאותיה של חקיקה נפשעת, אולם בכך אין די קרא בעמוד 10 יחידים עדיפים על חברות Up-Side-Down מאת: ג'ק בלנגה, רו"ח דמי שכירות שוטפים מהשכרה למגורים (בישראל) כל עוד ההכנסה אינה מגיעה לכדי עסק דמי השכירות יכולים להיות פטורים ממס עד תקרה שנקבעה כ- 7,000 ש"ח (ככל נראה תוקף הפטור יוארך על הכנסות בישראל) ו/או חייבים במס בשיעור של 10% ללא תקרה. לעומת זאת, הכנסה מדמי שכירות בידי חברה, בדרך כלל מתחייבת במס מלא (36% + מס על חלוקת דיבידנד 25%). קרא בעמוד 17 מבנה דיני המס מאת: הנריק רוסטוביץ, עו"ד לכל דיני המס מבנה משפטי דומה, על שום שלכולם מטרה זהה - הטלת תשלום חובה על הנישום וגביית כספים לאוצר המדינה, או לקופת הרשות המקומית. אין חשיבות לכך, אם בדין הישראלי עסקינן או אם בדין זר. אין חשיבות לכך, אם בדיני שנת 2000 עסקינן, בדיני המס של העת העתיקה או בדיני המס של תורת ישראל - בכולם ניתן למצוא את המבנה המשפטי המתחייב ממטרתם של דינים אלו. קרא בעמוד 19 מדור הפסיקה קיבץ הנריק רוסטוביץ פסקי דין חדשים בנושאי מיסוי נדל"ן וחברה מובאים בגיליון זה. ניתן למצוא פסיקה קודמת בספריית הפסיקה של השער לנדל"ן ולמסים. לביקור בספרייה הקלק כאן. ברי, כי לפסקי דין של בית המשפט העליון יש חשיבות בהיותם תקדים מחייב. עם זאת, לעתים מזומנות ניתן למצוא פסקי דין של בית משפט השלום, שהם בבחינת עמוד האש לפני המחנה. זכינו הפעם לפסק דין מרתק וחשוב בתחום דיני גביית הארנונה פרי קולמוסה של שופטת השלום אורית אפעל-גבאי בה"פ 512/01. כדאי לקרוא בעיון. קרא בעמוד 6 חכמי חלם מאת: הנריק רוסטוביץ, עו"ד פנחס גלעד, עו"ד בנסיבות מסוימות רשאי מנהל מס שבח לתקן שומה שהוציא. דא עקא, מנהל מס שבח לא הוציא שומה קודמת לשותפים, ולכן אין מה לתקן. זוהי בדיוק מטרתה של "השומה הסופית" שאין לאחריה ולא כלום. טעות בשיקול דעת של מנהל מס שבח אינו מקנה עילה לפתוח שומה סופית. קרא בעמוד 9 קח כביש ותן לעירייה קניון מאת: דן לאופר, שמאי מקרקעין ואלי מרקוביץ עו"ד השנים האחרונות העלו את רעננה על מפת דירות היוקרה בארץ. עיריית רעננה לא יכלה, אם כן, לחלום על עיתוי טוב יותר כדי להפשיר קרקע לכ- 2,000 דירות נוספות בדרום העיר - קרוב מאוד לשכונת 2005. קרא בעמוד 16 מדור שמאות המקרקעין שוד לאור היום מאת יששכר גרמן שמאי מקרקעין כאשר יש תוכנית בניין עיר, המאפשרת זכויות בנייה נוספות כגון בניית עליות גג, תוספת קומה, תוספת חדר בגג, הקמת בריכות שחיה בחצר וכדומה, אזי במקרה של מכירת הנכס תדרוש הוועדה המקומית תשלום היטל השבחה בגין אופציה לזכויות הבנייה שהתוכנית מאפשרת. בדרך כלל, זכויות אלה הינן "תיאורתיות" בלבד, אך שמאי המקרקעין של הוועדה המקומית אינם מתרגשים מכך, ומבקשים בהגזמה היטל השבחה בסכומים לא מבוטלים. קרא בעמוד 14 השפעת אתר עתיקות על שווי מקרקעין מאת: דן לאופר, שמאי מקרקעין חלק גדול מהבתים הבנויים כיום על קרקעות שהוכרזו אתר עתיקות, בנויים על שטח שלא נבדק ולא נחפר מעולם. לצורך הריסה ובניה מחדש חוזר המגרש למעמד של קרקע ריקה שדרושות בה בדיקות ואולי גם חפירות מקיפות לצורך אישור של רשות העתיקות לבניה חדשה. בחלק אחר מהבתים נבדק ואושר לבניה רק שטח הקונטור הקיים, ואם רוצים לשנות או להגדיל את הקונטור יש צורך בבדיקות ואישורים נוספים של רשות העתיקות. קרא בעמוד 8 תחרות זכויות בין נושים ובין מקבלי מתנה במקרקעין שלא נרשמה מאת: דוד פולק, עו"ד פסק הדין בע"א 1516/99 מרים לוי ואח' נ' נאזיה חיג'אזי חשוב בשני מישורים. במישור האחד, הוא מתייחס במפורש לאפשרות זיוף תאריך הסכמי מכר (מתנה במקרה דנן) לצורך הברחת רכוש, ומתערב בקביעה עובדתית של בית המשפט בערכאה ראשונה. קרא בעמוד 20 יש לאפשר יצירת נאמנויות פטורות ממס בישראל מאת: ג'ק בלנגה, רו"ח ד"ר משה דרוקר, עו"ד מדינת ישראל עלולה להפסיד מאות מליוני שקלים אם לא תאפשר יצירת נאמנויות פטורות ממס בישראל. יצירת נאמנות בחו"ל מסוכנת מהיבטים רבים, הכסף אינו בשליטה, רחוק מהעין – רחוק מהלב. קרא בעמוד 22 מדור ארנונה עירונית אגרות שירותים מכוח חוקי עזר - ארנונה או אגרה מאת: עדי מוסקוביץ, עו"ד מאז 1985 נקבעת הארנונה ברשויות המקומיות על-ידי הממשלה והכנסת. הרשויות המקומיות עוקפות שנה אחר שנה את ההגבלות בדרכים שונות, בסיוע משרד הפנים שהפך לחותמת גומי קרא בעמוד 13 חיוב נכס ריק בארנונה - יאמר העליון את דברו מאת: עדי מוסקוביץ, עו"ד אין דבר וחצי דבר בין עידוד ההשכרה לבין חיוב נכס ריק וללא שימוש בארנונה – בעל נכס לא ישכיר נכס רק כדי למלט עצמו מחובת תשלום ארנונה, שכן ההפסד הכלכלי הנגרם לו כתוצאה מאי השכרת נכס עולה על הנזק הנגרם לו כתוצאה ממסי הארנונה אותם הוא נדרש לשלם. קרא בעמוד 7 עיקול חשבון בנק מאת: מולי אופיר חשבון בנק הוא הסכם הלוואה בו הלקוח מלווה לבנק כספים השייכים לו ועל פיה הבנק חייב לשלמה לו עם דרישתו. הסכם בין הבנק ללקוחו, על פיו רשאי הלקוח למשוך "משיכת יתר", הוא הסכם הלוואה שבו המלווה הוא הבנק והלווה הוא הלקוח. אחד הכלים השימושיים ביותר לגביית חובות, אם באמצעות ההוצל"פ, כחוב אזרחי ואם באמצעות פקודת המיסים (גביה), כחוב לרשות שלטונית הוא לעקל כספים המוחזקים ע"י צד ג' וביניהם משכורות, שכ"ד וחשבונות בנק של חייבים. קרא בעמוד 15 ההנחה בארנונה שניתנה למלונאים אינה חוקית מאת: הנריק רוסטוביץ, עו"ד פנחס גלעד, עו"ד שר האוצר, סילבן שלום, אישר הנחה בשיעור של 50% בתשלומי הארנונה של בתי המלון בשנת 2002. ההנחה זו תתחלק בין הרשות המקומית שתממן 25% והמחצית השניה תמומן על ידי האוצר. לבי עם בעלי בתי המלון, אשר מצב הביטחון רוקן את המלונות ומסב להם הפסדים כבדים, אולם חוקיותה של הנחה זו מוטל בספק. קרא בעמוד 11 שאר רוח ושאר ירקות אמנון טליתמן בתי מלון יפים יש בתל אביב. מהודרים הם ומשוכללים ובנויים לתלפיות, נוחים ומלאים כל טוב. עובדים בהם אנשי צוות מכל מקצועות המלון, ועתה הם מפוטרים בהמוניהם. קרא בעמוד 23 מבנה ארגוני עמים שונים מאופיינים במבנים ארגוניים שונים. מחקר מקיף שנערך בפולין במשך שנתיים גילה שבעה מבנים ארגוניים. עורכי המחקר זכו בהוקרה מצד ממשלת פולין, והוזמנו להדליק משואה ביום העצמאות. קרא בעמוד 24 הומור ליקט הנריק רוסטוביץ כמו תמיד, יש גם הפעם תמונות, בדיחות, קישורים לאתרים מיוחדים ועוד. תודה לכל מי שתרם לאוסף, ותודה למי שיטרח ויתרום. קרא בעמוד 25