שנה שניה * גיליון מס' 10 נובמבר-דצמבר 2000 המו"ל: המכון לחקר המיסוי המוניציפלי פקס 035626222

דבר העורך קוראת נכבדה, קורא נכבד שנת 2000 הסתיימה ועמה האלף השני לספירה. מדינת ישראל היא בשנתה ה-53 ועדיין לא השכלנו למצוא את הדרך לשלום בית עם שכנינו החולקים עמנו את ארץ ישראל. קרא בעמוד 2

בית החלומות של האלפיון העליון מאת בתיה שורר מי נמנה על האלפיון העליון? היכן גרה אצולת הממון? כמה עולה בית חלומות? הצצה לנדל"ן של "בעלי המאה" קרא בעמוד 3

בגיליון זה על אודות מה שיש במגזין - מדריך קצר להתמצאות למנויים החדשים ולגולשים שהגיעו באקראי. ראו גם את אינדקס המאמרים שהתפרסמו בגליונות הקודמים וקישורים לכל עמודי השער. קרא בעמוד 4

מלחמת העולם במקלטי המס טרם הגיע העת לעזוב את גן העדן מאת ד"ר אברהם אלתר עו"ד וצבי אלטמן עו"ד במהלך השנתיים האחרונות מתנהלת מלחמת חורמה בין המדינות המתועשות לבין מדינות העולם השלישי, אשר לאחרונה כבר הספיקה לגבות את קורבנותיה הראשונים. מלחמה זו תפסה תאוצה בעולם של גלובליזציה עולמית, תקשורת מתקדמת ובנקאות אלקטרונית, אשר כל מי שרק חפץ בכך יכול לנתב את עסקיו וכספו לכל מקום בעולם, וזאת ללא קשיים מרובים ומבלי שאפילו יצטרך לעזוב את ביתו. קרא בעמוד 10

קטעי עיתונות ארנונה ומסחר אלקטרוני המדינה עשויה להאריך תוקף ההכרזה על הארנונה כמס בקשה לתביעה ייצוגית בסך 6 מיליון שקל נגד עיריית ת"א התקציב והרשות אגרה ללא התראה חנות, מסעדה ותחנת דלק יש לבצע פיצול פיסי בעת מכירת משק חקלאי מדוע אברך מקבל תמיכה וסטודנט לא? עלייתה ונפילתה של החלטה 737 קרא בעמוד 6

תקבולים מהיטלי פיתוח והיטל השבחה כחלק מתקציב שוטף מאת עו"ד עפר שפיר על פי הדין מחויבת רשות מקומית בעריכת תקציב שנתי שוטף, ולעניין זה נקבעו בדברי החקיקה המוניציפלי הוראות מפורטות. במסגרת התקציב השנתי נדרשת העירייה להציג ולפרוס את כל הוצאותיה והכנסותיה הנאמדות לשנת כספים פלונית, בהתאם לכללים שבדין ולהנחיות השר ורואי החשבון. אלא שבתקציב השנתי לא מתמצות פעולותיה והוצאותיה הכספיות של רשות מקומית. לצידו עורכת הרשות ומקיימת תקציבים בלתי רגילים. קרא בעמוד 16

זכויות במקרקעין מאת אבי שנער, שמאי מקרקעין כאשר מבצעים עסקה במקרקעין, העסקה מתבצעת בזכויות ולא במקרקעין עצמם. מכאן עולה, כי מחיר העסקה אמור לשקף את טיב הזכויות. לטיב הזכויות ישנה השפעה על שווי המקרקעין, לפיכך בעת הערכת נכס או קביעת מחיר עסקה יש לבדוק היטב את סוג הזכויות וצורת רישומן. קרא בעמוד 14

העקרונות לקביעת ערך מבנה לצורכי ביטוח מאת ירמיהו אלוני, מהנדס ושמאי מקרקעין במסגרת מהפעולות המתבצעות במתן הלוואה בנקאית לרכישת דירה וכחלק מהן, נדרשים הבנקים המלווים למידע בדבר שווי המקרקעין בכללותם, לרבות שווי המבנה. כמובן, שכל נכס מקרקעין מורכב מן הקרקע עצמה ומן הבנוי עליה, כשהביטוח מבטח את המבנה ללא הקרקע . מתברר, כי יש מוסדות בנקאיים הנוהגים - כנראה למטרות נוחות - לקבוע את ערך המבנה כאחוז משווי הנכס. האחוז משתנה לפי אזורי הארץ. הגישה לקביעת ערך מבנה כאחוז משווי המבנה הנה שגויה ופסולה בכל אמת מידה מקצועית ואף אינה תואמת להגדרות פוליסת הביטוח של המשיב עצמו. קרא בעמוד 8

מדור הפסיקה על ההשגה והחלטת מנהל הארנונה והמועדים שביניהם מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלעד (גלדקוב) על שומת ארנונה רשאי הנישום להגיש השגה תוך 90 יום מיום קבלת השומה, ומנהל הארנונה רשאי להשיב על ההשגה תוך 60 יום מיום קבלת ההשגה. פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה דן בסוגיה כיצד מוכיחים מתי נשלחה תשובת מנהל הארנונה. קרא בעמוד 17 היקף סמכויותיה של ועדת ערר של מיסוי מקרקעין מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלעד לפי סעיף 89 לחוק מיסוי מקרקעין, אין ועדת ערר כבולה לנימוקים של המשיב בהחלטת השגה. לוועדת הערר סמכות של ערכאת ערעור על החלטות המנהל, אך למעשה היא נכנסת לנעליו של מנהל מיסוי מקרקעין ומשמשת כערכאה ראשונה, והיא הדרג הראשון הרשאי לגבות עדויות ולברר את העובדות במלואן בדרך שיפוטית או מעין שיפוטית. הפרשנות שנתנה ועדת הערר לסעיף 89 לחוק מיסוי מקרקעין היא נכונה וצודקת. קרא בעמוד 19 הגדרת סככה לעומת מבנה תעשייה לעניין ארנונה מאת הנריק רוסטוביץ אין כנראה גבול ליצירתיות של פקידי השומה של הארנונה העירונית. במקרה הנידון נדרש נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, כבוד השופט אורי גורן, להכריע בסוגיה "כבדת משקל" - האם לנוכח גובהו של קיר מסוים והמרחק שבינו לבין קצה המבנה ייחשב המבנה כבניין תעשייה או כסככה. קרא בעמוד 18

דמי הסכמה - הסבלנות משתלמת מאת ארז כהן - שמאי מקרקעין וכלכלן מינהל מקרקעי ישראל גובה "דמי הסכמה" תמורת הסכמתו לבצע עסקה של מכירת זכות חכירה. שיעור דמי ההסכמה הוא שליש מעלית ערך הקרקע ממועד רכישתה ועד למכירתה. חוזים אשר בעדם שולמו דמי היוון מלאים פטורים מדמי הסכמה. קרא בעמוד 7 היוון זכויות במגזר החקלאי על פי הצעת חוק עיגון זכויות החקלאים בקרקע מאת ארז כהן - שמאי מקרקעין וכלכלן היוון הוא חישוב סך התשלומים העתידיים (במקרה זה דמי החכירה השנתיים) ותשלום בעבורם בהווה. בשיטת ההיוון, משלם החוכר מראש ובתשלום חד-פעמי את דמי החכירה השנתיים עד סוף תקופת החכירה. המגזר החקלאי משלם כיום דמי חכירה שנתיים, בדרך כלל על פי מחירון, בעוד שלמגזר העירוני ניתנת אפשרות להוון את תשלום דמי החכרה ולשלמם מראש. תשלום דמי החכירה מהוונים במגזר העירוני מקנה הגנה מפני העלאה עתידית בדמי החכירה ופוטר מתשלום דמי הסכמה בעת העברת זכות החכירה. קרא בעמוד 5

מדור מסי מדינה חידושים בתחום איגודי המקרקעין ד"ר אברהם אלתר עו"ד וצבי אלטמן עו"ד מזה מספר שנים הגישה הרווחת בנציבות מס הכנסה, הינה שגם חברות קבלניות אשר כל נכסיהם במישרין או בעקיפין מקרקעין, נכנסות לגדר הגדרת "איגוד מקרקעין", ומכאן שכל פעולה במניותיהן תהיה כפופה להוראות המיוחדות שנחקקו לצורך כך בחוק מס שבח. זו לא הייתה מטרתו של המחוקק בבואו להרחיב את בסיס מס השבח . קרא בעמוד 9 "שווי המכירה" בקניית בעלות בנכס וזכויות הדיירים המוגנים מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלעד תכנון החבות במס עומד לעתים קרובות בסתירה לאינטרסים כלכליים או לאינטרסים משפטיים, העומדים לנגד עיני המתקשרים בעסקה לרכישת מקרקעין. כאשר נוצרת סתירה כזו, עומדות בפני הצדדים להסכם שתי דרכים - להקריב את תכנון המס על מזבח האינטרסים הכלכליים והמשפטיים, או לנסות ולחפש את שביל הזהב ולהשיג את כל המטרות גם יחד. קרא בעמוד 15 רכישת קרקע והזמנת בנייה מאורגנת מאת עו"ד דורון מאור רשויות המס אינן מוסמכות להתעלם מפיצול עסקאות כגון מכירת קרקע ומתן שירותי בנייה, ולקבוע שנרכשה דירה, בעיקר כאשר אין זהות בין הצדדים לעסקאות המפוצלות, אלא כאשר הרשויות טוענות ומוכיחות שהעסקה הייתה מלאכותית. ככלל, סיווג עסקה חייב להיות אחיד לכל הצדדים לעסקה ולצורך כל המסים החלים עליה. קרא בעמוד 11

מדריך לסטייליסט המצוי מאת בתיה שורר כיצד להיות סטייליסט ? הצורך לענות על שאלה קיומית זו מחייב להכיר את המדריך השלם לסטייליסט המצוי, מדריך המבוסס רובו ככולו על יכולת ההבחנה בין מה שהוא IN לבין מה שהוא OUT. קרא בעמוד 21

הנס האמיתי של חנוכה מאת דליה ישעיה ברביעי ביוני במלאות 50 שנה לנישואינו, הגיע ירמיהו הביתה בשמחה וסיפר שהיה במחוז המוניציפלי וקנה לנו מתנה שהיא גם השקעה: "תעודות מס ארנונה". ועוד הוסיף, שמקווה הוא כי יום אחד זה יהפוך אותנו לבעלי בתים רבים. קרא בעמוד 22

אחרי מה ששמעתי בחדשות נותר רק לצחוק מאת הנריק רוסטוביץ התכוננו מבעוד יום לבאג 3000, איך פולני רוחץ שמשות בניו יורק? החדשות האחרונות בקשר למשא ומתן של אהוד ברק, ומדוע הנירולוג שלי אסר עליי לקרוא תיקוני חקיקה. קרא בעמוד 23